La anulación de la ley catalana del alquiler no afectará a los 170.000 contratos firmados durante la regulación

La anulación de los artículos clave de la ley catalana que regula y limita las subidas del precio del alquiler por parte del Tribunal Constitucional (TC) llega un año y medio después de su aprobación en el Parlament, en septiembre de 2020. Supone, de entrada, una sacudida para el mercado inmobiliario de alquiler en los 60 municipios más poblados, donde hace 18 meses se frenaron los precios.

Sobre el futuro de las decenas de miles de contratos de alquiler firmados durante la vigencia de la norma, el Tribunal Constitucional avanzó este jueves en una Nota Informativa, que los casi 170.000 contratos (concretamente 167.842) firmados en 2021 se quedan como están: no subirán de precio hasta que finalicen. “Los efectos serán pro futuro por lo que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al momento de la presente resolución se mantienen en sus términos”, precisa la nota. A estos habría que sumar los que se firmaron durante los últimos tres meses de 2020, un año en el que debido a la pandemia el mercado tuvo un comportamiento atípico y se desplomó.

Mientras, la sentencia será efectiva previsiblemente en los próximos días, cuando se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Incógnita es qué pasará con los contratos donde los propietarios pidieron a los inquilinos firmar la llamada “cláusula Berlín”, que estipula que en caso de decaer la ley, el precio subirá. Se denominó Berlín porque el Constitucional alemán la regulación de esa ciudad.

Antes de la aprobación de la ley en el Parlament el Consejo de Garantías Estatutarias alertó en un texto no vinculante de una invasión competencial. Y la Autoridad Catalana de la Competencia avisó de un eventual efecto negativo de la norma sobre el mercado y la oferta de viviendas de alquiler. El texto se aprobó con los votos de ERC, CUP, los comunes y 29 de los diputados de Junts per Catalunya (71 votos a favor ante 63 en contra). El recurso del PP se adelantó al del Gobierno central, presentado en junio de 2021, que no pidió medidas cautelares. Por estos dictámenes y recursos, el sector inmobiliario siempre ha entendido que la regulación catalana estaba en un limbo.

La pandemia y la crisis posterior han dificultado determinar los efectos que ha tenido la regulación en el mercado del alquiler en Cataluña, aunque los datos apuntan a una caída, tanto a finales de 2020 como en 2021 (un 1,4% de media en el conjunto de la comunidad y un 4,8% en la ciudad de Barcelona, según datos de la Generalitat). Los precios, es importante destacar, han caído también en ciudades españolas donde no se ha regulado el alquiler, como Madrid, lo que dificulta cuánto de la bajada registrada en Cataluña se debe a la regulación y cuánto a la crisis.

Con todo, una de las evidencias de la amplia aceptación de la regulación entre los Ayuntamientos es que a los 61 municipios que inicialmente la aplicaron (por tener más de 20.000 habitantes), otros 22 solicitaron poder frenar las subidas un año después. El gobierno catalán todavía no ha valorado la decisión del tribunal.

El Sindicato de Inquilinas, impulsor de la norma desde los movimientos sociales, “condenó” que el TC “tumbe las decisiones del Parlament y recorte el derecho a la vivienda en beneficio de los intereses del lobi inmobiliario”. “La regulación de los alquileres es una herramienta efectiva para bajar los precios de los alquileres y ha beneficiado a más de 160.000 inquilinos en el último año, bajando los precios una media del 5% en las ciudades reguladas, donde vive el 70% de la población catalana”, manifestó. Por la tarde, los portavoces del sindicato comparecieron en el Parlament junto a los partidos que apoyaron la ley. Todos rechazaron su anulación y consideraron que la anulación es contraria al derecho a la vivienda.

Desde la Cámara de la Propiedad Urbana, su gerente, Óscar Gorgues, valoró: “No teníamos ninguna duda de que no pasaría el filtro del Tribunal Constitucional, por los precedentes del informe del Consejo de Garantías Estatutarias, que era muy claro al hablar de invasión competencial”. “Está por ver qué efectos tiene la sentencia sobre los contratos formalizados a partir de septiembre 2020 sujetos a la norma que limita precios”, añadió.

Gorgues, crítico con la regulación desde el minuto uno, entendió que “no se puede legislar así, estamos creando una inseguridad jurídica enorme”. Y recordó que si se aprueba la futura Ley de Vivienda que tramita el Gobierno, otorga competencias a las comunidades para hacerlo. “Podríamos tener un nuevo cambio en unos pocos meses”. También el portal inmobiliario Idealista celebró la anulación.

El recurso de los diputados del PP se fijaba en los artículos 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 y 18 y disposiciones adicionales primera y cuarta de la Ley. En síntesis, los criterios para declarar áreas tensas de mercado de la vivienda; y cómo y con qué criterios se fija la renta; y el régimen sancionador por incumplimientos. Pero el Tribunal Constitucional, en una medida excepcional, ha ido mucho más allá y ha anulado el artículo 1 (objeto y ámbito de aplicación de la norma) y del 6 al 13 (determinación de la renta, del precio de referencia, actualización de la renta, alquiler de pisos nuevos, obras, o la obligatoriedad de que el precio conste en los anuncios). Además de disposiciones adicionales (primera, segunda y tercera) y la transitoria primera.