PROPIEDADES

Alquiler: el arbitraje gana terreno

Por el precio de una mensualidad se solventan los problemas propietario-inquilino El arbitraje del Consejo reduce los litigios al 0,4%, para el resto de alquileres es del 3% El 30% de los arrendatarios abandonan la vivienda sin llegar al lanzamiento

Comparecencia en el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid.
Comparecencia en el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid.

"Nuestra cultura de arbitraje es muy escasa, pero está en auge en España. En los años cincuenta o sesenta era una práctica extraña, propia del derecho anglosajón", indicaba esta semana Manuel Jiménez de Parga, presidente del Consejo Arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid, en la III Jornada de Arbitraje Inmobiliario.

Desde entonces ha llovido mucho y hoy presenta una estadística impecable cuando se habla de arrendamientos de vivienda. La Comunidad tiene un nivel de litigios del 0,4% en los 42.000 contratos de alquiler público que se acogen al arbitraje, frente al 3% del resto del mercado.

Merece la pena conjugar el verbo arbitrar, un sistema de justicia privada alternativa a los saturados tribunales de Justicia y que se desarrolla en un clima más de mediación que de enfrentamiento. En este terreno, el laudo del árbitro es equivalente a la sentencia firme del juez.

Apostando por esta vía, el Gobierno regional creó en 2009 el Consejo Arbitral para el Alquiler (CAA) en principio solo para las viviendas del Plan Alquila autonómico, pero, desde marzo, está abierto a todo arrendador y arrendatario de la región. Desde entonces se han presentado 172 demandas que, a 31 de marzo, se han cerrado con 163 laudos.

La publicidad de los laudos ayudaría a prestigiar el papel del arbitraje

"El CAA tiene la ventaja de que los árbitros, que tienen que ser juristas, realizan una labor de mediación previa que evita que propietarios e inquilinos resuelvan las controversias de forma amistosa aun antes de acudir al arbitraje", indica Isabel Gozalo, árbitro del CAA y letrado del Consejo General de la Abogacía.

La Comunidad aporta la infraestructura del CAA. "Tuvo el acierto de aglutinar diferentes instituciones de arbitraje como las de los colegios de notarios, registradores y abogados y asociaciones como Arbin", indica el abogado Enrique Naveros.

¿Ventajas del arbitraje? La consejera autonómica Ana Isabel Mariño destaca la agilización en la resolución de los problemas: "El juzgado tarda seis meses en dictar sentencia judicial y el laudo, desde la solicitud hasta el dictamen, 40 días. Gracias a la experiencia se ha reducido progresivamente", anotó en la III Jornada de Arbitraje Inmobiliario.

El ahorro de costes es otra ventaja. La cuantía económica se corresponde con la renta mensual, por debajo de 700 euros -en los arbitrajes que se han ido dirimiendo hasta ahora-, mientras un proceso judicial puede superar los 3.000 euros en España. Y, por otra parte, cuatro de cada cinco laudos se cumplen voluntariamente. Solo llega al juzgado la quinta parte de los conflictos y el 30% cumple voluntariamente el laudo cuando lo recibe.

Uno de cada cuatro contratos se somete al arbitraje en la Comunidad de Madrid

El arbitraje sale al paso de una demanda social: el 85% de los propietarios que quieren alquilar sus viviendas buscan garantías adicionales para cubrir daños a la vivienda e impagos. La subida de la morosidad en alquileres llega al 15,4%, con una cuantía media de renta adeudada de aproximadamente 8.300 euros, y los litigios van en aumento. "En este contexto, el arbitraje cada vez es más importante. Reduce morosidad en un 70% y permite soluciones rápidas y eficaces", según Mariño.

La consejera enmarca el arbitraje dentro del respaldo al alquiler, que en la Comunidad de Madrid representa el 20%, con más de medio millón de inmuebles. Y si es solo un 15% en España, la mitad que la media de la eurozona, es entre otras causas "por los procesos judiciales ineficaces que generan cierta inseguridad". De ahí la apuesta por el sometimiento a este procedimiento.

La introducción de cláusulas de arbitraje en los contratos de arrendamiento ha aumentado un 17,7% en España. La Comunidad de Madrid es la que acumula una mayor cuota de suscripciones, el 32% del total nacional. Uno de cada cuatro alquileres se somete a este sistema en la región y la cifra va en aumento.

¿Desventaja? El laudo arbitral no es recurrible ante los tribunales como sí lo es toda decisión judicial. Por tanto, en términos generales, es muy importante que el que se someta al arbitraje se asegure sobre la corte arbitral.

El catedrático Juan Fernández-Armesto, árbitro en procedimientos internacionales, citó en las jornadas la Constitución de Cádiz, la única con un artículo alusivo: "No se podrá privar a ningún español del derecho de terminar sus diferencias por medio de jueces árbitros elegidos por ambas partes". "Solo funciona bien cuando las dos partes tienen parejo poder de negociación y si los ciudadanos lo ven como un sistema imparcial e independiente de dictar justicia", sostuvo.

En ese sentido, dijo: "No basta con que los árbitros sean independientes e imparciales, tiene que haber control de su actividad porque tienen más poder que los propios jueces. Están sujetos a responsabilidad solo en caso de mala fe, temeridad o dolo: es esencial que sus decisiones sean públicas. Y la segunda norma fundamental de publicidad es que antes de aceptar un arbitrio revelen cualquier circunstancia que pueda dar lugar a dudas sobre su imparcialidad. Debería rellenarse un formulario exhaustivo para que las partes y sus abogados le puedan recusar. Todo esto para ganar prestigio y huir del descrédito y la ruptura entre instituciones y ciudadanía". En esa dirección, el CAA está haciendo una recopilación de los laudos -que no son públicos- para darles difusión.

"Se ha hablado de que el arbitraje es libertad, agilidad y rapidez, y añado la cercanía entre demandante y demandado, y de estos con el árbitro, que no existe en la administración general de la Justicia", comentó el notario José Manuel García Collantes, árbitro del CAA.

Tal cercanía se produce en la comparecencia. "Tras las primeras fases del arbitraje se celebra la comparecencia, una especie de vista donde se practica la prueba", explicó Gozalo. "Eso sí, es necesario que comparezcan los abogados y los clientes o sino, deben tener su representación", recalcó, "ya que hay que dar garantía de eficiencia y rigor jurídico".

En su día a día, detecta problemas como la resistencia al arbitraje del que presume, "porque no paga la renta, que va a ser condenado por desahucio, que no quiere saber nada del árbitro ni nombra abogado que le defienda".

El vicepresidente del CAA, Juan Ramón Montero, destacó que el problema que más preocupa al árbitro es la indefensión de una de las partes, pero como entre el 70% y 80% de los laudos es por falta de pago no es inusual que no se logre notificar al deudor.

La notificación es la piedra angular y, a la vez, en la que más se tropieza. Lo más normal es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido o la remisión de carta por conducto notarial. "Aunque se cumplan todos los requisitos, resulta duro ejecutar un laudo que supone desalojar a una persona de su vivienda sin lograr notificarlo", se lamenta Gozalo. El notario explicó que, a veces, se desplaza personalmente a notificar, algo en lo que coincide Naveros, que pide unificación de criterios.

 

Cuando se acaba en el juzgado

En 2010 se creó el Juzgado de Primera Instancia 101 de Madrid, especializado en ejecución de laudos. La juez titular Begoña Pérez Sanz anota que solo se pueden ejecutar los de condena, que obligan a la restitución de la posesión de la vivienda o al pago. Y una vez que han transcurrido 20 días desde que se dictó la resolución. Recuerda que el laudo debe acompañarse del convenio arbitral y la notificación y ha de ser muy claro: "Si condena al desalojo y pago de cantidades y de suministros pendientes pero solo se presenta la demanda por una de las tres cosas, el juez no podrá despachar ejecución de las otras dos. Y lo mismo respecto a las costas o cuando se solicita embargo, deben indicarse las personas a embargar y si es de forma solidaria", según Pérez Sanz. La deficiente forma de efectuarse la notificación de la comunicación del laudo es uno de los motivos más alegados para pedir la nulidad.

Según la magistrado, el 30% de los arrendatarios abandona la vivienda sin tener que llegar al lanzamiento. En cuanto al plazo, si se trata de Madrid la resolución tarda unos tres meses.

El juzgado empezó a funcionar en 2011, año en el que despachó 2.199 asuntos. Y a 11 de mayo de 2012, contabiliza 1.052, de los que 313 son relativos a arrendamientos.

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