La nueva fiscalidad y la vivienda

Un estudio sobre los problemas de la vivienda realizado en 1990 por el Consejo de la Juventud de la Comunidad de Madrid reveló que en el territorio de ésta se había llegado a un tan alto número de pisos desocupados que resultaban ser no menos de un cuarto de millón. Posteriormente, en enero de 1991, el Ayuntamiento de Madrid advirtió, por medio de un informe dado a conocer por el tercer teniente de alcalde, José Luis Garro, que sólo en la capital ascendían a 70.000 las viviendas deshabitadas.Datos de tal envergadura bien creemos que merecen que se reflexione a su respecto. Y una de las primeras llamadas de atención que a tal propósito es obligado hacer concierne al debatido tema de los valores catastrales y a lo que sobre ellos se resuelva finalmente en el futuro, tras suspender el Gobierno, con el mayor acierto, la nueva gran subida de los mismos que se había iniciado en el último trimestre de 1990. Ya que dos años antes, en 1988, los valores catastrales sufrieron un fuerte incremento, que los duplicó en. muchos inmuebles, sin que ello haya impedido, sino todo lo contrario, la especulación, y que el denominado dinero negro se refugiase en el acaparamiento y en la retención de la propiedad inmobiliaria, como bien hemos visto y era de esperar que ocurriese. De ahí que a esa duplicación de tales valores, efectuada en 1988, no debiera seguir para los años venideros más que un reajuste en el que se aplicaran, como mucho, las variaciones de los índices de precios al consumo. No son escasos los países europeos que mantienen bajos estos valores, con sólo moderadas alzas periódicas.

En cuanto al grave tema de los alquileres, lo que más importa es serenar, en vez de dislocar más aún, la demanda de viviendas y otros inmuebles, lo que requiere dos cosas: plena estabilidad y abaratamiento de precios para los nuevos contratos (sin desalojos por el mero transcurso de un lapso de tiempo), así como la evitación de cualesquiera medidas jurídicas o económicas contra los anteriores inquilinos y demás arrendatarios, que si se adoptaran no harían sino traducirse en un sustancial incremento de los desahucios, ya demasiado frecuentes y numerosos, como bien saben en los juzgados, incluso en los arrendamientos anteriores al decreto Boyer.

Pero hay también numerosos puntos concretos de las reformas e innovaciones fiscales que se están poniendo en marcha que han empezado a incidir ya de la manera más sensible y directa en la preocupante situación que se ha generado en materia de vivienda, y de hecho en todo el sector inmobiliario. Por lo que parece obvio que de lo que debiera tratarse, y más aún con esa enorme masa de inmuebles desocupados, es de que se tornaran más asequibles los precios de éstos, así como sus costes de financiación y su fiscalidad.

En consecuencia, la nueva Ley de Tasas y Precios Públicos, ante su rigor valorativo y los altos precios del mercado, tendría que ser complementada con una reducción de los tipos impositivos en la compra de inmuebles, eximiendo del IVA y, en su caso, del impuesto de transmisiones la primera vivienda que una persona adquiriese para destinarla a su domicilio habitual, así como, por supuesto, las viviendas de carácter social. De igual modo, debiera ponerse en práctica la sexta directiva de la CE, vigente desde 1977, en la que se previene la franquía del IVA en el arrendamiento de locales y viviendas.

Y en la nueva Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no sólo habría que eximir de tributación los incrementos de patrimonio o plusvalías que se pusieran de manifiesto en la enajenación de la vivienda habitual del sujeto pasivo cuyo producto se dedicara a la adquisición de otra vivienda para igual uso, sino que esa misma exención habría de extenderse, por elementales razones de congruencia e igualdad de trato, a la venta o realización de cualesquiera otros activos e instrumentos de ahorro cuyo importe se reinvirtiera también en la compra de viviendas para domicilio del adquiriente. No es justo que si no se tributa por la venta de una lujosa mansión para comprarse otra quizá mejor todavía, haya de tributarse, en cambio, por el empleo de unos ahorros para conseguir un modesto piso el ciudadano que ninguno tiene.

Elevar el mínimo exento

En cuanto al nuevo impuesto sobre el patrimonio, debiera elevarse sustancialmente su mínimo exento (en Francia se sitúa en el equivalente a 90 millones de pesetas), así como otorgar un régimen particularmente favorable a los inmuebles arrendados, por la función social que cumplen, los cuales tendrían que quedar libres en realidad de tributación por patrimonio.Existiendo otra cuestión de la máxima trascendencia por lo que a este impuesto se refiere. Y es que su base, en los inmuebles, debe ser siempre el valor catastral, de manera constante y unitaria. Pues si en los inmuebles vacíos el impuesto gira sobre dicho valor, haciéndolo, en cambio, sobre el precio de compra en los que se vayan adquiriendo (según se previene en el proyecto de ley del impuesto), es bien evidente que se está penalizando la compra de las viviendas y demás inmuebles por quienes los precisen.