Airbnb augmenta un 5% el preu dels pisos de Barcelona en quatre anys

“No sé quant ha afectat, però es evident que Airbnb ha reduït l'oferta de pisos de lloguer i aquesta és la causa principal de l'augment dels preus i que no es pugui atendre el gruix de la demanda: no podem donar resposta als que demanen un preu de lloguer inferior als 1.000 euros”, explicava divendres Daniel Rodés. És el veterà propietari d'una agència immobiliària situada al carrer Bailèn, frontera d'una de les zones amb més demanda turística de Barcelona. Com Rodés, els experts fa temps que donen per fet que la pressió de l'activitat propulsada per Airbnb tensava els preus, però fins ara ningú no s'havia atrevit a quantificar-la.

Sí que ho fa un estudi pioner a Europa, Les plataformes de lloguer afecten el mercat de l'habitatge? Evidències d'Airbnb a Barcelona, firmat per Miquel-Àngel Garcia-López (professor de la UAB), Jordi Jofre-Monseny (professor de la UB), Rodrigo Martínez-Mazza (estudiant de Doctorat de la UB) i Mariona Segú (estudiant de Doctorat a la Universitat París Sud). Les seves conclusions sobre com els preus pateixen la pressió del lloguer turístic són similars als d'altres estudis fets prèviament als Estats Units.

Els autors han elaborat el seu treball amb dades del web InsideAirbnb, que inclou tots els anuncis de la plataforma en moments diferents; de l'impost de transmissions patrimonials, el que paguen els compradors d'un habitatge utilitzat, entre d'altres, i que recull l'Agència Tributària de Catalunya; del portal Idealista i d'altres bases estadístiques. Amb aquestes dades van dividir Barcelona en unes 220 àrees, uns minibarris amb uns 7.000 habitants de mitjana cadascun. Van fer un exercici per aïllar l'afectació d'Airbnb d'altres qüestions, com el valor del mercat immobiliari en si mateix, la gentrificació i altres qüestions socials i van arribar a la conclusió que, si en una d'aquestes zones es publiquen cent anuncis d'Airbnb, els preus de l'habitatge se’n ressenten d'una manera gairebé automàtica. Els contractes de lloguer s'encareixen un 3,5% i els de compra, un 9,7%. De mitjana, a cadascuna d'aquestes zones es van publicar 54 anuncis en el període 2012-2016, afirma l'estudi, que també fa palès que Airbnb no ha servit per portar oferta a barris no turístics de Barcelona. És per això que calcula un increment mitjà a Barcelona de l'1,9% de lloguer i un 5,2% en compravenda.

Miquel-Àngel Garcia-López admet que, tenint en compte les dades mitjanes, sembla que l'impacte sobre el mercat immobiliari no ha estat rellevant. “Però si mires l'evolució dels preus i el que representa l'impacte d'Airbnb sobre aquest creixement, te n'adones que no és tan poc”, afirma. Segons els seus càlculs, al conjunt de Barcelona un 5,8% de l'augment dels lloguers obeeix a la presència d'Airbnb, mentre que en els preus de venda, aquesta participació és més elevada, del 28,3%. Però a les zones del Born, el Gòtic, el Raval o la Sagrada Família, amb molts més anuncis d'Airbnb, l'impacte de la plataforma sobre l'augment dels lloguers és del 10,3% i d'un 56,3% sobre el dels preus de compra, més de la meitat.

Una de les taules que acompanya l'estudi és xocant. És una comparació de Barcelona —sisena ciutat amb més anuncis d'Airbnb— amb Nova York, Los Angeles i París. I la capital catalana és la ciutat on és més ràpid aconseguir amb lloguer turístic els mateixos ingressos que s'obtindrien amb un lloguer convencional, a llarg termini. Només deu dies, respecte als 14 de Nova York o París i els 20 de Los Angeles. De fet, aquest informe publicat per l'Institut d'Economia de Barcelona assenyala que el 6,8% dels pisos de lloguer a Barcelona es comercialitzen a Airbnb. Garcia-López afirma que aquest percentatge va arribar el 2017 a un 11% del total del parc de lloguer. El 2015, aquest percentatge era de l'1,9% a Nova York, mentre que a París no arribava al 5% (4,9%). A més, l'estudi assegura que bona part de l'oferta d'Airbnb està substituint el mercat tradicional del lloguer, ja que són minoritaris els anuncis basats en llogaters propietaris que comparteixen el seu pis amb visitants.

“Hi ha persones que han comprat pisos per tornar-los a vendre i que després han pensat que tenen una altra sortida que pot ser més rendible”, acaba Garcia-López, coincidint amb el subdirector general de la immobiliària Don Piso, Emiliano Bermúdez. “El lloguer turístic ha derivat oferta del mercat tradicional a mercats alternatius que són cinc o set vegades més rendibles”, explica l'alt executiu de la immobiliària. En una agència del carrer Joaquín Costa divendres passat s'anunciava un pis de 100 metres quadrats per 749.000 euros a la zona del Teatre Nacional de Catalunya, una mica més apartat de la zona zero turística. “Amb llicència turística per a deu persones”, destacava l’anunci.

Canvis d’usos

Juan José Aguilera, director de Relacions Institucionals de l'Escola d'Agents Immobiliaris de Barcelona (Coapi), considera que, més enllà de l'allotjament turístic, els preus immobiliaris a Barcelona estan molt influïts per la falta de producció de sòl. “No hi ha sòl, es crea poca oferta i aquesta està descompensada amb la gran demanda existent a Barcelona, que ha augmentat una vegada que els bancs han obert el crèdit, perquè la ciutat té molta tirada, a més, és molt rendible posar-lo de lloguer”.

La consellera delegada de Savills Aguirre Newman, Anna Gener, admet la possibilitat de resoldre el problema de l'habitatge a curt termini. “Les diferents administracions haurien de ser capaces de treballar coordinades i hauríem de configurar un espai de diàleg entre el sector públic i el privat, perquè a falta de diners públics, la producció d'oferta haurà de venir de mans del sector privat”.