Idas y venidas del mercado hipotecario

Los autores defienden la conveniencia de reformar la normativa actual del mercado hipotecario. Su propuesta es que los cambios deben lograr tres objetivos: la mejora de las condiciones de los créditos, un marco normativo que les permita actuar en igualdad de condiciones con sus competidores extranjeros y revisar la normativa para adecuarla a la reciente regulación de los mercados de valores.

La cuestión del desarrollo del mercado hipotecarlo en España ha vuelto a plantearse con cierta intensidad en las últimas semanas. Así que es conveniente recordar los fundamentos de la que se denomina mercado hipotecario, la normativa vigente y si evolución en España después de 1982. De esta forma se puede justificar la conveniencia de reformar la normativa actual.En su sentido más amplio, la titulización de un crédito equivale a la generación de un título negociable, en el que los pagos de principal e intereses del préstamo original sirven para cubrir los servicios del título creado. El mercado secundario se genera cuando los préstamos se vender por parte de la entidad que los genera, asumiendo el correspondiente riesgo la entidad que los adquiere. Con la titulización, le que se vende no es el préstamo, sino un título respaldado por los ingresos derivados del préstame en cuestión. El riesgo del préstamo se desplaza hacia el comprador del título, mientras que el prestamista elimina el riesgo de su balance.

Mercado secundario

Ha sido Estados Unidos el país donde más se ha desarrollado un mercado secundario de créditos hipotecarios, y donde casi el 50% de los créditos hipotecarios son objeto de negociación. El mercado secundario de los créditos hipotecarlos ha desempeñado allí el papel de canalizador del ahorro hacia la inversión, papel que en otros países efectúan las entidades financieras con amplias redes de sucursales. La titulización se ha extendido posteriormente a Europa Occidental, habiéndose desarrollado más ampliamente en el Reino Unido.

En España, la profundidad de la depresión del mercado inmobiliario, al final de los años setenta, estimuló la introducción de medidas legales generadoras de un mercado secundario de títulos respaldados por préstamos hipotecarlos. Fruto de dicho proceso fueron la ley (1981) y el posterior Decreto sobre Reglamento de Mercado Hipotecario (1982), normas que pretendían regular el citado mercado secundario a través de los títulos emitidos por las entidades que generan los créditos hipotecarios. La creación de instituciones especializadas en el crédito a largo plazo, esto es, las Sociedades de Crédito Hipotecario, y la creación de títulos tales como las cédulas, bonos y participaciones hipotecarias, fueron algunos de los aspectos más destacados de la mencionada normativa. Los títulos en cuestión se regularon inicialmente con unas ventajas importantes en los aspectos fiscal, monetario y de tramitación, ventajas estas que fueron desapareciendo en la posterior normativa aparecida a lo largo de los años ochenta.

En la regulación inicial se estableció que los créditos que servirían de base a los títulos hipotecarios habían de tener cierta calidad en aspectos tales como la garantía (primera hipoteca), en la obligación de introducir determinados seguros y, sobre todo, de obedecer a determinados criterios de tasación. Las cédulas y los bonos hipotecarios serían una deuda del emisor, mientras que la participación, prevista como una cesión de activo, en 1981, quedó desvirtuada como tal en el Reglamento de 1982 y no llegó a desarrollarse.

La normativa sobre mercado secundario de hipotecas iba a favorecer la generación de créditos hipotecarios a largo plazo en España a lo largo de los ochenta, y ello, en condiciones sensiblemente mejores que las existentes al comienzo de dicha década, superándose la situación de los años sesenta y setenta, en la que sólo se concedía en España financiación inmobiliaria a largo plazo para las viviendas de protección oficial.

Entre 1982 y 1986, las emisiones de cédulas hipotecarias -el título más desarrollado de entre os creados en la nueva normativa- se incrementaron rápidamente en España, llegando a ascender el saldo vivo de dichos títulos, al final de 1986, a más del 18% del saldo total de los créditos hipotecarios vivos. Esto su uso un cierto éxito de los instrumentos creados al amparo de la normativa de 1981-82. Hasta 1985, las Cajas de Ahorro y el Banco Hipotecario supusieron casi el 90% de los créditos hipotecarios.

Desde 1986, varios factores hicieron perder peso a los títulos hipotecarios como mecanismos de alimentación Financiera de los créditos. De una parte, la desaparición de las ventajas fiscales de dichos títulos y el sometimiento a coeficientes de los recursos captados a través de los mismos redujeron considerablemente su atractivo. De otra parte, el intenso crecimiento del nuevo crédito hipotecario generado -sobre todo por parte de los bancos comerciales- ha supuesto un acrecentamiento del peso de los recursos a corto plazo en la financiación de los créditos hipotecarios a largo plazo, con lo que la participación de los títulos hipotecarios en el conjunto de los créditos descendió al 5,8% al final de 1990, no muy lejos de la situación de partida de 1982.

Aumento de entidades

En la segunda mitad de los años ochenta los créditos hipotecarios a largo plazo se han generalizado en España, ha aumentado el número de entidades dispuestas a concederlos y su financiación se ha apoyado cada vez más en los fondos captados a corto plazo, lo que ha forzado al desarrollo de los créditos a interés variable, como forma de defenderse del riesgo que supone la fuerte variabilidad del coste del pasivo. Después de 1986 las amortizaciones de títulos hipotecarios en España han superado a las captaciones brutas de recursos efectuadas por dicha vía, lo que ha supuesto un fuerte descenso del papel de estos últimos como financiadores de los créditos a largo plazo. El retroceso en cuestión hubiese sido mucho más fuerte de no haber desempeñado el BHE un papel intenso como emisor de cédulas hipotecarias, tanto seriadas como singulares, y ello con destino al desarrollo del área de mercado de dicho banco público.

De todo lo anterior se deduce que existen al menos tres razones de peso que apoyan la oportunidad de la reforma del mercado hipotecario:

1. La racionalización del circuito de recursos aplicables a la financiación hipotecaria -mediante la potenciación de la captación de fondos a largo plazo y la mayor especialización de los agentes que intervienen en el proceso- debe conducir a una reducción en los costes de transformación y, por tanto, a la mejora de las condiciones de los créditos hipotecarios.

2. Los operadores españoles deben gozar de un marco normativo que les permita actuar en igualdad de condiciones con sus competidores extranjeros -en un contexto de creciente integración de los mercados financieros-, disponiendo de una gama de instrumentos análogos a los ya existentes en el resto de los países occidentales.

3. La normativa todavía vigente sobre mercado hipotecario debe ser revisada para adecuarla a la reciente -y todavía en desarrollo- regulación de los mercados de valores, de las entidades de crédito y de los inversores institucionales (fondos de pensiones, fondos de inversión, compañías de seguros).

Parece conveniente centrar el comentario en la primera de las razones apuntadas.

La reforma actualmente en estudio contempla, entre otras cosas, la introducción de un instrumento nuevo en la escena financiera española: la participación hipotecaria, entendida como cesión plena de un activo con garantía hipotecaria y destinada a formar parte de las carteras de los inversores institucionales.

Las ventajas inmediatas para los posibles emisores de participaciones, consisten en la eliminación de los riesgos de tipo de interés -nunca suprimidos del todo por la utilización del crédito a interés variable- y de liquidez, el menor coste derivado de las menores necesidades de provisiones, y el ahorro en términos de recursos computables a efectos de coeficientes.

Todo ello significa la posibilidad de reducir el margen a aplicar sobre el coste de captación y, por tanto, de abaratar los créditos. Asimismo, los inversores institucionales podrán incorporar a sus carteras activos a largo plazo de adecuada rentabilidad, sin necesidad de convertirse en prestamistas directos de crédito hipotecario, cosa esta que les obligaría a dotarse de plantillas especializadas o a asumir riesgos más elevados.

Reforma del mercado

El crédito hipotecario ha crecido espectacularmente, sin aparentes estrangulamientos, pero lo ha hecho sobre una estructura de financiación no del todo adecuada y, por tanto, con costes reales y potenciales más altos de los deseables. Resulta absolutamente preciso abordar la reforma del mercado hipotecario, comenzando por la configuración de nuevos instrumentos como los descritos, instrumentos que van a conducir a la creación de un cuasi mercado secundario de créditos a través de la titulización.

Además de favorecer una captación de recursos más acorde con los plazos y tipos de las operaciones activas, será así posible desarrollar al máximo y por separado los tres componentes de la Financiación inmobiliaria: la creación de los créditos, el servicio y la administración de los mismos y su mantenimiento en la cartera de los inversores. Detrás de la titulización pueden venir mejores y más baratos créditos hipotecarios, pero también puede tener lugar una mayor productividad y una mayor solvencia del sistema de financiación a la vivienda.

es presidente del Banco Hipotecario de España, y ex directora general de producción de la entidad bancaria, fue nombrada ayer directora general de Vivienda.