El mercado del alquiler de casas se enfrenta al reto migratorio

El inaccesible mercado del alquiler en España se enfrenta a un gran reto: la llegada de cientos de miles de inmigrantes en los próximos años, que evitarán el invierno demográfico y que necesitarán una casa, fundamentalmente en alquiler. Esta oleada de nuevos demandantes va a complicar aún más el mercado del alquiler de vivienda en España, que se caracteriza por ser escaso y demasiado caro. El necesario aumento de la oferta de viviendas en alquiler se va a agudizar con el nuevo choque inmigratorio que prevé el Instituto Nacional de Estadística (INE).

A pesar de la caída del crecimiento vegetativo cercano a los 100.000 habitantes por año, la recuperación de la inmigración neta sitúa las previsiones de avance poblacional cerca de los 500.000 nuevos habitantes por año entre 2023 y 2025, cifras no vistas desde antes de la Gran Recesión, según los cálculos del INE. El mercado del alquiler tendrá que asumir casi todo ese flujo de nuevos inquilinos, ya que se presupone que la compra es más restrictiva al exigir un ahorro previo de más del 20% sobre el precio total de la casa. De hecho, en 2021 el 44% de las familias que vivían de alquiler en España estaban lideradas por un migrante. En el caso de hogares en el primer tercil de ingresos (más vulnerables), su peso alcanza el 51%.

Son estos ciudadanos, junto con el colectivo de los jóvenes, los que van a resultar —ya lo están siendo— más perjudicados por la falta de una oferta suficiente y, sobre todo, de un mercado de alquiler asequible. En España menos del 15% de las familias viven en este régimen (más del 45% en Alemania), una proporción que es baja incluso para el 20% de menor renta (un 23% en alquiler, frente al 62% alemán).

Ingresos de los hogares

Para Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), el problema del alquiler no son los precios, sino los insuficientes ingresos de los hogares y cree que la reciente Ley de Vivienda no podrá resolver las consecuencias de una pobreza estructural, según expuso en la presentación de su estudio Mercado residencial en España: proyecciones a corto, desajustes oferta-demanda y accesibilidad, durante una jornada organizada por Esade en Madrid el pasado junio. Oliver, para quien la ausencia de políticas públicas durante décadas es la verdadera herida por la que sangra la accesibilidad, explica que las dificultades de acceso al alquiler se concentran fundamentalmente en los “hogares pobres”. Así, los que tienen ingresos inferiores a 1.000 euros al mes deben destinar el 55% al pago de la renta. Los que ganan entre 1.000 y 1.499 euros mensuales dedican el 35%. En ambos casos, el esfuerzo rebasa el límite del 30% recomendado por los expertos. Sin embargo, los hogares que ganan más de 2.000 euros mensuales no tienen dificultad alguna para hacer frente al pago de la renta.

Así pues, hay una gran dispersión en los problemas de accesibilidad, siendo esta muy elevada para el 40% de los hogares con menores ingresos, señala Oliver. E inexistente para un 40% que paga una proporción sensiblemente menor y, en particular, para el 20% de los que más ingresan, que dedican menos del 20% de su renta.

Además, los hogares con menos ingresos se encuentran con otro problema: cumplir con los requisitos que exigen los seguros de impago de la renta, cuya contratación se ha disparado en los últimos años. Los propietarios buscan seguridad y protección con estos productos que contratan a una aseguradora y que garantizan, en caso de impago, el cobro de la renta durante 12 meses (el grueso de los clientes contrata esta modalidad, aunque hay coberturas por 6,9 y 18 meses). Además de las rentas impagadas, suelen hacerse cargo de los gastos judiciales y los daños vandálicos que pueda causar el moroso. Aunque el crecimiento de estas pólizas es exponencial, su cuota de mercado aún es pequeña: en 2022 fue del 5,8% (280.800 viviendas) y en 2023 alcanzará el 6,5% (240.500 casas), según el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA).

El problema es que las personas o familias que tienen ingresos más bajos, especialmente migrantes y jóvenes, no siempre llegan a cumplir las condiciones, sobre todo si se tiene en cuenta que el precio del alquiler sigue subiendo. El pasado mayo, el Banco de España alertaba de que la mitad de los inquilinos está en riesgo de pobreza por los alquileres disparados y los bajos salarios.

Estos seguros de impago de la renta exigen una ratio de endeudamiento del 40%, es decir, el coste del alquiler no puede suponer más de ese porcentaje del salario. “Para un alquiler de 800 euros, el inquilino o la unidad familiar tendrían que ingresar conjuntamente al menos 2.000 euros netos al mes”, dice Juan Carlos Muñoz, director comercial de la asseguradora Arag, que ha vendido más de 100.000 pólizas. Si se supera el 40%, la experiencia demuestra que la familia o el inquilino se verá abocado a un estrés financiero importante y difícil de soportar.

Novedad

“Si la suma de los ingresos de todos los inquilinos no alcanza ese 40% se puede añadir un avalista para sumar sus ingresos al de los inquilinos y rebajar la ratio de endeudamiento”, señala Mercedes Robles, directora general de Arrenta, cuyos estudios de viabilidad resultan positivos en más de un 80%, según apunta. Hay otras condiciones que exigen estas pólizas, como tener una antigüedad laboral mínima de entre 6 y 12 meses. Para Arag y el resto de compañías, los seguros de impago no han estrechado el mercado, sino todo lo contrario. “Sin ellos los propietarios no pondrían el piso en alquiler, es un instrumento para tener mas vivienda en un país con falta de oferta”, opina Muñoz.

No obstante, hay empresas que han abandonado la fórmula tradicional de tener en cuenta los ingresos de los candidatos para aprobar o rechazar una solicitud, algo que beneficia a las rentas más bajas. “Desde el año pasado, ya no usamos este método de aprobación de inquilinos de esfuerzo máximo financiero. Analizamos el cumplimiento histórico de los candidatos de sus obligaciones de pago e inferimos como será su comportamiento de pago de la renta y así tomamos la decisión”, cuenta César Crespo, subdirector general de Negocio de Grupo Mutua Propietarios. De esta manera, añade, “tenemos ratios de aceptación del 93% sobre las solicitudes que recibimos y ya no imponemos condiciones sobre los ingresos de los candidatos”.

Las compañías de seguros están a la espera de ver cómo y en qué grado se aplicará la ley de vivienda —y si se aplica porque el PP ha declarado su intención de derogarla si gana en las próximas elecciones del 23 de julio—. “Si se tardan más meses en desahuciar los costes de siniestralidad subirán y en consecuencia la prima será más alta”, apunta Muñoz. Y si se aplicara el 100% de la ley de vivienda, dice, es posible que haya restricciones de algún tipo, como endurecer el nivel de renta necesario.

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