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CONSTRUCCIÓN

Un 42% más de licencias de obra avivan un nuevo fervor inmobiliario en Madrid

Un mayor acceso a la financiación apunta a un crecimiento sostenido del sector

Obras de edificios de viviendas en el distrito de Fuencarral-El Pardo. Ampliar foto
Obras de edificios de viviendas en el distrito de Fuencarral-El Pardo.

En la Comunidad de Madrid se han concedido entre enero y julio 1.931 licencias de obra nueva para construir viviendas, lo que significa un crecimiento respecto al mismo periodo de 2015 de un 42%, casi tres veces por encima de la media estatal (15,9%), según los datos del Ministerio de Fomento. Se trata —junto al alza de precios (un 4,8%), un mayor acceso a la financiación o una fuerte actividad en el mercado del alquiler— de otro síntoma de la nueva efervescencia que está viviendo el sector inmobiliario en la región. Los pronósticos en este campo son arriesgados, a juzgar por el precedente de la explosión de una burbuja que nadie vio venir, pero los expertos opinan que la curva de los gráficos seguirá señalando hacia arriba al menos durante un tiempo.

Joaquín, de 60 años, y su mujer paseaban por la Gran Vía de Madrid el pasado sábado cuando se toparon con una feria inmobiliaria organizada por una importante promotora. Decidieron entrar a echar un vistazo porque su hija, de 32 años, que vive de alquiler, está buscando un piso para comprar junto a su pareja. “Sin duda, que este es el momento. Pensamos que van a subir, pero los precios todavía están bastante más bajos que hace ocho años”, reflexiona Joaquín.

Parece que muchas personas, tanto consumidores como promotores y expertos del sector, son de la misma opinión. No hace falta más que dar un paseo por las calles de Madrid para percibir el entusiasmo del sector en la proliferación de agencias. En la capital, los locales dedicados a actividades inmobiliarias han crecido un 17% en solo seis meses: en enero eran 726 y en julio, 853, según el censo municipal. En toda la región, las empresas del sector han aumentado un 5% hasta las 14.187 en 2016, según las estadísticas publicadas por el Gobierno regional.

¿A qué viene todo esto? ¿Está justificado si en realidad la compraventa de viviendas crece (un 10%, con datos del INE), pero lo hace por debajo de la media estatal (14,7%)? La demanda en la región es muy fuerte, y apenas se ha construido en los últimos años, asegura Samuel Población, director del área de Residencial & Suelo de la consultora inmobiliaria internacional CBRE. Es decir, que la pugna por unos pisos escasos, al menos en las zonas más demandas de la capital y sus alrededores, es mayor porque la gente vuelve a tener acceso al crédito y en mejores condiciones.

“Se están dando hipotecas a tipos de interés muy bajos y por primera vez, en 2016, después de muchos años, los bancos están financiando hasta el 100% [normalmente, prestan hasta el 80% de lo que vale el piso]”, asegura Santiago Cruz, consultor hipotecario y consejero delegado de Ibercredit. Entre enero y julio de este año se han firmado en toda la comunidad autónoma, según el INE, 27.374 hipotecas de casas, un 4,4% más que en el mismo periodo de 2015. Y el precio de la vivienda libre ha crecido un 4,8% hasta junio, más del doble de la media estatal (2%), dicen las estadísticas de Fomento.

Así, mientras se va agotando el stock de viviendas que no se vendieron durante la crisis, los promotores buscan dónde construir más, como apunta ese aumento del 42% de los visados de obra nueva. Los inversores están comprando terrenos, según Maurice Kelly, director de Suelo y Residencial de la consultora JLL, tanto en zonas más caras —“buscan la carretera de La Coruña porque es una plaza con precios de venta altos, que funciona y tiene demanda (Boadilla del Monte, Pozuelo, Majadahonda)”— como en “plazas de niveles socioeconómicos más bajos, pero que también funcionan por su cercanía a Madrid y su precio asequible: Móstoles, Alcorcón o el distrito de Villaverde”.

Fuerte actividad del mercado de alquiler

Además, el experto de JLL destaca la fuerte actividad del mercado de alquiler: “Hay mucho movimiento, los pisos buenos duran poco tiempo en el mercado y los precios están subiendo por la fuerte demanda”. La página Idealista.com ya detectó antes del verano que el 16,2% de los pisos anunciados en su web se alquilaban en apenas unas horas y el 39,2%, en menos de un mes.

Esto tiene una doble lectura, y las dos apuntan a más competencia y, por lo tanto, al aumento de precios. La primera, que quienes no pudieron vender durante la crisis, porque los precios estaban muy bajos y se veían obligados a arrendarlos, ya pueden vender, con lo que el mercado de alquiler se estrecha. Además, para los inversores se hace más interesante la adquisición de pisos para alquilar lo que, a su vez, hace más feroz la competencia de compra, sobre todo, en zonas muy demandadas y también con salida de alquiler turístico.

En ese contexto, los expertos pronostican que el mercado seguirá creciendo bastante tiempo; Samuel Población habla de un posible aumento del precio de la vivienda del 10% a final de año. Descartan, además, cualquier atisbo de una nueva burbuja inmobiliaria, pues a pesar de un mejor acceso al crédito, las entidades siguen siendo estrictas al asegurar la solvencia de los clientes. Aunque no sería la primera vez que las predicciones inmobiliarias se tuercen.

Una feroz competencia en el distrito de Centro

En el norte del distrito Centro, en la zona más pegada al de Salamanca, hay una agencia inmobiliaria por cada 184 residentes, casi la misma ratio de habitantes por cada bar. Así lo asegura un reciente informe de la red de agencias inmobiliarias Monapart y la firma de big data InAtlas que describe la feroz competencia que se da en el mercado inmobiliario del Centro de la capital, una zona que juega con sus propias reglas.

Para empezar porque hay unas 1.500 viviendas en venta —con un precio medio de más de 4.000 euros el metro cuadrado— y 1.100 en alquiler —a unos 20 euros el metro cuadrado— y eso supone que una de cada 25 viviendas del distrito está en el mercado. Teniendo en cuenta que hay 137 agencias inmobiliarias censadas, saldrían a “poco más de 11 viviendas de venta y 8 de alquiler por agencia”, señala el informe.

Tras analizar el distrito por secciones censales (el INE divide cada barrio en zonas más o menos del mismo tamaño y donde residan entre 1.000 y 2.500 personas), el estudio señala, por ejemplo, que la presión del alquiler es mucho mayor en “las zonas de moda (Malasaña) o emergentes (Lavapiés)”.

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