La compraventa de vivienda usada supera ya las cifras de 2008

“¿Es para vivir vosotros o es para invertir?”. Esta es la primera pregunta que hacen estos días los comerciales de las agencias inmobiliarias cuando enseñan un piso en venta en el centro de Madrid. También en zonas más periféricas de la ciudad, como San Blas, las empresas reparten propaganda en la boca del metro encabezada con el eslogan: “Rentabiliza tu dinero comprando para alquilar”.

Más información

Un 42% más de licencias de obra avivan un nuevo fervor inmobiliario en Madrid

El sector inmobiliario, nuevo refugio de la inversión

La vivienda se ha vuelto a convertir en uno de los mejores refugios para inversores, mucho mejor que los depósitos a plazo fijo o la Bolsa. Según los últimos cálculos del Banco de España, el ladrillo ofrece una rentabilidad del 8,3% (4,4 puntos si se pone en alquiler y el resto por la revalorización de precios del inmueble), frente al 1,2% que de los Bonos del Estado, el 0,3% de los depósitos o el -24% de invertir en el Ibex 35. A esto, los expertos suman otras variables como la volatilidad de los mercados financieros y del precio de las materias primas, o el miedo a la inestabilidad que provocan noticias como el Brexit.

Sin embargo, aunque esto supone sin duda un factor importantísimo para explicar el repunte de compraventa de pisos, el profesor del IESE José Luis Suárez opina que “la razón principal está en la normalización del mercado a medida que la gente va sintiendo en su bolsillo la mejora económica”. Y añade: “La gente sigue necesitando vivienda y, como hay muy poca obra nueva, la compra usada”.

Reducido al mínimo aquel lacerante stock de pisos construidos sin vender, herencia de la burbuja inmobiliaria, la escasez de viviendas nuevas, sobre todo en las zonas de mayor demanda, empuja la otra opción, la de segunda mano: frente a las 34.698 casas usadas que han cambiado de manos en lo que va de 2016, se han vendido 10.741 viviendas nuevas. Y así seguirá, prevén los expertos, hasta que se empiece a materializar el entusiasmo con el que los promotores han retomado la construcción en los últimos meses. Entre enero y septiembre de 2016 se han registrado visados de obra nueva para construir 12.973 viviendas, lo que significa un crecimiento respecto al mismo periodo de 2015 de un 53%, muy por encima de la media estatal (32%), según las cifras del Ministerio de Fomento.

“Si analizamos los datos a nivel nacional, los visados pasaron de 865.000 unidades en 2006 en España a menos de 35.000 en 2014. Y aunque la actividad empieza a recuperarse, este año cerraremos en torno a 65.000 unidades, un nivel todavía mínimo”, explica Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de la sociedad de tasación Tinsa, que advierte, en todo caso, que la estadística de viviendas de segunda mano incluye las que, aunque no hayan sido nunca ocupadas, hayan permanecido dos años vacías después construidas.

Cambiar una casa por otra

Varias circunstancias se han unido además para que la vivienda usada esté tirando con fuerza de la venta en los últimos meses. La percepción por parte de la gente “de menos incertidumbre económica”, en palabras del especialista Juan Barba, se suma que los bancos vuelven a conceder hipotecas (aunque con muchas más precauciones de solvencia que antes de la crisis) a unos tipos de interés muy bajos y a que los precios de los pisos, “excepto en las mejores zonas, bajaron bastante”.

Los precios, efectivamente, son mucho más bajos todavía que en plena burbuja (el metro cuadrado ha caído más de un 40% desde mediados de 2006), lo cual conviene al comprador. Pero también se han estabilizado lo suficiente (detenida su caída, han subido ligeramente desde finales de 2014) como para que le compense al vendedor sacarlo al mercado. “La idea de que la vivienda ya no iba a descender más, dado el ajuste realizado desde máximos, hizo que compradores solventes se decidieran a dar el paso. Buena parte de ellos son lo que denominamos ‘demanda de reposición’, familias que ya tienen una vivienda y quieren comprar una mejor, por situación o programa funcional. Con la idea de que ya no tienen por qué malvender su casa porque los precios han dejado de tener una tendencia claramente descendente, la ponen en venta”, explica Pedro Soria.

Según los datos de Tinsa, en el último año y medio, el plazo medio de venta aumenta de un trimestre a otro, pero “no porque se frene la compra, sino porque la oferta de vivienda aumenta en mayor proporción que las ventas”, añade el experto.