Una grieta legal provoca edificios de cinco plantas en una zona protegida de Sevilla

La avenida de la Palmera es la entrada más emblemática a la ciudad de Sevilla desde el sur, pero su estilo señorial con chalés de estilo regionalista y grandes jardines, herencia de la Exposición Universal de 1929, se ha roto desde hace tres años. El Ayuntamiento de la capital andaluza (PSOE) ha permitido que residencias universitarias de cinco pisos -tres plantas más sótano y ático- se levanten para romper la estampa tradicional de un paseo creado en 1912, hasta multiplicar por cuatro su edificabilidad. La escena de la tala de árboles para ocupar las parcelas por completo, cuando lo habitual es edificar el 30% del solar, se ha repetido para generar pelotazos urbanísticos en una zona de especial protección de Sevilla.

“La residencia del número 17 parece una cárcel y cuando levanten la del 38 [en plena construcción], estaré aprisionada. No sé qué lógica están imponiendo. Esta es la entrada de Sevilla y desmerece mucho la ciudad. Esto se quedará como Nueva York, es tristísimo”, lamenta Laura Cólogan, dueña de una casa bellísima de tejas, azulejos y fachada blanca levantada en 1929, mientras poda la enredadera de su valla. Justo detrás se erige la residencia Camplus, que le hace sombra desde hace pocos años.

Arquitectos urbanistas, geógrafos, historiadores y varias asociaciones se han alzado contra estos edificios para preservar el paisaje de la primera expansión de la capital andaluza -junto a la icónica plaza de España- a principios del siglo XX. La grieta legal que ha permitido estas operaciones especulativas es un artículo del Plan General de 2006 que autoriza multiplicar la edificabilidad en parcelas destinadas a uso residencial, siempre que se construyan equipamientos privados (centros médicos o residencias universitarias, por ejemplo). Sin embargo, el truco ha tardado muy poco en brotar y este año la residencia Xior Student Housing (ubicada en el número 17) ha ofertado en el portal booking.com habitaciones para los turistas, lo que contraviene el uso dotacional por el que obtuvo su permisiva licencia.

Una inspección de la Policía Local el pasado julio comprobó el uso turístico fraudulento y ahora la residencia afronta una sanción disciplinaria. Pero mientras, el negocio sigue. La burbuja de las residencias universitarias -algunas con hasta 800 plazas- es evidente y ha generado hasta 20 edificios en diferentes barrios de poca densidad urbanística, a pesar del descenso en picado de la natalidad y la previsión de que los alumnos universitarios decaigan. La mayoría de edificios disponen de sótanos muy equipados, mientras los estudiantes se desplazan en autobús y bicicleta.

“Son mamotretos impresentables, que ocupan el solar al 100%, sin atisbo de vegetación y que han deteriorado una zona con identidad y baja densidad. Residencias masivas con muchos beneficios para el constructor en una zona prestigiosa, pero que funcionan como hoteles, es un disparate. El Ayuntamiento vio que podía ocurrir, pero aguantó el tirón”, censura el arquitecto urbanista Luis Fernando Gómez-Stern, miembro de la asociación Palmera Agenda 2029. En paralelo, esta profusión de grandes edificios ha disparado los precios de la zona.

A pesar de la presión en contra de los colectivos en defensa del patrimonio, el Consistorio mantuvo la alfombra roja a los promotores hasta hace un año: el 17 de junio de 2021 suspendió el polémico artículo de las normas urbanísticas que permitía estos desfases arquitectónicos. “Han resultado edificaciones que no se adaptan a las condiciones del entorno (…) con el resultado no deseable por las importantes diferencias y desproporción producidas en las condiciones de ocupación, posición, forma, volumen y edificabilidades”, reconoció el Ayuntamiento ese día. Y sin embargo, Urbanismo concedió una última licencia esa misma jornada, con escasas horas de diferencia, para levantar otra residencia universitaria que ocupará el número 38 de la Palmera y cuyas obras están en marcha este verano. Varias demandas en los juzgados de lo contencioso-administrativo por parte de vecinos y la asociación conservacionista Adepa intentan frenar esta construcción, de momento sin éxito.

La paradoja es que mientras el Ayuntamiento admitía ese día el error que había supuesto los altos edificios que chocaban con el entorno, sus técnicos tumbaban las alegaciones contra la licencia para esta última residencia en el número 38 y aseguraban: “No se ha producido una alteración sustancial de tipologías, densidades y paisaje urbano”. La parcela ronda los 3.000 metros cuadrados y serán edificados en su totalidad, con una altura de 14,5 metros pese a que solo la rodean casas bajas.

Jorge Almazán, director técnico de Urbanismo, defiende ese último movimiento in extremis: “Siempre hay una última licencia concedida y esta venía tramitándose desde hacía meses. Cumplía los requisitos y no podíamos denegar la licencia”. ¿Se ha degradado la estética de la Palmera? “No estamos de acuerdo con la imagen resultante de esos edificios, que han generado una imagen demasiado contundente. Valoramos las distorsiones en la aplicación del artículo y por eso lo derogamos”, responde. Almazán ensalza que los equipamientos privados desarrollados estos años han supuesto una inversión de 255 millones.

El Colegio de Arquitectos de Sevilla se ha opuesto a este desarrollo de la ciudad: “Palmera 38 nunca debió suceder. Destruye la trama urbana patrimonial en aras de un supuesto beneficio para la ciudad que es un espejismo de su propio sacrificio (...) el uso de residencias de estudiantes como equipamiento general es una vía que abre la especulación de otros usos como el turístico o finalmente viviendas en el caso de baja rentabilidad económica para sus promotores: los fondos de inversión”, critica su presidenta, Cristina Murillo. “No entiendo cómo arrasaron con los árboles de esa parcela”, añade. Este diario ha contactado a la empresa responsable de Palmera 38, Vias, del grupo ACS, para recabar su opinión, pero no ha obtenido respuesta.

Los arquitectos denunciantes han reclamado al Ayuntamiento que recortara la alfombra roja y al menos exigiera a los promotores la compensación para la ciudad que fijó en el 10% de las plusvalías generadas la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Pero el Consistorio defiende que es una cuestión interpretativa de la norma, y estima que no había modificación del uso del suelo, al ser este urbano consolidado. Gómez-Stern rebate: “El Ayuntamiento está completamente equivocado, que sea suelo urbano consolidado no significa que no haya modificación, está previsto en la ley”.

Después de denunciar al Consistorio ante la inspección urbanística de la Junta de Andalucía por incumplir la LOUA, la ley de patrimonio histórico y el Plan General, los arquitectos críticos intentan ahora paliar el daño al paisaje urbano que provocará la parcela del 38, rodeado de chalés regionalistas. Eso sí, Almazán confirma que el Ayuntamiento no prevé cambios en la construcción del edificio, que podría estar culminado en Navidades si un juzgado no lo impide antes.

Joaquín Egea, presidente de Adepa, es muy crítico con “el proceso de degradación” que sufre una avenida con numerosos pabellones del 29 de países como México o Cuba a lo largo de sus tres kilómetros. “El Ayuntamiento modificó sus normas de forma espuria con la excusa de crear servicios que inmediatamente se convierten en hoteles, como ya ha ocurrido, con beneficios terribles para las constructoras”. José García, arquitecto municipal jubilado, apostilla: “Se ha hecho una incorrecta lectura de la norma, que exige que los edificios se adecúen al entorno. Hay infracciones muy evidentes, como que la norma dice que la altura nunca se pasará de nueve metros y se ha llevado a los 12″.

Por último, el arquitecto redactor del Plan General de 2006 que incluyó la norma, Manuel Ángel Fustegueras, reflexiona: “Un Plan General necesita entendimiento, voluntad y seguimiento, no todas las decisiones de un plan pueden ser acertadas y para siempre. Hace falta visión para modificarlas y no pasa nada. La diferencia de pasar de un 30% al 80% ó al 100%, tenían que haberla compensado los promotores con dinero o terrenos, pero en Sevilla no aplicaron el cambio legislativo de la LOUA. Eso habría hecho que los promotores se lo pensaran más y habría atemperado el proceso desarrollado”. Y Murillo remata sobre lo ocurrido en Sevilla: “Es una especulación salvaje que nunca debió permitirse: no se puede construir ciudad destruyendo su alma e identidad”.