Madrid admite el error de 15 años de crecimiento basado solo en el ladrillo

Madrid soñaba hace 15 años con convertirse en una capital europea pujante en lo económico; compacta, verde y habitable para sus ciudadanos, y con un centro histórico y una oferta cultural a la altura de París o Londres. Preveía además engordar su población a costa de los municipios vecinos, así que optó por exprimir el suelo disponible, convirtiendo en urbanizable y casi exclusivamente residencial el doble de superficie (10.000 hectáreas) de la que ocupa la almendra central.

El diagnóstico llevado a cabo ahora por el Ayuntamiento sobre lo sucedido en esos 15 años es desolador: la oferta de viviendas en la capital es muy superior a la demanda; hay barrios enteros planificados —que en total suman 200.000 pisos más— cuya viabilidad futura es dudosa; la actividad económica se ha fiado exclusivamente a la construcción, descuidando comercio e industria; y todo para que el problema de la falta de vivienda haya persistido por culpa del fuerte incremento de precios, dificultando su acceso a parte de la población.

Ahora el ciclo ha cambiado, la burbuja del ladrillo ha estallado, la ciudad no está preparada para el desarrollo de otras actividades económicas y se encuentra además atada de pies y manos por el exceso de suelo residencial.

La hoja de ruta de este disparate es el Plan General de Ordenación Urbana aprobado por el Ayuntamiento en 1997. No contemplaba un plazo para su ejecución, pero revisarlo fue una de las promesas de Alberto Ruiz-Gallardón cuando fue elegido alcalde en mayo y de Ana Botella cuando le sucedió en diciembre.

La concejal de Urbanismo, Paz González, lo explicó así la semana pasada: “Aquel plan pensó que Madrid debía crecer de forma indefinida; no se marcó unos objetivos claros sobre el modelo de ciudad que se quería. Pero estamos a tiempo de enmendar esos errores, a tiempo de resolver caminos que no tienen retorno, a tiempo de conseguir una ciudad para las personas”. El líder municipal socialista, Jaime Lissavetzky, lo resume así: “Los intereses de los ciudadanos quedaron por detrás de los de los promotores inmobiliarios”.

El primer paso de este proceso de revisión ha sido realizar un análisis del Plan de 1997, que “es ahora el mayor condicionante para definir el futuro de Madrid”, según admiten los responsables de Urbanismo. El documento resultante, de casi 250 páginas, señala otro obstáculo fundamental: la crisis económica. A ella se achaca que gran parte del plan solo se desarrollara sobre el papel, con “bajo costo económico en comparación con las altas inversiones que requiere la transformación física del territorio”.

Pero la crisis no llegó hasta 2008, 11 años después de la aprobación del plan, y después de (y, en parte, a causa de) una extraordinaria burbuja especulativa en torno al precio del suelo y de las viviendas.

“Para dar respuesta a la demanda existente”, cifrada en 309.298 viviendas, el Ayuntamiento optó por incluir en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 casi todo el suelo disponible. Fue más allá incluso, añadiendo Valdecarros y Valdebebas.

Anticipó la construcción de 371.114 viviendas, a las que hay que sumar 171.121 que se podrían levantar en el resto de suelo disponible. En total, 542.235. Entre 1997 y 2011 se concedieron licencias para 262.553 viviendas; hay otras 200.000 proyectadas, pero aún sin construir.

La revisión ahora del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 señala que “la producción no se corresponde con la demanda real en función de la evolución de la población”. Madrid ha ganado solo 390.000 habitantes en estos 15 años, y cada vez son más los que optan por irse a vivir a municipios vecinos. Además, el tipo de viviendas construidas no se adecuó a las necesidades de los ciudadanos.

El documento añade que “sistemáticamente se ha hecho hincapié en el uso residencial del suelo”, y no se han incentivado otros que promuevan la actividad económica. Es decir, se ha apostado por el modelo productivo de la ciudad a una sola carta: el ladrillo. Eso ha llevado, entre otras cosas, a que la actividad comercial se aglutine en la almendra central, “desplazando” a las tiendas tradicionales.

Durante los 15 años que median desde la elaboración del plan, el Gobierno regional han sido presidido por Alberto Ruiz-Gallardón (1995-2003) y Esperanza Aguirre; la alcaldía la han ocupado José María Álvarez del Manzano (1991-2003), Gallardón (2003-2011) y Ana Botella. Todos ellos han gozado de mayoría absoluta. Todos ellos pertenecen al Partido Popular.

» Los PAU, en el aire. El Ayuntamiento cree que la mayor parte de las actuaciones previstas en 1997 para la corona norte ha sido ejecutadas, con la “incógnita significativa” pendiente de la Ciudad de la Justicia y la Operación Castellana. Muy diferente es la situación en el sur, donde solo el Ensanche de Vallecas está avanzado (pero con “un importante remanente de edificabilidad”). Y concluye que las “dificultades” económicas a corto y medio plazo “plantean un importante interrogante respecto a la materialización de los desarrollos previstos en los distritos de Villa de Vallecas y Vicálvaro (130.000 viviendas)”. Es decir, cuestiona el futuro de los Programa de Actuación Urbanística (PAU) de Los Cerros, El Cañaveral, Los Ahijones, Los Berrocales y Valdecarros.

» Atascos y contaminación. En materia de transportes, “el objetivo general de desincentivar voluntariamente el uso del vehículo privado” no se ha alcanzado, sobre todo fuera de la almendra central.

Se pensó que Madrid crecería a costa de los municipios vecinos, y ha sido al revés, lo que ha incrementado los desplazamientos entre el centro y la periferia urbana y regional, con mayor peso además del vehículo privado. El informe critica los “avances muy limitados” realizados por el Gobierno regional para paliar la “escasez” de aparcamientos disuasorios.

Tampoco se ha logrado que los promotores de los nuevos barrios se hagan cargo de las infraestructuras de transporte público, con la excepción de la prolongación de la línea 1 de metro en el Ensanche de Vallecas y de la 10 en la Castellana. Ni desatascar la N-V llevando el tren de cercanías a los nuevos desarrollos en el área de Alcorcón.

» Dotaciones insuficientes. No se han alcanzado los objetivos previstos en materia de escuelas, polideportivos, etcétera, sobre todo en las áreas urbanas ya consolidadas. Una sentencia judicial obligó al Ayuntamiento a emplear la expropiación en lugar del intercambio de terrenos para lograr el suelo donde construir esas dotaciones, lo que elevó su coste y limitó las actuaciones, dejando la almendra central sin las instalaciones que precisa. Se obtuvo menos de la mitad del suelo (35 millones de metros) que se deseaba, y no siempre donde se deseaba.

» Fracaso en la rehabilitación. El centro adolece además de otro problema: el método con el que se planteó su rehabilitación (por ejemplo, los patios azules y los patios de manzana) no ha funcionado, “lo que se refleja en la persistencia de infraviviendas y de carencias dotacionales”. Además, la catalogación de edificios a preservar por su valor histórico ha trabado aún más esta regeneración, al haberse hecho de forma “discrecional”, sin aportar valor al patrimonio artístico e impidiendo en muchos casos modernizar las construcciones para hacerlas habitables.

» Los parques no interesan. Las zonas verdes se han ampliado en estos 15 años en 2.800 hectáreas, frente a las 3.450 previstas; el documento destaca el fracaso en el Parque Manzanares y la Casa de Campo.

Pero, sobre todo, concluye que las operaciones que podrían haber hecho de Madrid una ciudad más sostenible en términos medioambientales, mejorando su habitabilidad, “suponían un conflicto” con el propósito último del plan: exprimir al máximo el territorio convirtiéndolo en urbanizable.

» ¿Qué solución cabe? La revisión del Plan General está aún en sus primeras fases, pero el Ayuntamiento ya ha avisado de que está dispuesto a cambiar el uso del suelo, aunque tenga derechos adquiridos, para evitar la parálisis provocada por el exceso de viviendas. Su intención es que los promotores dediquen esas decenas de miles de metros cuadrados donde no será rentable construir pisos en al menos 20 años, si es que alguna vez lo es, a otros propósitos, el principal de ellos atraer a empresas que quieran asentarse allí.

“El modelo urbano previsto por el Plan de 1997 se predeterminó con excesiva antelación y considerando demandas pasadas que no necesariamente se mantendrán en el futuro”, concluye el documento. En resumen: ladrillo, ladrillo y ladrillo, devenido ahora en solares baldíos, fragilidad económica... y dificultad de acceso a la vivienda.