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Reportaje:

Existen irregularidades en la ocupación de viviendas al margen de la Ley

El hecho de conceder la cédula de habitabilidad de las viviendas sin el previo y preceptivo certificado de fin de obra es algo que sólo favorece a las empresas constructoras, va en contra de los compradores y constituye un fraude para el Tesoro Público. Son las conclusiones a que, ha llegado un informe redactado por la Comisión de Información del Colegio de Arquitectos de Madrid, quien ha elevado una serie de recomendaciones en este sentido al Ministerio de la Vivienda para atajar el problema.

Según el informe, el certificado de fin de obra se tramita, o debería tramitarse una vez que la obra está terminada y reúne las características necesarias, como son las condiciones de habitabilidad, confort, cumplimento de las normas urbanísticas, control de calidad de los materiales, ect. De hecho, los compradores «prudentes» exigen a la firma del contrato no sólo la cédula de habitabilidad, sino el certificado.De cara a los ayuntamientos, la fecha en que se expide es la oficial, a partir de la cual el edificio comienza a tributar al Tesoro Público, vía Ministerio de Hacienda. Asimismo, es a partir de la fecha del certificado cuando se pueden conceder las licencias de ocupación municipales lo que desgraciadamente no está muy extendido en la práctica. Lo normal es que los ayuntamientos hagan la vista gorda y permitan que las viviendas se ocupen a veces incluso sin cédulas de habitabilidad.

Las trampas de la Ley

Los constructores, promotores o propietarios de los edificios intentan retrasar al máximo la tramitación del certificado. Generalmente, se intenta ganar tiempo para conseguir una exención fiscal. Por otra parte, se intenta que las viviendas estén ocupadas lo más rápidamente posible, con lo que se aprovecha de la mencionada exención y al mismo tiempo se consigue que el primer pago de contribución al Tesoro corra ya a cuenta de la Comunidad de Vecinos o de cada vecino en particular.

El problema se agrava en el caso de promotores o constructores de un gran volumen de viviendas o edificios de otro tipo. Pueden jugar con las fechas, siguiendo el principio de que no conviene dar de alta dentro de un mismo año un número elevado de viviendas. Espaciando las altas de tal forma, se pueden defraudar cantidades realmente importantes a Hacienda. Generalmente, el plazo de retraso conveniente, a partir de la terminación real de la construcción, suele ser entre cuatro y nueve meses, según sea la importancia de la obra.

El que las viviendas puedan ocuparse sin el certificado de fin de obra lo permiten las mismas normas administrativas. El conjunto de requisitos necesarios para que una vivienda se considere habitable lo forman la cédula de habitabilidad, el enganche a la red de energía eléctrica, y la licencia de ocupación municipal (en los municipios donde se estipule así en sus ordenanzas).

La cédula de habitabilidad se puede obtener de dos formas. Por una parte, con la presentación del certificado en cuestión, suscrito por el arquitecto técnico o el aparejador de la obra.

Por otra parte, si los promotores no aportan el certificado, la cédula se puede expedir mediante una inspección de los servicios técnicos de la Delegación Provincial de la Vivienda. Esta visita de inspección la puede solicitar el constructor o promotor incluso sin conocimiento del arquitecto director de la obra. Es decir, se puede autorizar a ocupar la vivienda basándose en una inspección que lo normal es que sea puramente ocular. Al margen de que en varias ocasiones se ha concedido la cédula, tras la visita, en bloques que aún no estaban terminados, lo que permite que muchas de las cosas prometidas en la propaganda se queden luego a medias.

En cambio, la cédula puede concederse también si el arquitecto firma un impreso de Fiscalía de la Vivienda, denominado I-TL, en el que se especifican todas las características de la obra.

El papel del arquitecto

El arquitecto se encuentra siempre, según el informe, en una postura dificil. El certificado de fin de obra abre el plazo de diez años, durante el cual es responsable directo de todos aquellos vicios, fallas y daños que pueda sufrir el edificio, incluso los vicios de suelo no previstos al redactar el proyecto. El certificado garantiza también el pago del total, o del último plazo, de sus honorarios como director de la obra.

El arquitecto recibe en ocasiones las presiones del constructor, que le pide que firme el certificado con anterioridad o con posterioridad, según le convenga, de la fecha real de terminación.

El arquitecto, en cuanto al impreso I-TL, puede negarse a firmarlo, en base a que no es razonable expender un documento donde se especifican todas las partes de la obra sin estar ésta terminada. En cualquier caso, la negativa implica un enfrentamiento directo con el promotor.

Al mismo tiempo, el promotor dilata todo lo que puede el pago de su trabajo, o el plazo último, hasta el extremo de que se conocen casos en que ha cobrado con cinco y seis años de retraso.

En base a todo lo anterior, la Comisión de Información del Colegio de Arquitectos propuso a la junta de gobierno que se tomaran las medidas oportunas para que se reconozca efectivamente la necesidad de contar con el certificado de fin de obras como medio de conseguir la cédula de habitabilidad, y se apuntan posibles conversaciones con las compañías eléctricas para que lo exijan también por su parte.

Se propone asimismo que se insista ante el Gobierno Civil, los ayuntamientos y el Ministerio de la Vivienda para sensibilizarles ante el tema.

La junta de gobierno remitió el informe al Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, quien, a su vez, lo envió al Ministerio de la Vivienda. Por último, este organismo ha enviado un oficio circular a todas sus delegaciones provinciales recordando la exigencia de este documento.

Hasta aquí un extracto detallado del informe remitido por el Colegio de Arquitectos. En él se echa de menos -a nuestro parecer- una cierta autocrítica del papel de los profesionales del urbanismo que, en muchas ocasiones, han aparecido como coautores, y a veces como responsables directos, de fraudes e irregularidades en las construcciones, en el sentido de la mala calidad de las viviendas, o de haber permitido edificaciones abusivas. Aunque no son ellos quienes pueden paralizar una construcción, parece claro que sí pueden ejercer su derecho a denunciar cualquier anomalía, corno puede hacerlo cualquier español.

* Este artículo apareció en la edición impresa del Viernes, 12 de noviembre de 1976

Más información

  • Informe del Colegio de Arquitectos de Madrid