Barcelona tendrá más de 4.000 nuevas plazas en residencias de estudiantes

Miles y miles de metros cuadrados en obras. Barcelona asiste a la construcción de residencias de estudiantes que sumarán entre 4.000 y 5.100 nuevas plazas en los próximos años, según calculan fuentes del sector inmobiliario. Buena parte de ellas se proyectan y construyen (o alguna ya ha abierto hace poco) en el 22@. La zona congrega la mayoría de proyectos, al menos seis. Entre ellos, uno de 742 camas de la firma Aparto, lo que inquieta a algunas plataformas vecinales, que ven en la irrupción de oferta peligro de gentrificación. Pero también hay proyectos en Pedralbes (Vita Student) y Collblanc (Xior Student Housing).

El sector, cuyo bum comenzó hace un par de años, responde con intensidad a la falta de oferta en la ciudad, la presencia de estudiantes extranjeros, la alta rentabilidad (hasta el 5%, frente al 3,2% de las oficinas, el 4,3% de la logística o el 3,5% de los locales comerciales de calle) y la irrupción de inversores y operadores internacionales. En Barcelona, además, este producto inmobiliario estuvo permitido pese a la vigencia del PEUAT, el plan de hoteles que centrifugó la oferta turística a la periferia. Una de las novedades de la revisión del plan, aprobado inicialmente el pasado enero, es precisamente que restringe la implantación de las residencias.

El atractivo para los inversores es tal, que hace unas semanas Henderson Park Capital Partners y Hines vendieron el proyecto de la residencia de 742 plazas, todavía en obras, al fondo Alemán Commerz Real AG. Además, este proyecto lleva la firma del despacho de Arquitectura Batlle i Roig. Los arquitectos, que nunca habían tenido encargos para residencias de estudiantes, trabajan en otros dos edificios: para un grupo británico en una residencia en Pedralbes (274 plazas) y otra en el 22@ (350 plazas). Otros operadores con proyectos en marcha en el distrito tecnológico del Poblenou son Student Hotel (500 habitaciones) o Student Housing (115 habitaciones). También en el solar del antiguo tanatorio de Sancho de Ávila se construye una residencia (Vita).

Los expertos consultados coinciden en que Barcelona tiene la segunda mayor población de estudiantes de España (tras Madrid), con cerca de 170.000. “También por la calidad de las universidades y por la oferta cultural y de ocio, Barcelona es un destino importante para estudiantes internacionales. Un 13% de los universitarios lo son”, señala Miles Leonard Millán, miembro de Cushman & Wakefield.

Tradicionalmente, en Barcelona las residencias universitarias eran una oferta pensada para estudiantes de primer o segundo curso procedentes de Cataluña y otras zonas de España. En cambio, apunta Carlos de la Torre Caba, responsable en CBRE, “los estudiantes internacionales se suelen alojar en residencias independientemente de su edad o su curso, porque su estancia es por un periodo de seis meses o un año. La residencia les facilita la integración con los demás estudiantes y disfrutar de una experiencia más enriquecedora”, añade.

Estas nuevas residencias, algunas para estudiantes de alto poder adquisitivo, disponen de salas, jardines o piscina. Y es habitual que ofrezcan habitaciones individuales con cocina e incluso clusters: entre seis y diez habitaciones con baño individual que comparten un pequeño salón con cocina. Los precios oscilan entre 500 y 1.700 euros mensuales, en función del tamaño y el servicio de las habitaciones y la duración de la estancia. Las residencias actuales, 55 según el Ayuntamiento, suman 7.371 plazas.

En la oferta futura, “la gran mayoría de los operadores actuales son extranjeros y han visto una oportunidad clara en España por el incremento de demanda en los últimos años y la falta de residencias de última generación. Sin embargo, existen marcas que llevan tiempo en el mercado español como Resa (de capital extranjero) y marcas que llevan menos tiempo como MiCampus (de un fondo privado español) que ha crecido mucho en los últimos años”, apunta el experto de C&W. A menudo, los operadores internacionales van de la mano de un promotor local por la complejidad de la normativa en Barcelona, señalan las fuentes consultadas. Nicolás Llari de Sangenís, director de negocios residenciales en Savills Aguirre Newman, afirma que “la incertidumbre urbanística es la principal limitación para crear nuevas residencias de estudiantes.”

El promotor nacional líder del sector es el Grupo Moraval, que el año pasado abrió una residencia en la calle Pallars con 283 plazas. Su director general, Álvaro Soto, señala que la empresa representa entre el 25% y el 30% de las promociones del sector en la península y apunta a Barcelona como “el mercado más interesante, con un potencial brutal por volumen, por atractivo para los extranjeros y porque el porcentaje de estudiantes es superior a otras plazas”. Con todo, Soto señala el “perjuicio” de las nuevas normativas municipales.

Miedo a la gentrificación

Desde el Observatorio de los Barrios del Poblenou, Albert València expresa el temor de los vecinos al “salto de escala” del sector y alerta de que “la mayoría de las residencias son de lujo. Si el barrio acaba acogiendo a universitarios con rentas altas, se puede poner de moda. Lo cual puede causar que el interés se extienda a la vivienda y se acabe expulsando al vecindario”, añade.

Fuentes municipales expresan preocupación por el encarecimiento de la oferta y señalan que “la modificación de planeamiento sobre la implantación de alojamientos dotacionales en Barcelona incluye una regulación específica para las residencias de estudiantes. Todas las plazas de nuevas residencias tendrán que ser concertadas”, señalan.