Cambio en la política de vivienda

Las cifras provisionales más recientes sobre construcción de viviendas son tan negativas que conviene manejarlas con prudencia, pero aunque los datos definitivos mejoren algo el panorama, es indudable que el sector de la construcción de viviendas -que es uno de los sectores clave para la recuperación de la actividad y del empleo- está sumuido en una crisis grave.Descenso en 1982

La evolución en 1982 lo confirma: el número de viviendas iniciadas en el pasado año ha sido de 202.000, lo que supone un descenso del 16%, estando dicha cifra muy alejada de las 350.000400.000 viviendas que solían emprenderse anualmente a lo largo del período 1970-1977. Por otro lado, según los visados de proyectos de construcción, el número de viviendas que han cumplido dicho requisito se ha reducido de un modo todavía más alarmante, puesto que el dato para 1982, 200.000 viviendas visadas, representa un 26% menos que en 1981 y se halla extraordinariamente por debajo de las 400.000-600.000 viviendas anuales que correspondían a los proyectos visados durante los años 1970-1977. Ante esta delicada situación veamos qué puede hacerse.

El programa 1981-1983 ha servido para que los promotores y constructores de viviendas dispusieran en 1981 y 1982 de unos 750.000 millones de pesetas en créditos en condiciones ventajosas (tipo de interés del 11% y quince años de plazo de amortización), que permiten financiar unas 370.000 viviendas de protección oficial.

Si se tiene en cuenta que las viviendas de protección oficial iniciadas en 1981 y 1982 ascienden a 275.000, se deduce que no se ha dispuesto de créditos por un importe equivalente a 95.000 viviendas, esto supone, aproximadamente, 190.000 millones de pesetas no movilizados. Es indudable que debe buscarse un uso más eficaz o más activo de estos recursos, ya que, además, en 1983 el programa aportará unos 450.000 millones de pesetas adicionales.

La segunda de las acciones emprendidas para atender el sector inmobiliario, y en particular la edificación de viviendas, ha sido el fomento de crédito hipotecario a partir de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Esta actuación es muy reciente para que sus resultados sean apreciables, pero no debe perderse de vista que, solamente en el período junio-diciembre de 1982, las emisiones de cédulas hipotecarias han alcanzado la nada despreciable cifra de 80.900 millones de pesetas. Ocurre, sin embargo, que la mayor parte del producto de estas emisiones la han captado las cajas de ahorro (74.900) -el resto ha ido a las sociedades de crédito hipotecario, 4.000, y al Banco Hipotecario de España, 2.000-, y aquéllas, al tener una cartera de créditos hipotecarios por encima del 30% de los recursos ajenos, que es el límite inferior exigido para la emisión de cédulas hipotecarias, pueden destinar los recursos obtenidos por esta vía a fines distintos del crédito hipotecario, desviándose, por consiguiente, estos medios financieros de su destino aparente. Esto es así por no haber restringido los emisores de cédulas a las sociedades de crédito estrictamente hipotecarias o por no exigir que los recursos captados mediante las emisiones de cédulas se dediquen a aumentar el crédito hipotecario.

Acelerar el uso de los recursos

¿Qué puede hacerse para recuperar la actividad del sector? En primer lugar, y en relación con el programa 1981-1983, acelerar el uso de los recursos que del mismo se derivan; para tal fin se sugiere: forzar la disponibilidad de los créditos concedidos, siempre y cuando las viviendas construidas tengan quien las compre, extender la financiación del programa a proyectos de rehabilitación e instrumentar el crédito al comprador de viviendas en condiciones atractivas.

En segundo lugar, intervenir el mercado de títulos hipotecarios, exigiendo que los emisores destinen los recursos captados a créditos hipotecarios, y también pensar en la conveniencia de que dichos títulos puedan computarse en los coeficientes de inversión a largo plazo de las entidades de crédito. Por último, elaborar un nuevo plan de viviendas que se adelante al vacío que se producirá el próximo año al vencimiento del programa 1981-1983. Dicho plan debe perseguir "un ritmo anual de viviendas iniciadas y terminadas situado entre las 250.000 y las 300.000, que parece adecuado a las necesidades existentes en España" (Política de vivienda del PSOE. Ed. Pablo Iglesias. Madrid, 1982. Página 21.), e intentar además que a corto plazo se alcancen los objetivos del programa electoral del PSOE, que fija un ritmo anual que construcción de 45.000 nuevas viviendas de promoción directa, 145.000 de protección oficial y la rehabilitación equivalente a la iniciación de 100.000 viviendas.