Barcelona esquiva la caída general de compraventas de viviendas

El mercado inmobiliario está empezando a sufrir las consecuencias de la estrategia forzosa de enfriar la economía para contener la inflación. Con las subidas de los tipos de interés del último año, que han elevado el precio del dinero hasta el 4,5%, el BCE ha tratado de luchar contra la inflación forzando un freno en la actividad económica mediante el encarecimiento de los préstamos. Las consecuencias a pie de calle ya son palpables: en agosto, según los datos del Consejo General del Notariado correspondientes al mes de agosto publicados ayer, la concesión de hipotecas en Cataluña cayó un 27% con respecto al mismo mes del año anterior (en España, un 26,8%), y la compraventa de viviendas se redujo un 21% (por encima de lo que cayó en el conjunto del Estado, un 17,3%). Tomando un periodo más largo, las caídas también son generalizadas, pero sin embargo la ciudad de Barcelona va a contracorriente, y gracias en parte a la inversión extranjera, logra resistir en el número de transacciones.

Entre enero y julio de este año, según las estadísticas del Instituto Nacional de Estadística que recoge el Ayuntamiento de Barcelona, se llevaron a cabo 9.599 transmisiones de vivienda, solo un 2,27% menos que el mismo periodo del año anterior (una reducción menor que la registrada en el conjunto de Cataluña, del 5,35%, y que la de España, del 5,33%). Si se analizan solo las operaciones de transmisión de vivienda libre (sin contar las viviendas de protección oficial), el número de compraventas creció en los siete primeros meses del año un 1,23%, mientras que en Cataluña y España se redujo (un 5,48% y un 5,25% respectivamente).

La capital catalana, pues, ha logrado esquivar por ahora los efectos del enfriamiento del sector inmobiliario. ¿Por qué? José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, explica que las grandes metrópolis, o lugares con características especiales como Ibiza, tienen comportamientos distintos a los del conjunto de un territorio. “Pasa con el precio de la vivienda: se resiste a bajar en las grandes metrópolis, por la aglomeración de gente, y también pasa con las opciones para financiar un piso. El mayor problema para conseguir una hipoteca es no tener empleo, y Barcelona tiene ahora una de las tasas de desempleo más bajas de la historia, y una renta que es más alta que en el resto de España”, explica.

En la capital catalana, además, hay otro factor clave: que es un polo de atracción para las inversiones. En el caso de inversiones realizadas por personas jurídicas, el volumen de compraventas simplemente se ha recuperado tras la pandemia, cuando cayó a un 12% y ahora ha vuelto a situarse entorno a un 20% de las transacciones totales. Pero lo que sí ha subido incluso más que las cifras anteriores a la pandemia es la inversión inmobiliaria por parte de ciudadanos extranjeros. “Empezamos el año entorno al 15%, y lo acabamos superando el 20%. Sobre todo en el último cuatrimestre de 2022 hubo más movimiento de lo normal, aunque todavía es pronto para identificar la causa o saber si se mantendrá “, explica. El catedrático añade que pese a que el número de transacciones aguanta, los precios están cayendo: “Sobre todo por el efecto estadístico de las operaciones de año a año en vivienda nueva, ya que se construyen pocas”.

El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, apunta que, pese al mayor dinamismo, “continúa habiendo poca oferta aunque haya una parte de pisos que vengan del mercado del alquiler”, pisos que los propietarios prefieren poner a la venta por anunciadas regulaciones de los alquileres. “Pero esta oferta no es suficiente para hacer frente a la demanda. La capacidad que tiene la ciudad de absorber demanda de vivienda es muy limitada: casi no se construyen pisos nuevos, y se vive casi solo de los usados”, apunta Gorgues. El parque de pisos, es, pues, cada vez más viejo y los barrios se van degradando, lo que en opinión del gerente de la Cámara de la Propiedad hace que no se pueda ampliar la oferta.

Gorgues coincide en que los inversores que piensan en entrar en el mercado, lo hacen pensando en perfiles de compradores que pueden sortear el actual contexto económico y endeudarse o hasta comprar sin necesitar casi financiación: expatriados, directivos y altos cargos de corporaciones, nómadas digitales, o, en el caso del alquiler, estudiantes que alquilan por temporada. Otro posible perfil es el de vecinos con recursos de Barcelona que vivían de alquiler, pero que ante el encarecimiento de los precios han optado por usar sus ahorros para comprar.

Dos de cada 10 alquileres en Cataluña no se declaran

La economía sumergida en los arrendamientos se ha ido reduciendo en los últimos años, pero sigue elevada. En Cataluña alcanza el 20,9%: más de dos de cada 10 alquileres no se declaran. Los municipios de la provincia de Lleida son los que tienen más alquileres sumergidos (31,9%) y los de Barcelona, los que menos (19,2%). Son los datos que se desprenden del informe que el sindicato de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) presentó ayer en su congreso anual, celebrado en Barcelona. Este porcentaje —que no analiza los alquileres de temporada— es más elevado que en el resto de España (entre un 11% y un 14%), pero implica una reducción sustancial con respecto a hace unos ocho años, cuando era de un 40%. El descenso se debe principalmente a la colaboración con las compañías energéticas, que permiten ver, mediante el consumo, si el piso tiene inquilino o no, y también se debe a los mayores incentivos que tienen ahora los inquilinos para declarar su alquiler. Estos son la obligación de hacer constar la referencia catastral de la vivienda habitual entre ellos, y la generalización de las deducciones a favor del inquilino que pueden aplicar las autonomías, que ahora con la ley de vivienda pueden alcanzar el 90% según la tipología del inquilino y la zona en la que está la vivienda.

Los técnicos de Hacienda también analizan el rendimiento neto medio de la vivienda habitual. En Cataluña, antes de aplicar la deducción de las ganancias, es de 5.300 euros al año (5.700 en Barcelona). Los arrendadores de vivienda habitual en Cataluña son, según el informe, casi 450.000 personas.

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