Intervención y expropiación

Ante los problemas que se han descrito en días anteriores es necesaria una consideración previa: no estamos en la situación de otros países de la Europa occidental, donde una política urbana decididamente intervencionista, y mantenida durante plazos suficientemente largos, ha permitido a las Administraciones locales hacerse con la propiedad de una parte considerable -incluso mayoritaria- del suelo urbanizable, de manera que han adquirido una posición dominante en el mercado del suelo, permitiendo un control efectivo del mismo, evitando retenciones y alzas especulativas, e incluso orientando el crecimiento urbano.Limitaciones

En nuestra situación, no sólo el contexto político, sino incluso la limitada capacidad -normativa, presupuestaria y de gestión- de la Administración, aconsejan olvidarse no sólo de una simple (y quizás simplista) "socialización" del suelo urbano y urbanizable, sino incluso de una profunda intervención en el mercado del tipo de la comentada. Se concluía en el artículo anterior afirmando que tampoco serían válidos los pretendidos remedios "liberales", como la ampliación indiscriminada del suelo urbanizable.

Ante estas limitaciones parece pues evidente que es necesario plantearse inicialmente una rigurosa delimitación de los problemas que exigen una intervención por parte de la Administración. A riesgo de simplificar, se puede avanzar que éstos, al menos, son:

1. Si no se urbaniza más ágilmente el suelo urbanizable, se producirá a corto plazo una escasez real de solares edificables en términos agregados para el conjunto de la región metropolitana.

2. En todo caso el suelo central es y será escaso, pues el grado de consolidación urbana de la ciudad central es muy alto, y aunque las transformaciones en el uso de estos espacios son muy fuertes, no se puede pensar en una flexibilidad suficiente para que sea posible acoger todas las actividades terciarias -y residenciales de alto nivel- que demandan una localización central.

3. Los precios que ha alcanzado el suelo hacen prácticamente inviable la promoción de viviendas de protección oficial y comienzan a ser muy onerosos -y quizá en algunos casos prohibitivos- para categorías cada vez más amplias de industrias, comercios y oficinas.

Aún limitando la intervención a estos problemas, son suficientemente amplios y la capacidad de la Administración tan limitada, como para que no sea posible pensar en medidas radicales y simples, sino en medidas diversificadas, limitadas y parciales, aunque complementarias entre sí. Para apuntar algunas de ellas se seguirá el orden en que se han enunciado los problemas.

Fomento de la urbanización

Respecto al retraso en la ejecución del suelo urbanizable hay que recordar que los planes de ordenación otorgan a los propietarios unas expectativas de derechos -la posibilidad de edificar- que se consolidan como tales derechos sólo en tanto se cumplen las obligaciones complementarias, que consisten fundamentalmente en desarrollar el planeamiento parcial y ejecutar las obras de urbanización en los plazos estipulados por los propios planes, para evitar así retencíones especulativas.

El incumplimiento de las obligaciones faculta a la Administración para reconsiderar el plan, permitiendo adoptar decisiones alternativas, desde la reintegración de los terrenos a la condición de no urbanizables hasta la sustitución del sistema de actuación para agilizar la ejecución, e incluso la aplicación de la expropiación-sanción.

Estando próximo a vencer en algunos planes el primer cuatrienio de su programa de actuación, es la revisión de este programa el momento en que la Administración tiene el derecho y el deber de valorar si los propietarios están cumpliendo con sus obligaciones y actuar en consecuencia, considerando las necesidades de creación de suelo urbanizado en cada punto del territorio.

Respecto a la escasez de suelo central hay que considerar que no sólo es imposible ampliar indefinidamente la capacidad de acogida de actividades de las áreas centrales sino que no es de ningún moáo conveniente, por cuanto contribuiría tanto a agudizar los problemas del centro -congestión de los medios de transporte, contaminación, degradación de la calidad de vida- como a reforzar los actuales desequilibrios territoriales.

Por tanto hay que apuntar hacia la ampliación de las áreas que dispongan de centralidad. Se trata de apoyarse en las actuales oportunidades del territorio -puntos donde existan algunas actividades modernas, puntos que gocen de gran accesibilidad- para crear áreas de centralidad secundaria, que sean suficientemente atractivas para que no susciten rechazo de las actividades terciarias, especialmente de los sectores más avanzados, de futuro más expansivo y con efectos rnultiplicadores sobre su entomo.

Esa política, sin embargo, es de dificil instrumentación, por sus riesgos, por la iniciativa privada. Evidentemente necesita del impulso del sector público tanto para la creación de las condiciones -accesibilidad, medio ambiente- como para la promoción del suelo necesario; especialmente cuando se pretenda apoyar la creación de centros secundarios en las áreas hasta ahora marcadas negativamente, como es el sur metropolitano.

Por último, no puede ínhibirse la Administración de las dificultades del mercado para ofrecer suelo a precio aceptable para viviendas de protección oficial. Ni tampoco frente al encarecimiento de productos inmobiliarios, como las pequeñas naves industriales, que son imprescindibles para el desarrollo de la pequeña empresa.

Es inviable producir viviendas o naves a un precio limitado -tasado- si no se dispone de suelo a un precio también tasado, proporcional al del producto final, y en el tiempo, lugar y cantidad adecuados a las necesidades. Aun perfeccionando líneas de actuación como la reserva de una parte del suelo urbanizable para viviendas protegidas, parece imprescindible una mayor intervención de la A dininistración, que debe convertirse en promotora de suelo para facilitar la existencia de suelo a precio aceptable para la promoción de edificación tasada por promotores públicos e incluso por promotores privados sin ánimo de lucro, principalmente cooperativas.

Facilitar la expropiación

Para conseguir este resultado es importante reforzar la capacidad de actuación de la Administración, así como revisar algunos aspectos de la regulación legal de la valoración del suelo y de la expropiación. El sistema de valoraciones debe adaptarse a los principios constitucionales y de la legislación urbanística, evitando que se produzcan apropiaciones de rentas parasitarias cuando no han sido generadas por la actuación del propietario.

La expropiación debe fácil¡tarse, evitando por ejemplo alargarnientos innecesarios del procedimiento, y reforzando su carácter, que no es otro -desde el siglo XIX- que el del mecanismo normal, el establecido legalmente, para la adquisición de suelo por la Administración.