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La nueva Ley del Suelo facilitará la regularización de las urbanizaciones ilegales

Ecologistas y oposición aseguran que la norma desdibuja la función pública del urbanismo

Contrucciones irregulares en el término municipal de El Molar.
Contrucciones irregulares en el término municipal de El Molar.

El proyecto de Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid prevé que se puedan regularizar las urbanizaciones ilegales de la región que “cuenten con acceso rodado, suministro de energía eléctrica y abastecimiento de agua”. Hay miles de viviendas repartidas en terrenos no urbanizables de toda la región, en El Molar, Chinchón, Morata de Tajuña o Arganda del Rey, entre otros. Para la oposición y Ecologistas en Acción se trata de una “anmistía generalizada” que no pide a cambio suficientes contraprestaciones a los dueños de unas casas levantadas de forma irregular y no ofrece suficientes garantías legales. Es una de las críticas que hacen contra una norma que, de aprobarse tal y como están, describen como "una oportunidad perdida".

En 1985, una ley intentó regularizar las urbanizaciones ilegales que se habían ido construyendo, sobre todo, en terrenos rústicos. Sin embargo, apenas una pequeña parte de las 137 zonas contabilizadas entonces se legalizaron en los dos años que fijaba aquella norma —por torpezas y dificultades administrativas o por pura desidia—, dejando en torno a un centenar en situación irregular hasta ahora. Además, muchas de ellas han seguido creciendo y han visto cómo se sumaban zonas nuevas, como pudo comprobar este periódico en El Molar (al norte) hace apenas unos meses.

El proyecto de ley del Suelo que la Comunidad de Madrid ha empezado a tramitar —ya está en la Asamblea— prevé “dotar a estos asentamientos de unos servicios mínimos que mejoren el medio ambiente donde se ubican y mejoren la calidad de vida de sus residentes, bajo ciertas premisas y siempre que ambientalmente sea posible. Los propietarios asumirán el coste de su regularización, así como su mantenimiento”, asegura una portavoz de la Consejería de Medio Ambiente.

Sin embargo, María Ángeles Nieto, de Ecologistas en Acción, recuerda que la ley, tal y como está, permitirá regularizar también urbanizaciones que no existían en 1985. Además, asegura que esas premisas previstas en la norma para legalizarlas son tan escasas como ambiguas: “Que los terrenos cuenten con acceso rodado, suministro de energía eléctrica, abastecimiento de agua y un sistema colector de aguas residuales”, dice el proyecto de ley. De este último requisito, además, pueden ser excusados si no supone una ventaja “para el medio ambiente” o si su instalación implica “un coste excesivo”. En estos casos se pueden autorizar que sigan con fosas sépticas y pozos negros. "Un acceso rodado, ¿qué es? ¿Vale un camino de tierra? ¿Y valen motores como suministro de energía eléctrica?", se pregunta Nieto.

También le parece muy escasa la contraprestación que se les pide. La norma dice exactamente los propietarios deberán “ceder gratuitamente los terrenos destinados a los viales y, cuando así lo prevea justificadamente el planeamiento, a costear y ceder cualquier otra infraestructura o dotación”. Nada dice, sin embargo, del mantenimiento del que habla la portavoz de Medio Ambiente.

Servicios mínimos

El diputado regional del PSOE Rafael Gómez Montoya no tiene la menor duda de que se trata de “una amnistía generalizada” que no “ofrece suficientes garantías legales”. Las cláusulas que establece la ley no prevén, en su opinión, todos los problemas de algunas de estas urbanizaciones, que podrían acabar causando enormes cargas a los municipios que pasarán a hacerse cargo de ellas. "Entiendo que son problemas que hay que resolver, pero no se puede hacer de cualquier manera", añade.

Sobre todo, tendiendo en cuenta que también se abre una vía de normalización para todas las que no consigan regularizarse. “De no ser viable la regularización de estos asentamientos, por motivos ambientales, falta de servicios, o cualquier otra circunstancia legal, mantendrán su situación legal de fuera de ordenación, pudiendo ser atendidas sus necesidades de servicios mínimos, siempre que se sometan a un informe de evaluación de edificios, y este garantice sus condiciones de habitabilidad”, dice el actual texto de la futura norma.

Para los ecologistas, contemplar todo esto en la ley, sin tener en cuenta la enorme variedad de situaciones y niveles de complejidad, abre la posibilidad de que los propietarios de esas urbanizaciones puedan exigir unas prestaciones que muchos Ayuntamientos no podrán dar. “Algunos asentamientos son más grandes que el resto del pueblo”, dice Nieto.

Las críticas al proyecto

Vista aérea de El Cañaveral, futuro barrio del sureste madrileño en 2010.
Vista aérea de El Cañaveral, futuro barrio del sureste madrileño en 2010.

Ecologistas en Acción y la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) organizaron esta semana unas jornadas sobre el proyecto de la Ley del Suelo a las que estaba invitado, pero no asistió, el Grupo Popular en la Asamblea. Se trataba de discutir una norma que está llamada a sustituir la ley de 2001 (muy parcheada desde su aprobación) y cuyo objetivo principal es, según el Gobierno regional, "dar respuesta a las nuevas realidades urbanísticas de los municipios de la región, dotándoles de instrumentos de planeamiento flexibles, rigurosos y transparentes que posibiliten un desarrollo urbanístico sostenible". También es objetivo declarado del Ejecutivo aprobar la reforma antes del verano con el mayor consenso posible en un ámbito muy sensible por la fuerte presión urbanística que sufre gran parte de la Comunidad y por el largo historial de polémicas, pleitos y asuntos turbios que han rodeado al urbanismo en la región. Sin embargo, el texto que ha presentado la Consejería de Medio Ambiente se enfrentará en la Asamblea a las enmiendas a la totalidad de PSOE y Podemos y a algunas parciales de Ciudadanos.

El siguiente es un resumen de algunas de las críticas que se escucharon esta semana en las jornadas de Ecologistas y FRAVM por parte de la oposición (PSOE, Podemos y Ciudadanos), expertos y Ayuntamientos (el de Madrid ha redactado un extenso documento con propuestas de modificación). Se ha incluido la respuesta que, a petición de este diario, le da a todas ellas la Consejería de Medio Ambiente.

Función pública. La ley “profundiza en el abandono de la consideración del urbanismo como función pública, atribuyendo a la iniciativa privada ‘ex lege’ la actividad de urbanización y edificación que convierte en secundario y residual el papel de la iniciativa pública municipal”. Esta frase del documento de propuestas del Ayuntamiento de Madrid resume una de las críticas más repetidas.

Medio Ambiente se defiende diciendo que el texto especifica claramente “cuáles son las funciones y potestades públicas en materia de urbanismo que son indisponibles por parte de cualquier particular”. Efectivamente, separa claramente lo que corresponde a la administración, el ejercicio de la autoridad, del hecho “la urbanización y edificación”, que “se ejerce en el marco del derecho de propiedad privada y de la libertad de empresa”.

Pero eso, esa distinción, es precisamente de lo que se quejan los críticos. La ley de 2001, también aprobada bajo un Gobierno del PP, dice: “La actividad urbanística constituye una función pública cuya titularidad corresponde a las Administraciones públicas competentes”.

No urbanizable (o un poco). La ley permite que en los suelos no urbanizables (comunes, protegidos y preservados) los Ayuntamientos puedan autorizar “instalaciones destinadas al ejercicio de actividades científicas, docentes y divulgativas relacionadas con los espacios naturales, incluyendo el alojamiento, si fuera preciso”, establecimientos “de turismo rural en edificaciones rurales tradicionales rehabilitadas al efecto”, construcciones para “usos caninos, ecuestres o análogos” que contemplen “actividades deportivas, recreo, exhibiciones o análogas, en edificaciones existentes que puedan ser rehabilitadas a esos exclusivos fines”, “la celebración de actos culturales, ocio, banquetes o similares en edificaciones rurales declarados Bien de Interés Cultural, Patrimonial o que tengan algún tipo de valor arquitectónico”, la “rehabilitación para su conservación, incluso con destino residencial, de edificios de valor etnográfico, arquitectónico o cultural, aun cuando se encontraran en situación de fuera de ordenación, pudiendo excepcionalmente incluir las obras de ampliación indispensables para el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad” o la “celebración de eventos esporádicos incluida la instalación en su caso de elementos de carácter exclusivamente desmontable”.

Medio Ambiente insiste en que serán los Consistorios los que determinarán “cuál de ellos es posible en cada suelo en función a sus valores, a su protección por legislación sectorial y a las condiciones que tenga el terreno”. Y asegura, además, que las posibilidades de usos del proyecto “son mucho más rígidas que los que existen en la actualidad”. Ecologistas responde que en la ley no hay nada que diga que los Ayuntamientos tendrán en cuenta esos valores a la hora de autorizar o no.

Ordenación del territorio. Los críticos opinan que no tiene sentido hacer una Ley del Suelo sin hablar de la ordenación del territorio para orientar las políticas de los Ayuntamientos y no dejar tanto margen a la discrecionalidad. Hay expertos que, incluso, dicen que hay relacionar esta normativa con una ley de vivienda. La consejería defiende que ahora esas normas están separadas y que la decisión de mantenerlas así es técnica y política. Sin embargo, la oposición asegura que la decisión fue más política que técnica y rechaza separar las normas simplemente porque siempre se haya hecho así. Recuerdan que el propio texto reconoce su interdependencia.

Regeneración urbana. La ley dice que estimula la regeneración urbana, pero en la práctica, según PSOE y Podemos, solo da herramientas para proyectos privados que rehabiliten a cambio de ganar edificabilidad y densificando los centros. Mientras, el Ayuntamiento de Madrid asegura que, en realidad, lo que necesitarían son herramientas para revertir clasificaciones de suelo de desarrollos que quizá ya no son necesarios. En este caso, Medio Ambiente remite a la exposición de motivos de la ley, que "dice de forma expresa que se parte siempre de la consideración de que en gran medida las actuaciones de regeneración y renovación urbana requieren necesariamente de financiación pública, y por ello se regulan los Programas Públicos de Actuación". Sin embargo, Ecologistas esgrime el artículo 91 del proyecto de ley “sujetos intervinientes” en las actuaciones de regeneración: "Propietarios, titulares de derechos, empresas, entidades o sociedades y entidades de gestión urbanística".

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