En Madrid hay un 26% más de locales convertidos en vivienda que antes de la pandemia

El cartel de la peluquería Pasarela, en la calle Virgen de los Reyes número 14, era blanco, con letras azul oscuro y un par de garabatos dibujados. El mismo diseño desde hacía, por lo menos, 11 años. El viejo letrero ya no está y ese comercio del distrito de Ciudad Lineal se ha convertido en un bajo amueblado, con timbre y una verja que cubre la ventana. Lo mismo le ha ocurrido al negocio de al lado. De herbolario a casa. En la ciudad de Madrid hay 8.169 establecimientos de este tipo, según el banco de datos del Ayuntamiento, antiguos locales a pie de calle que se transforman en viviendas particulares o pisos turísticos. Es un 26,25% más que antes de la pandemia. Abundan en los barrios periféricos y se han convertido en el nicho de negocio de arquitectos e inversores. La empresas dedicadas a la transformación de estos espacios han proliferado en la capital, al mismo tiempo que cada vez más pequeños negocios se ven obligados a echar el cierre, incapaces de competir con las grandes superficies.

De hecho, desde 2013, la cifra total de locales reconvertidos ha rondado los 6.500 ―con ligeras subidas y bajadas―, pero entre julio de 2021 y enero de 2022 el número aumentó de golpe: casi 2.000 nuevos espacios en menos de seis meses. En el área de estadística municipal cuentan que el salto se dio por una “actualización masiva” de los datos. Entonces, estos espacios escondidos se cargaron de golpe en el censo y confirmaron una tendencia que los expertos llevan tiempo advirtiendo: comprar un local para hacer de él una o varias casas está en auge y es más barato que comprar directamente la vivienda.

Hasta la actualización, miles de nuevos pisos habían escapado al conteo ordinario del Ayuntamiento. “Existen imperfecciones del propio registro del censo de locales y de los procedimientos de actualización ordinarios que no siempre funcionan como se desearía y a veces no captan todos los cambios que se producen”, indican. También es complicado determinar con exactitud cuántas licencias de cambio de uso concede el Ayuntamiento, especialmente desde que existen las declaraciones responsables. En el listado de licencias concedidas de 2022, hay un total de 263 registradas por “obras transformación locales en viviendas”, pero las cifras no incluyen todos aquellos locales donde se ha optado por la vía rápida de la declaración responsable.

No es difícil dar con estas casas. Por fuera, muchas comparten estética: son bajos con la fachada pintada hace poco; las ventanas, a veces también la puerta, cubiertas por una verja, normalmente de color blanco; y un único interruptor a modo de timbre. Si el viejo local se ha transformado en apartamento turístico, es habitual que en vez de telefonillo, el propietario coloque una cajita de plástico junto a la puerta, con una pestaña que se mueve arriba y abajo. Al lado, cuatro o cinco números, como los que hay para abrir el candado de las maletas. El dueño les da la combinación días antes, los turistas la introducen, se abre la pestaña y ahí está la llave. Transacción hecha. No hace falta ni encontrarse con el casero.

“Da muchísimo dinero”

Carolina Barragán Cuevas es arquitecta y en 2020 montó la empresa Arquitectos CBC, experta en el cambio de uso de locales a vivienda. Desde entonces, cuenta, no ha dejado de trabajar y cada año la demanda es mayor. “Cuando abrimos trabajaba sola, con una persona que me ayudaba a tiempo parcial. Durante la pandemia de la covid-19 tuve que contratar a más. Ahí empezó el boom. Ahora somos seis y nunca estamos parados”, relata. Realizan una media de entre 3 y 7 cambios de uso por semana, unos 100 al año, entre 350 y 400 en total en los últimos tres.

La profesional esgrime dos motivos principales detrás del boom: el gran número de locales que cerraron durante y tras la crisis sanitaria y la alta rentabilidad de convertir un viejo bar, ferretería o salón de uñas en casa. “Da muchísimo dinero”, resume, y explica: “Comprar un local es más barato que una vivienda y de lo que inviertes, incluso haciendo obra, sacas una rentabilidad mínima del 30%”.

Pero estas casas en bajos no se distribuyen igual en la capital. Escasean en la almendra central ―por ejemplo, en la zona de la Puerta del Sol hay ocho y en Recoletos o Goya tan solo dos― y abundan en la periferia. Puente de Vallecas (con 241.603 habitantes), al sur, encabeza la lista de los distritos, con 1.078 viejos negocios reconvertidos. Le siguen Latina (961), Tetuán (816) y Ciudad Lineal (761).

Si se mide por barrios, Pinar del Rey, al norte, gana: 391 de los 2.658 locales censados se usan ahora como casa, casi un 15% del total. A escasos ocho kilómetros, está el barrio de Castilla, distrito de Chamartín. Allí, los comercios transformados (126) suponen un 16,7% respecto al total de locales. Es el porcentaje más alto de toda la ciudad.

Inversores jóvenes

El cliente principal de Barragán y otras empresas del sector, sobre todo este último año, son los inversores, que contratan al servicio para transformar entre 4 y 7 locales de golpe anualmente, cuenta la arquitecta. El objetivo, en muchos casos, sacarlos después al mercado como piso turístico. “El cambio de local a apartamento turístico ha ido brutal, es hasta mejor inversión que una vivienda, porque te hace tener un ingreso pasivo de por lo menos 2.000 euros al mes si están localizados en buena zona. En el distrito de Salamanca hemos hecho cuatro en un mes”, explica.

Un vistazo rápido al mapa de la página web Inside Airbnb muestra que hay 23.594 anuncios en la ciudad y el 43% de ellos (10.198) en distrito Centro. Apenas quedan calles sin ninguno, aunque no todos son locales reconvertidos. En zonas más periféricas y nada turísticas, como Pinar del Rey (el barrio donde más negocios transformados hay), ya superan la centena.

Javier San Juan, arquitecto de profesión, está al frente de la empresa Cambio de Uso Madrid, también especializada en este negocio. En su caso, la puso en marcha a principios de año ―“porque vimos que era una tendencia en alza”― y ya han transformado 40 locales. “Las grandes superficies se comen al pequeño comercio y los locales se quedan sin uso. Al final, para no dejar un desierto, una de las posibilidades es que se hagan viviendas”, comenta. Por ahora, la mayoría de sus clientes también son inversores, de entre 30 y 45 años, que adquieren varios establecimientos a la vez para ponerlos en alquiler como piso turístico. En Airbnb, si uno busca apartamento para el último fin de semana de agosto, el más barato cuesta 74 euros la noche y según la propia página la media está en 266 euros.

“Luego está, cada vez más, el particular que compra un local para convertirlo en vivienda de uso propio, porque le sale más barato”, señala Barragán. En el portal inmobiliario Idealista, a 11 de agosto, había 20.188 viviendas en venta en la ciudad. Con un mínimo de 50 metros cuadrados y por un precio máximo de 200.000 euros, la cifra bajaba a las 1.399 casas. En cambio, de los locales en venta con esa misma superficie y límite de precio ―377 en total―, solo uno llega a los 200.000 euros. Y más de la mitad bajan de los 100.000.

“Además, el proyecto es muy fácil de hacer y en tres semanas la persona lo tiene resuelto”, cuenta la arquitecta. Una licencia de cambio de uso para un local de hasta 60 metros cuadrados, lo que consideran un “proyecto pequeño”, cuesta de media 1.800 euros. A eso habría que sumar luego las obras para que lo que fue, por ejemplo, una barbería se convierta en un hogar. Las reformas más baratas rondan los 20.000 euros.

No todos los locales se pueden transformar en vivienda. Primero, la empresa contratada para el cambio debe garantizar la viabilidad urbanística. Entre los requisitos, está, por ejemplo, que tengan salida de humos, que haya más de tres metros de fachada o que no sea un bien protegido. También la superficie. Hasta ahora los locales debían tener al menos 25 metros cuadrados, pero esto cambia con las nuevas normas urbanísticas aprobadas en julio por el Gobierno de José Luis Martínez-Almeida. Queda prohibida la construcción de viviendas de menos de 40 metros cuadrados. “Ahora habrá incluso más demanda. Con el cambio, los clientes están acelerando el proceso. No quieren quedarse fuera se van quedan fuera”, dice San Juan.

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