No se meta en mi tierra: la batalla a cara de perro por las lindes

Hace dos años, dos vecinos del pueblo gallego de Cangas de Morrazo se enfrascaron en un pleito para levantar de nuevo el muro que separaba sus propiedades y que, con el paso del tiempo, se había caído. Las fincas en cuestión no tenían gran valor, pero sus propietarios acudieron con abogados y perito a delimitar la zona. “El experto dibujó una línea con un espray rojo sobre la base de la documentación que se pudo recopilar”, recuerda Cristina Estévez, letrada de la Administración de Justicia que llevó el asunto. Pero entonces los vecinos se pelearon por el punto exacto desde dónde debía construirse la tapia, si desde el centro de la raya o desde un lateral. La línea tenía un grosor de unos cinco centímetros.

Este es un ejemplo de riñas por un puñado de tierra que llegan a judicializarse, sobre todo en la España rural. Según un reciente estudio del Aula de Empresa de Geometrías Jurídicas, cada año llegan a los tribunales alrededor de 2.000 litigios relacionados con disputas de lindes, cuyo coste judicial asciende a unos 312 millones de euros. Si bien representan un 0,06% de los asuntos que ingresan en la jurisdicción civil, estos conflictos han generado desde el año 2003 más de 38.000 casos, lo que supone un gasto superior a 4.500 millones de euros.

Los roces entre colindantes pueden surgir por una valla mal colocada o una estaca que se ha desplazado. “En algunos sitios, el deporte nacional es el movimiento del mojón sobre el fundo ajeno”, cuenta la abogada de Laredo (Cantabria) Mónica San Román. En los pueblos, dice, “siempre puede llegarte el típico asunto de la increíble finca creciente al lado de la extraordinaria finca menguante”. La enemistad entre los vecinos está detrás de muchos de estos conflictos. En otras ocasiones, el malentendido asoma cuando los títulos no son claros y los límites entre las propiedades varían según se mire el documento de compraventa o herencia, el catastro o el registro de la propiedad.

La abogada recomienda reaccionar rápidamente en cuanto desaparecen los vestigios que separan las propiedades. Si hay un “colindante puñetero” el conflicto está servido, comenta. Lo normal es tener que llamar a un perito y, si la pelea escala, poner una demanda. “Son juicios bastante farragosos y, por lo general, de poca cuantía en los que la prueba pericial es fundamental”, explica. “Una vez mi cliente propuso llevar de testigo a un familiar ciego porque era quien mejor conocía los linderos”, recuerda San Román. Los pleitos son de alto voltaje, reconoce, cuando el trozo de tierra es familiar o resulta clave para poder edificar.

Un foco de fricción es que no todas las propiedades están inscritas en el registro. Según los datos del Portal Registral de Emergencias del Colegio de Registradores, obtenidos con motivo de las inundaciones provocadas por la dana, el 94% de las parcelas catastrales de la zona de Valencia están registradas, Sin embargo, en Letur (Albacete) ese porcentaje no llega al 20%. “La explicación tiene que ver con la naturaleza rústica o urbana de las fincas y su valor económico”, señala Luis Manuel Benavides, director del servicio de bases gráficas del Colegio.

Un tema olvidado

El experto reconoce que la ubicación exacta de las fincas registrales ha sido un aspecto olvidado hasta finales de los años 90, cuando empezó a exigirse el identificador físico y la referencia catastral en todos los negocios que accedían al registro. “Hoy en día ninguna operación registral que implique una parcelación o segregación puede realizase sin su reflejo gráfico”, asegura Benavides, quien aclara que lo que dice el registro se presume cierto, ya que “sus efectos protectores se extienden también a estos datos”.

Alberto Antón, presidente de AEGEX, la Asociación Española de Geómetras Expertos que, junto a los registradores y la Universitat Politècnica de València, han apoyado el citado estudio sobre la litigiosidad de los deslindes, cree que la mayoría de las disputas se inician porque catastro y registro “no representan o describen con precisión la realidad del predio o terreno”. “En cuanto se explica que la labor del catastro es fiscal, para cobrar el IBI, y la del registro es dar publicidad de los derechos y cargas de una finca, los propietarios que acuden en conflicto cambian de opinión”, asegura.

Registradores y geómetras apuestan por rebajar la litigiosidad y su impacto social y económico. Cuando se llega a juicio, afirma Alberto Antón, “ya da igual qué sentencia emita el juez, esos vecinos nunca se van a llevar bien”. Además, defiende Benavides, “el procedimiento judicial no es una herramienta totalmente eficaz para resolver estos conflictos”. El informe sobre litigiosidad muestra que el 65,22% de los aproximadamente 38.173 pleitos estudiados fueron casos desestimados.

Existen distintas fórmulas amistosas para que la sangre no llegue al río. Por ejemplo, los vecinos pueden acudir al notario para solicitar el deslinde. El fedatario estudia la documentación, escucha a las partes y autoriza la correspondiente escritura si finalmente hay acuerdo. Según datos del Consejo General del Notariado, en España hay una media de 1.700 expedientes de este tipo al año.

Los geómetras expertos, apunta Antón, pueden explicar a los colindantes por qué se han generado dudas o discrepancias sobre las fronteras de sus terrenos y proponer determinadas medidas para corregir la situación registral de manera pactada. También existe la vía de la conciliación registral, “un sistema del que se hace uso constante dentro del procedimiento de inscripción de información gráfica cuando existe algún conflicto”, asegura Benavides.