El Suprem posa límits al lucre de la banca després de vendre pisos embargats

El Tribunal Suprem ha establert com a doctrina que els jutges consideraran enriquiment injust que una entitat obtingui una “plusvàlua significativa” de la venda d'un immoble executat. La decisió, fixada en una sentència de la sala primera de l'alt tribunal, matisa la jurisprudència que hi havia fins ara i obre la porta a la dació en pagament en els casos en què el banc treu importants beneficis venent un immoble que s'havia adjudicat després d'una execució hipotecària.

El Suprem ha establert aquesta posició en una sentència en què analitza el recurs presentat pel BBVA contra una resolució de l'Audiència Provincial de Còrdova, que va concedir la dació en pagament d'una parella a qui havien embargat una finca. La subhasta per a l'execució hipotecària va quedar deserta i el banc se la va adjudicar pel 50% del valor de taxació, una solució que preveu l'article 671 de la Llei d'enjudiciament civil.

El deute no queda saldat si l'entitat compra una casa després d'una subhasta deserta

En una sentència de la qual ha estat ponent el magistrat Ignacio Sancho Gargallo, el Suprem no comparteix la decisió de l'Audiència Provincial i admet el recurs del banc. Els jutges de la sala civil confirmen el criteri del jutjat de primera instància de Peñarroya (Còrdova), que va dictaminar que el BBVA no va obtenir un enriquiment injust en aquest cas, perquè l'adjudicació de l'immoble pel 50% del seu valor de taxació després d'una subhasta que queda deserta està prevista en la llei. “En la mesura que amb el valor de l'adjudicació no se satisfà la totalitat del deute, persisteix per la quantia pendent de pagament i el creditor té dret a reclamar-la”, assenyala el tribunal, que considera que si la subhasta ha quedat deserta, a la pràctica cal suposar que no hi ha l'opció de treure beneficis amb una venda posterior de l'immoble i per això ningú licita per l'habitatge.

El Suprem creu així que l'enriquiment injust no pot raure “únicament i exclusivament” que l'import pel qual es va taxar el bé és molt superior al valor de la taxació, en concret un 50%, perquè aquesta situació està expressament acceptada en la llei (encara que la normativa s'ha reformat per augmentar aquest percentatge fins al 70% en el cas que l'immoble executat fos l'habitatge habitual).

El tribunal avisa el banc que no pot vendre després a un preu molt superior

Malgrat això, els jutges de la sala civil aprofiten la sentència per matisar la jurisprudència i fixar doctrina sobre altres casos que es veuen sovint als tribunals: l'entitat que s'ha adjudicat un immoble pel 50% del seu valor de taxació el ven poc temps després a un tercer per un preu molt superior. En aquests casos, assenyala l'alt tribunal, s'ha de considerar que existeix un enriquiment injust per part del banc.

Aquesta nova doctrina només es podrà aplicar quan, després de l'adjudicació, l'entitat posi a la venda l'habitatge “en un lapse de temps relativament proper”, i obtingui una plusvàlua “molt rellevant”. Però els jutges no concreten ni el temps màxim que ha de transcórrer entre l'adjudicació de l'immoble i la seva posterior venda ni a partir de quina xifra es considerarà que hi ha un benefici excessiu.

El tribunal empara la seva posició en jurisprudència recent (cita una sentència del Suprem de setembre del 2014) que ja seguia la línia de “reforçar la justícia contractual”. Així mateix, assenyala que la reforma de la llei de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, aprovada al maig del 2013, ja preveu a la pràctica que es pugui considerar injust l'enriquiment que obté un banc en vendre per un preu molt superior al de l'adjudicació un immoble executat. En aquests casos, el Suprem interpreta que el deutor a qui van embargar l'habitatge es pot beneficiar “proporcionalment” de la plusvàlua obtinguda per l'entitat.