El gran sinsentido del ladrillo: por qué muchos pisos no valen lo que cuestan

Que la vivienda es demasiado cara es un sentimiento extendido entre los españoles, sobre todo en las grandes ciudades. Pero hay algo peor y es pagar por un producto que quizá no vale lo que cuesta.

El 81% de las viviendas que se venden en España son de segunda mano. Muchas de ellas fueron construidas en el siglo pasado, en una época en la que no se aplicaban las mínimas exigencias de eficiencia energética o salubridad. Son pisos sin cámara de aire en la fachada ni ningún tipo de aislamiento, por lo que son coladeros de energía, no generan sensación de comodidad y las paredes están heladas en invierno y abrasan en verano. A través de esas delgadas y endebles paredes uno puede escuchar cada conversación del vecino.

Son edificaciones de mala calidad, en las que salen humedades e, incluso, algunas presentan amianto —un material cancerígeno— en cubiertas, bajantes, canalones y medianeras. “Materiales como el amianto se emplearon de forma generalizada durante muchos años”, dice Marta Vall-llossera Ferran, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). No fue hasta 2002 cuando se prohibió su uso.

No se trata de casas con poco mantenimiento y de aspecto feo y descuidado, a las que le falta una mano de pintura, cambiar la vieja cocina o sustituir los azulejos demodés. No es lo que se ve, sino lo que no se ve. “Estamos pagando muy caros productos de mala calidad por la escasez de viviendas en el mercado, buena parte de ellas edificadas en el bum, donde se permitió una construcción deficiente, o en años anteriores, en los que la normativa de eficiencia energética y salubridad era muy laxa”, opina Pere Linares, consejero delegado de House Habitat y experto en construcción biopasiva. E insiste: “Lo que realmente es caro, no solo en términos económicos, sino también de bienestar y medioambientales, es vivir en casas que despilfarran energía y no proporcionan un nivel de confort adecuado”.

¿Por qué pagamos tan caros pisos de mala calidad? ¿Qué se tiene en cuenta a la hora de fijar el precio de una casa? Lo que manda es la ubicación, seguida de la superficie. “Hay un factor que no depende de la calidad de la construcción y es el mayor elemento del coste de cualquier vivienda: la localización, y, por tanto, el valor del suelo donde está construida”, comenta José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. César Escobar, tasador de Tinsa, coincide en que la ubicación es lo que inclina la balanza. “En ciertos barrios el precio por metro cuadrado no baja de 6.000 euros, sea como sea la construcción”, ejemplifica.

Esto es así porque es lo que el mercado está dispuesto a pagar. “En economía, si alguien paga un determinado precio por un bien es porque para esa persona el valor (objetivo o subjetivo) es superior al precio. De otra manera no lo compraría”, añade García Montalvo, que recuerda la frase del escritor Francisco de Quevedo: “Solo un necio confunde valor con precio”.

Paloma Arnaiz, secretaria general de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), explica que a la hora de hacer una tasación se tienen en cuenta “todas aquellas características y variables de la vivienda que el propio mercado local tiene en cuenta, es decir, las que la demanda de esa zona busca y por las que paga”. Pone un ejemplo: “Tener aire acondicionado en Alicante es un parámetro que influye mucho en el valor, mientras que tenerlo en Galicia probablemente apenas tenga impacto”.

Así pues, el comprador no da la misma importancia a la localización —por la que sí está dispuesto a pagar más— que a cuestiones como la calidad del aire, el aislamiento, el ahorro energético, la orientación —tiene una relación directa con el confort ambiental y luminoso— o si hay niveles altos de CO₂, de cuerpos orgánicos volátiles o formaldehídos. “Lo primero que uno decide y pone como condición para buscar casa es dónde quiere vivir, y, después, empieza a discriminar las características de las casas que se ofertan en esas áreas. Normalmente, no aceptas vivir en cualquier sitio solo por el hecho de que allí puedes conseguir una casa de mayor calidad”, detalla Arnaiz.

Esto no significa que a la hora de fijar el precio de una vivienda se obvie por completo la calidad constructiva. “Se tiene en cuenta, pero no es un factor determinante”, dice Escobar. “Cuanto mejores sean los materiales y aparatos instalados y más correcta sea su ejecución, más alto será el valor del inmueble”, explica Arnaiz. Aunque, retoma la idea del emplazamiento como factor clave: “Esta característica se valorará en la medida en que el propio mercado la valore porque, en ocasiones, la demanda puede preferir una vivienda más antigua situada en un barrio muy consolidado que una nueva en una zona menos atractiva”.

Todas esas viviendas con calidad cuestionable que se venden a precios de metal precioso —aunque el precio sea inferior al de una casa de mejor calidad, el sentir ciudadano es que siguen siendo demasiado caras— responden a una etapa en la que no existía normativa o esta era poco ambiciosa. La presidenta del CSCAE explica que la exigencia de la cámara de aire se introdujo de manera generalizada en 1969. Por tanto, todas las viviendas anteriores a esa fecha carecen de las condiciones mínimas de salubridad y aislamiento comparado con las premisas de hoy en día. La primera normativa de mínimos sobre eficiencia energética no llega hasta 1979 con la norma básica de la edificación NBE-CT. Con este documento se han construido todos los edificios e instalaciones térmicas en nuestro país durante décadas, hasta la publicación del Código Técnico de la Edificación en 2006.

Edificios antiguos

“El 50,8% de las más de 16 millones de viviendas principales españolas fueron construidas antes de 1980, cuando no había entrado en vigor el Código Técnico de la Edificación, que obliga a cumplir con unos mínimos de eficiencia energética y de aislamiento térmico en las fachadas, y que se ha ido modificando con el paso de los años”, indica Álvaro Vega, director regional de PlanRadar en España.

España tiene uno de los parques de viviendas más envejecidos de Europa. “Es una de las asignaturas pendientes, tenemos poca cultura de mantenimiento, a diferencia de Austria, Alemania y Francia”, comenta Marta Vall-llosse­ra Ferran. Y añade: “La tasa de rehabilitación del parque español es del 0,08% al año cuando debería estar en el 3,4% anual”.

Ahora bien, algo tiene que cambiar, y rápido. La normativa europea exige a los propietarios de vivienda mejorar la calificación energética de sus inmuebles antes de 2033, con el objetivo de reducir su huella de carbono. “Este hecho exigirá a las comunidades de propietarios renovar sus edificios, ya que, como sucede en otros países como Francia, en el futuro una buena calificación energética va a ser un requisito indispensable para poder alquilar o vender una vivienda a un precio mayor”, indica Eduard Mendiluce, consejero delegado de EFFIC, compañía ESG de Blackstone para la rehabilitación. Mendiluce insiste en la oportunidad que suponen las próximas convocatorias de los Fondos Next Generation, que subvencionan hasta el 80% de la obra.

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