Així són els lloguers a Europa: més habitatge públic i mesures per limitar-ne el preu

Preus a l’alça, problemes d’accés a l’habitatge i polítiques que intenten revertir la situació. La panoràmica del lloguer és semblant a gairebé totes les grans ciutats. Espanya ha tornat pràcticament a la casella de sortida després de la derogació del decret llei d’habitatge per part del Congrés. És un dels països d’Europa occidental on menys població viu de lloguer: un 22,9%, segons les últimes dades d’Eurostat, que són del 2017 i inclouen els que declaren que viuen en cases prestades (sense comptar aquest segment, l’estadística baixa al 16,9%). El percentatge contrasta amb els d’Alemanya (48,6%) i Àustria (45%), líders continentals.

El domini tradicional de l’habitatge en propietat ha convertit el lloguer en un problema polític relativament recent a Espanya, però l’augment dels desnonaments de llogaters i els creixements de les rendes n’han canviat la percepció social i política. Parlant de preus, Eurostat elabora anualment una enquesta amb agents immobiliaris de diverses ciutats europees. L’última disponible, també del 2017, va situar el preu mitjà d’un pis d’una habitació sense moblar a Madrid en 890 euros. La xifra és idèntica a la de Lisboa i supera la de Brussel·les (770 euros). Per sobre se situen Roma (930 euros), Berlín (960 euros), Viena (980 euros), París (1.150 euros) i, sobretot, Londres (1.750 euros). Però es tracta d’un estudi a partir d’“àrees residencials de bona qualitat”, aquelles on preferentment viuen els funcionaris europeus. No té en compte, per tant, la influència de l’habitatge públic, determinant per exemple a la capital austríaca, ni altres estratègies de les metròpolis per contenir l’alça de preus. Així és viure de lloguer en altres parts d’Europa:

Brussel·les, un mercat blindat

Bèlgica manté un mercat dinàmic de lloguer d’habitatges, amb una normativa bastant garantista per a l’arrendador i el llogater. L’àmplia oferta disponible afavoreix preus continguts tret d’en certs barris de Brussel·les, on la important presència d’expatriats impulsa els lloguers a l’alça. La taxa d’habitatge en propietat és elevada (al voltant del 72%), excepte a la capital, on més de la meitat dels habitatges estan ocupats en règim de lloguer.

Els preus són lliures, però indexats al cost de la vida. La revisió és anual, però no automàtica: l’arrendador l’ha de notificar. I la llei estableix una limitació als contractes de curta durada (menys de tres anys), cas en què no es pot aprofitar la renovació per incrementar el lloguer. L’expulsió en cas d’impagaments o discrepàncies greus preveu la notificació prèvia al Centre Públic d’Acció Social, que pot proposar un procés de conciliació o prestar ajuda al desnonat.

El contracte més freqüent per a lloguer d’habitatge habitual és l’anomenat 3-6-9, és a dir, tres anys renovables dues vegades per triennis, i comporta una revisió per ambdues parts sobre l’estat del bé i el dipòsit d’una garantia, equivalent a dues o tres mensualitats del lloguer. Aquest dipòsit cobreix també els possibles desperfectes que es detectin al final de l’arrendament, després d’una nova revisió que sol fer tremolar els llogaters.

La fórmula 3-6-9 permet al llogater abandonar en qualsevol moment l’habitatge amb un avís previ de tres mesos. Però la sortida implica una penalització si es produeix durant el primer trienni: s’han d’abonar tres mensualitats si es deixa l’habitatge durant el primer exercici; dues si és durant el segon, i una si es fa l’últim any. La rigidesa aparent sol anar acompanyada, tanmateix, d’una flexibilitat molt belga: si el llogater busca un relleu que ocupi l’habitatge, l’arrendatari acostuma a condonar la penalització.

L’arrendador, per la seva part, pot rescindir el contracte en qualsevol moment, amb un avís previ de sis mesos, si té intenció d’ocupar l’habitatge personalment o cedir-lo a algun familiar. O també pot reclamar l’habitatge per fer-hi reformes d’envergadura. La rescissió sense una d’aquestes causes es pot fer al final del primer o del segon trienni, però comporta una indemnització important de nou i sis mensualitats, respectivament. La norma també preveu una protecció especial, pensada en principi per a les persones grans, que permet al jutge prolongar un lloguer en casos excepcionals de vulnerabilitat.

París, segon intent per controlar preus

El debat sobre el control dels lloguers és recurrent a París, ciutat amb una alta densitat de població, una elevada demanda i uns preus situats entre els més alts de les grans metròpolis europees. El control per mitjà de l’anomenat “enquadrament” està en discussió. El novembre del 2017, un tribunal administratiu va anul·lar la decisió que limitava els lloguers a París per evitar els abusos més flagrants.

La decisió anul·lada pel tribunal aplicava una llei francesa del 2014. La llei havia “de combatre el fort augment dels preus del lloguer, l’escassetat d’habitatge i la baixada del poder adquisitiu de les llars”. L’argument del tribunal va ser que l’“enquadrament” dels lloguers no es podia limitar únicament a París, sinó que s’havia d’estendre a les ciutats de la perifèria, segons va resumir en el seu moment el diari Le Monde. Un altre argument en contra de la mesura va ser que, en els anys anteriors, aquest control superior no havia aconseguit reduir els preus.

Un any després, el desembre del 2018, basant-se en una nova llei sobre l’habitatge, el Consell de París va adoptar restablir el control dels lloguers, mesura que es farà efectiva els propers mesos. “Els parisencs estan escanyats pels preus immobiliaris i la situació s’ha degradat per als llogaters”, va dir al Journal du dimanche el comunista Ian Brossat, responsable d’habitatge a l’Ajuntament de París. “La supressió de l’enquadrament dels lloguers ha fet perdre com a mitjana 1.500 euros anuals als llogaters parisencs”. Brossat va explicar que, a l’hora d’aplicar la nova norma, caldria decidir un preu límit per metre quadrat barri a barri.

El preu del lloguer per metre quadrat a París és netament superior al de la resta de França. El 2018 es va elevar a 24,4 euros, segons Clameur, una associació del mercat immobiliari. És gairebé el doble que en altres grans ciutats franceses com Lió, Marsella o Bordeus. Però cal tenir en compte, a la capital, el pes de l’habitatge social: més accessible i que representa ara al voltant del 20% de les primeres residències. L’objectiu de l’alcaldessa, la socialista Anne Hidalgo, és que arribi al 30%.

Berlín, nova llei per limitar les pujades

El Govern de Berlín (una ciutat-estat en l’ordenació federal alemanya) pot limitar els lloguers almenys en aquells barris on han crescut més? La diputada del partit socialdemòcrata alemany (SPD) al Bundestag Eva Högl i el número dos del partit, Julian Zado, creuen que sí i així ho van suggerir en un article per al diari Tagesspiegel. La idea té el suport del partit l’Esquerra (Die Linke) i dels Verds i aquest dimecres l’aliança que governa a Berlin (SPD, l’Esquerra i els Verds) començarà a discutir aquesta possibilitat, que pot marcar una fita històrica al país.

La situació dels preus de l’habitatge a Berlin i a la resta del país es regeix per una llei que es va aprovar l’1 de juny del 2015 i que va alegrar la vida a milions de persones a Alemanya, l’anomenada Mietpreisbremse (fre dels lloguers). La norma limitava les pujades dels nous contractes al 10% del lloguer mitjà de la zona en la qual es troba l’habitatge, sempre que se situï en una àrea de mercat “tens”.

Malgrat les bones intencions, les amenaces de multes i una certa disposició per castigar els propietaris, la llei no va aconseguir complir els seus objectius. La vella llei del mercat –oferta i demanda– va engegar a rodar les disposicions legals i els preus de lloguer, sobretot a les grans ciutats, han anat pels núvols. A Berlín, per exemple, el lloguer ha augmentat més del 20% els últims cinc anys.

Confrontat a aquesta realitat, el Govern de Merkel va aprovar el mes de setembre passat un projecte de llei nou i ambiciós destinat a protegir els llogaters dels abusos dels propietaris i també a impedir que el preu dels lloguers segueixi augmentant a les grans ciutats del país. La llei, en vigor des de l’1 de gener passat, obliga els propietaris a informar els llogaters de les pujades del lloguer abans que conclogui el contracte, a més de consagrar que l’increment dels arrendaments superi el 10% del preu mitjà a la zona. Si els propietaris decideixen cobrar més, n’han de justificar el motiu, i l’incompliment de les normes els pot comportar una multa de fins a 100.000 euros.

Viena, paradís de l’habitatge social

La capital d’Àustria s’ha convertit en un referent per a les ciutats afectades per l’alça del preu de l’habitatge. De l’1,8 milions d’habitants que té l’urbs, el 62% viu en cases de renda social, segons dades de l’Ajuntament. Aquests habitatges inclouen pisos municipals i pisos subsidiats. Però la ciutat, escollida com de les més habitables del món, no és aliena a l’ennobliment i a l’augment dels preus de lloguer. Per això, el govern local, liderat per una coalició entre socialdemòcrates i ecologistes, ha volgut intervenir en l’assumpte i assegurar que 2/3 parts de les noves construccions de més de 5.000 metres quadrats siguin de protecció oficial i no superin un preu de lloguer de 5 euros nets per metre quadrat.

La recepta de Viena per mitigar els preus del lloguer es basa en una forta intervenció dels poders públics en els habitatges. Amb 220.000 pisos municipals repartits per tots els barris de la ciutat i administrats per la companyia pública Wiener Wohnen, la ciutat és la principal propietària dels seus habitants. D’aquí al 2020, construirà 4.000 pisos municipals més. Prop de 500.000 persones viuen en aquest tipus d’apartaments que, actualment, tenen un preu net de 5,58 euros per metre quadrat i es lloguen de manera permanent. A més, també hi ha 200.000 pisos que reben ajuts públics i pertanyen a la federació d’associacions d’habitatge de renda limitada. Costen una mitjana de 512,40 euros mensuals, segons un treball recent publicat pels professors Dorothea Greiling i Friedrich Schneider. El mateix document indica que per a pisos municipals la renda mitjana és de 400,20 euros al mes.

“El fet que tants vienesos visquin en aquests dos tipus d’habitatges posa un fre a l’auge dels preus en el sector privat”, assegura per telèfon Renate Billeth, una de les portaveus de Wiener Wohnen. Per a apartaments construïts per empreses privades en edificis nous no hi ha cap límit de preus, afegeix. Els arguments dels líders locals van en la mateixa direcció. Per a Christoph Chorherr, responsable dels Verds per a la planificació urbana a Viena, garantir un parc d’habitatge amb preus màxims de cinc euros per metre quadrat pressiona a la baixa els preus del mercat i permet “combatre l’especulació del preu del sòl”. Viena dedica 600 milions d’euros anuals a l’àrea d’habitatge.

Lisboa posa fi al contracte lliure

En cinc anys, els preus del lloguer a Lisboa han pujat un 71% i gairebé cap portuguès no se’ls pot permetre. La pressió pel boom turístic que viu el país des del 2014 va coincidir amb una llei liberalitzadora de l’habitatge, llançada en anys de crisi, que permetia els contractes lliures o, en el cas d’arrendaments anteriors, el desnonament amb l’excusa d’una obra menor. La pressió turística no va respectar els barris més humils de Lisboa, com Alfama i la Mouraria, on la majoria dels veïns són jubilats i amb ingressos mínims. Persones grans que havien nascut a la casa que habitaven es veien obligats a anar-se’n per un canvi de propietat o, simplement, per un augment desorbitat del lloguer. El 58% de tots els desnonaments del país es van produir a Lisboa i Porto.

A finals de l’any passat, el parlament portuguès va aprovar una nova llei de l’habitatge en què, d’entrada, les persones de més de 65 anys, o amb un 60% de discapacitat, no poden ser desallotjades d’una casa si fa més de 15 anys que hi resideixen. També queden prohibits els contractes de menys d’un any (la meitat dels quals se signaven), per la qual cosa ara el lloguer mínim és de dotze mesos, amb renovació automàtica a tres anys si el llogater així ho desitja.

El Govern portuguès també fomenta els contractes de llarga durada (a partir dels dos anys) amb una desgravació progressiva sobre les rendes que rep el propietari. A proposta del Bloco de Esquerda, soci del Govern liderat pel socialista António Costa, també s’ha aprovat una llei contra l’assetjament immobiliari, que es castiga amb 20 euros diaris. Si el llogater té més de 65 anys, la penalització puja a 30 euros.

Roma, límits acordats amb associacions de propietaris

Segons les dades que té el portal Sol Affitti (només lloguer), recollides de 300 agències especialitzades, el preu mitjà del lloguer a Itàlia ha pujat més d’un 3% l’últim any. A les grans ciutats, en general, la demanda supera l’oferta i l’augment es dispara: a Milà –la ciutat amb els lloguers més cars del país– i a Bolonya supera el 10%, a Roma, el 7%. A la capital, a més, el trasllat massiu de l’oferta cap al mercat de lloguers de curt termini, fonamentalment turístics, afavoreix també l’increment dels preus del lloguer convencional. És habitual fins i tot trobar habitatges el preu de lloguer dels quals cada any supera la renda mitjana anual.

Des del 1998 hi ha un mecanisme anomenat “lloguer de tarifa acordada”, pel qual cada Ajuntament estableix preus màxims i mínims que es fixen a partir d’acords assolits entre associacions locals de propietaris i representants de llogaters. Roma va introduir aquesta norma nacional el 2004, alarmada pel desfasament entre l’alta demanda i l’escassa oferta, i l’any passat va renovar els pactes entre les organitzacions. Allà on no hi ha acords locals, els llogaters i propietaris poden utilitzar els de la ciutat més pròxima com a referència. Per establir el barem de preus es tenen en compte les característiques del local, la ubicació, els serveis propers a l’habitatge, les àrees verdes... Cada Ajuntament indica de manera precisa com s’ha de fer una valoració de l’immoble.

En signar un arrendament es tenen en compte tres opcions. Contractes 3+2 (tres anys prorrogables automàticament a dos més); contractes transitoris d’1 a 18 mesos i variables de fins a tres anys per als estudiants universitaris. Aquests contractes són cada vegada més populars i s’imposen a l’últim tipus, l’anomenat “contracte lliure”, perquè incorporen una sèrie d’incentius fiscals que depenen de cada ciutat. A Roma els propietaris que s’acullen a la mesura paguen només el 75% de l’impost municipal únic i de l’impost sobre serveis indivisibles; el 10% de les taxes de lloguer (davant el 21% de la resta de contractes); també tenen deduccions en l’IRPF de fins al 30%. La mesura també té avantatges per als llogaters, que poden aprofitar una deducció especial si pertanyen a grups desfavorits o amb ingressos baixos.

El 2016, el nombre de persones que va utilitzar aquest sistema va augmentar un 28% a Itàlia, mentre que el de contractes lliures va créixer només un 10% respecte a l’any anterior. Aquell mateix any, a Roma, dels 46.500 contractes de llarga durada que es van registrar, 24.000 van ser de tarifa acordada.

Amb informació de Bernardo de Miguel, Marc Bassets, Enrique Müller, Sara González Boutriau i Javier Martín.