La subida de precios alcanza a la vivienda protegida y complica el acceso a los sueldos bajos

La vivienda protegida, destinada a ofrecer una alternativa asequible dentro del mercado inmobiliario, también sube sus precios de venta. El valor tasado se situó en 1.188 euros por metro cuadrado de media en el segundo trimestre. Es la cifra más alta registrada desde que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (antes Fomento) empezó a publicar en 2005 la serie estadística (el dato es el promedio ponderado de los valores tasados de las viviendas protegidas, pero no refleja el precio máximo de venta legal que, por ejemplo, en Andalucía es de 2.683 euros por metro cuadrado útil y en la Comunidad de Madrid llega a 2.898 euros). El incremento nacional, de acuerdo con la estadística oficial, fue del 1,6%, frente al mismo periodo del año anterior.

Moderado, pero a tener en cuenta. “En general, los módulos se han adaptado para cubrir costes, pero hay comunidades a las que se les ha ido la mano. Por ejemplo, Baleares y Comunitat Valenciana han subido tanto que no garantizan que su VPO sea asequible, porque superan la tasa de esfuerzo recomendada para las familias (30%)”, afirman en el ministerio. Esas fuentes añaden: “Con la entidad estatal de vivienda no permitiremos que pase esto”.

Las comunidades autónomas, que han empezado a librar la batalla de la vivienda demasiado tarde, tratan ahora de buscar soluciones a la falta de oferta hasta debajo de las piedras. Una es actualizar los precios máximos de venta (los módulos) de las casas protegidas y así incentivar al promotor. El de Castilla y León fue uno de los primeros gobiernos que dio el paso, en 2022. El objetivo es que su construcción “sea mínimamente rentable porque han subido mucho los costes de construcción”, dice Juan José Perucho, presidente de la Asociación de Gestoras de Vivienda y vicepresidente de Grupo Ibosa. Considera Perucho que la baja rentabilidad explica que muchas se desarrollen en régimen de cooperativa.

La patronal de promotores y constructores de España explica que el precio del módulo llevaba congelado, en algunos casos, desde 2008, año a partir de cual se dejó de construir esta tipología. Las actualizaciones “buscan alinear los precios máximos de la VPO con los costes reales de construcción, el encarecimiento del suelo y las nuevas exigencias de eficiencia energética, que impactan en el precio de la vivienda”. Pone como ejemplo Cataluña, donde los precios se actualizan automáticamente con el IPC desde hace años, haciendo que este tipo de promociones sean viables.

Y así se llega a 2024: la calificación definitiva (obtienen la aprobación final) de viviendas protegidas en España aumentó un 62% respecto al año anterior, alcanzando 14.371 unidades, la cifra más alta desde 2014, lo que indica una recuperación. Sin embargo, en los tres primeros meses de 2025 han caído un 3,52%, hasta las 2.497 unidades.

No obstante, son tiempos complicados. Jaime Palomera, director de investigación y estrategia sobre vivienda en el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), es tajante: “El precio de una protegida estándar ha ido aumentando hasta el punto de que, aunque está por debajo del precio del mercado, ya está sensiblemente por encima del que solían tener”. En su opinión, el modelo de VPO temporal, el que no garantiza la protección de por vida, es fallido.

Más encarecimientos podrían reducir la ventaja que tiene la protegida sobre la libre y que los colectivos de menores ingresos queden excluidos. “Si se suben los precios máximos, con la enorme presión que ejerce la demanda, subirían los precios de suelo”, según Perucho.

El economista Ignacio Ezquiaga calcula que hacen falta un millón de viviendas protegidas. “Hay que hacer todas las que se puedan”. Pero habla de la necesidad de encontrar un equilibrio. “Subir el módulo puede ampliar el espectro social, pero puede ser la excusa para un postureo que cree una oferta no suficientemente asequible para ese millón de hogares frustrados”. Porque, añade, para que estos pisos reconcilien la vivienda como activo económico y como derecho “las políticas de suelo público municipales tienen que ponerse, en toda España y bajo todo color político, a su servicio”.

Con los datos del ministerio en la mano, se observa que en siete provincias el precio de la protegida ya es más alto que el de la libre: Córdoba, Jaén, Teruel, León, Ciudad Real, Cuenca y Lleida. Sin embargo, José María López, presidente de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS), resta importancia: “No es representativo, es un fenómeno que puede ocurrir”. APCEspaña explica que esta circunstancia responde a dinámicas locales y no a una tendencia generalizada. “Es indicativo de una demanda muy débil”.

Una de las últimas comunidades en subir precios ha sido Aragón (en abril, un 9,5%). Madrid y Murcia han hecho lo propio este año. La región madrileña se coloca a la cabeza, tanto en construcción como en precios. Los actualizó por primera vez en 16 años en 2024. Y lo volvió a hacer en enero de 2025 (cada año con respecto al IPC).

Madrid, a la cabeza

La comunidad es la que más pisos con precios regulados construye en España, multiplicando por siete la oferta. Esto ha sido posible “gracias a la actualización de los precios de venta y renta de inmuebles”, dicen en la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda. En 2024, se concedieron solicitudes de calificación para 12.648 casas, mientras que en 2023 ese dato se situó en 1.854.

Sin embargo, en la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM) fueron y siguen siendo contrarios a estas subidas. “Denunciamos que era desmesurado y que dificultarían el acceso a la vivienda con protección a las familias de bajos ingresos, obligándolas a asumir tasas de esfuerzo muy superiores al 30%. Dos años después parece que acertamos de lleno en nuestro vaticinio”.

Además, distintas asociaciones critican el hecho de que los topes se fijan altos para que haya demanda suficiente y para que promotores y cooperativas encuentren viabilidad económica en construir vivienda protegida. Personas con sueldos relativamente altos acaban compitiendo por viviendas subvencionadas o con precios limitados. En la Comunidad de Madrid, para Vivienda de Precio Básico (VPB) son hasta 5,5 veces el IPREM. Eso son unos 46.200 euros al año por unidad familiar. La Vivienda de Precio Limitado (VPL) es hasta 7,5 veces el IPREM. Eso son unos 63.000 euros al año.

Con respecto al alquiler protegido, varios datos. Desde enero de 2024 se han calificado de forma definitiva 4.696 pisos. “En estos momentos hay 25.779 en marcha con subvenciones a los promotores públicos y privados de los fondos Next Generation por valor de 983 millones de euros”, detalla José María López. Algunas ya se han empezado a entregar y cuestan desde 4 a 10 euros el metro cuadrado útil al mes. Con garaje y trastero son 750 euros. A esto hay que sumar los planes de algunas comunidades en colaboración con el sector privado. Madrid, por ejemplo, tiene el Plan Vive, muy criticado, entre otras cosas por los precios. El Gobierno regional responde: “Son siempre inferiores (hasta un 30% menos) con respecto a los precios del mercado. Ya se han entregado cerca de 5.000 casas en nueve municipios”.

Precisamente, Jaime Palomera está inmerso en el análisis del mercado protegido en alquiler. El problema, dice, es “la presión que ejercen los fondos y accionistas que están detrás de algunas promotoras y que esperan determinadas rentabilidades que entran en colisión con la necesidad de que el precio sea realmente asequible”. Por eso, prosigue, a esos 700 u 800 euros de renta protegida se les añade costes extras: se repercute el IBI al inquilino o los gastos de comunidad. “Hay cada vez más personas que fácilmente están pagando hasta 1.000 euros”. Propone cambiar el modelo y dar protagonismo a los “actores que hacen vivienda de lucro limitado que están demostrando que puedes hacer que el precio final que paga el usuario sea más bajo”.