Barcelona aún tiene suelo disponible para construir 40.000 pisos más
Las zonas de potencial crecimiento son, sobre todo, La Marina de la Zona Franca y el eje Sagrera-Cuarteles de Sant Andreu
A veces hay frases que de tanto repetirlas se parecen ciertas, y no siempre lo son. Ejemplo: que Barcelona no tiene suelo para construir vivienda. Es verdad que la ciudad tiene pocos solares listos para pedir una licencia y construir. Pero sí tiene grandes bolsas de suelo por tramitar urbanísticamente, gestionarlos para convertirlos en edificables. El Plan de Vivienda de la alcaldesa Ada Colau analizó el suelo disponible en los diez distritos de la ciudad y cuantificó en más de 20.000 los pisos de protección o dotacionales (para colectivos como jóvenes o mayores) que se podrían construir. La disponibilidad para vivienda libre es de otras 20.000 unidades, indica el gerente del IMU, Josep Maria de Torres. Total, que a Barcelona le queda suelo para construir 40.000 viviendas nuevas. Sobre todo en La Marina de la Zona Franca y en el eje Sagrera – Cuarteles de Sant Andreu.
Pero ese potencial corresponde a ámbitos del Plan General Metropolitano (PGM) con distintos estados de tramitación: en algunos todavía está pendiente de redactar el planeamiento; en otros, de gestionar ese plan (reparcelar); o bien, con la gestión aprobada, aunque pueden faltar expropiaciones o derribos.
Gestionar suelo (convertir un terreno en edificable con uno o varios usos) requiere un trabajo costoso. Primero, decidir qué uso se le da (el primer planeamiento, que marca el Plan General Metropolitano, o cualquier modificación que se quiera hacer para decidir sobre calles, zonas verdes, equipamientos, vivienda, terciario…). Y luego, reparcelar: decidir qué es de quién, cuánto le toca a cada propietario y cuánto a la a Administración. Trabajos que requieren reunirse con los propietarios, promotores, hacer procesos participativos, sugerir recalificaciones o negociar con los partidos de la oposición. Una tarea técnica compleja y larga.
“La gestión urbanística da pereza porque es muy laboriosa”, resume el director del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), Albert Civit. “Y si es en una ciudad consolidada como Barcelona todavía es más difícil”, apunta. Porque se trata de sectores donde suele haber actividad industrial previa, o inquilinos con derechos, varios propietarios, etcétera.
El gerente del IMU alerta de que, aunque 40.000 pisos parezcan muchos, no llegan ni al 5% del total de 850.000 viviendas que hay en la ciudad. “En 20 o 30 años”, dice contando que la tramitación urbanística es lenta, “habrá que repensar que el futuro es el Área Metropolitana de Barcelona (AMB)”. De hecho, desde el AMB se está redactando el PDU (Plan Director Urbanístico) para reemplazar el Plan General Metropolitano de 1976. Pero va para largo.
Desde el sector privado, la presidenta y consejera delegada de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman en Barcelona, Anna Gener, apunta a la necesidad de “agilizar la tramitación urbanística” de grandes áreas con suelo residencial como La Marina o La Sagrera “para dar respuesta cuanto antes a la acuciante necesidad de vivienda”. Gener también cita el suelo para uso terciario (oficinas y hoteles) que hay disponible en el 22@ del Poblenou y recuerda que en Barcelona también faltan edificios de oficinas, hasta el punto de que hay firmas “de cierto tamaño que están alquilando edificios que todavía no se han entregado”. Con todo, la experta advierte de que el suelo disponible en la ciudad “no podrá satisfacer la demanda que es capaz de atraer Barcelona” y apuesta también por un “enfoque de ámbito metropolitano, acompasado de políticas de movilidad”.
Sobre las alusiones a la lentitud en la gestión del suelo, la teniente de alcalde de Urbanismo del Ayuntamiento, Janet Sanz, defiende que “nunca la maquinaria municipal de gestión urbanística y planeamiento había hecho tanto”. Según Sanz, el actual equipo de gobierno quiere evitar “volver a hacer barrios como Ciutat Meridiana en su día, sin servicios” y que “ahora, en paralelo a la vivienda, se incorporan las infraestructuras y los equipamientos, corresponsabilizando a los privados de garantizar los servicios”.
Zonas de potencial crecimiento
La Marina (Zona Franca). Se trata de una gran área dividida en 14 sectores donde el 53% será vivienda libre y el 47% de protección. El planeamiento avanza despacio, pero cuando esté todo construido puede llegar a tener 45.000 vecinos, explica el secretario general del Consorcio de la Zona Franca. "Muchas capitales de comarca no tienen tanta población", señala. La lentitud de la tramitación se explica porque en la zona había mucha actividad industrial y ha sido necesario que pasara el tiempo y bajaran los costes de indemnización para hacer viables las promociones. El potencial de vivienda de protección es de 6.451 pisos y el de libres, 5.700.
Sagrera – Cuarteles de Sant Andreu. La operación entorno a la futura estación de alta velocidad de La Sagrera se divide en 11 sectores. La mayoría del suelo es público y se transfiere cuando está disponible a la sociedad Sagrera Alta Velocidad para transformarlo, venderlo y, con los beneficios, financiar la cobertura de los distinos tramos, donde habrá un gran parque. En total, el potencial es de 9.925 viviendas, de las que el 45% serán protegidas.
22@. De las 200 hectáreas calificadas como 22@ (una mixtura de terciario, vivienda y equipamienos), en el Poblenou, un 72% está planificado, un 50% reparcelado y casi el 30% construido. Con todo, el 90% de las edificaciones se han hecho por debajo de la Diagonal y la gran bolsa de suelo se concentra en el norte, tocando a Pere IV y al Besòs. De los 4.000 pisos previstos no se ha construido ni la mitad. Y el actual gobierno tiene la intención de modificar el planeamiento para triplicar el porcentaje de vivienda, pasando del 10% al 30%. El Plan de Vivienda cuantifica en casi 1.300 el potencial de vivienda social.
Nou Barris y Horta-Guinardó. El Plan de Vivienda suma un potencial de hasta 2.800 pisos sociales o dotacionales en varios sectores de estos distritos como La Clota (500 viviendas) o la Trinitat Nova (388 pisos, donde se ubica la antigua cárcel de menores). En Horta, el potencial total de vivienda asequible es de casi 1.500 pisos y en Nou Barris, de 1.300.
Sant Martí. En este distrito, además de las operaciones de La Sagrera o el 22@ también hay prevista vivienda social en Glòries (422 pisos solo los asequibles).
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