Si no tiene ahorros, esta es una de las pocas alternativas para comprar casa

El alquiler con opción a compra de una vivienda es un viejo conocido en España, aunque siempre ha sido una fórmula minoritaria. Ahora emerge como una de las pocas alternativas que le quedan a los ciudadanos que no pueden comprar ni alquilar casa. El método permite adquirir una vivienda poco a poco, sin necesidad de tener un importante ahorro acumulado. La Comunidad de Madrid ha anunciado recientemente su puesta en marcha y desde el sector privado algunas empresas buscan impulsarlo.

El alquiler con opción a compra trata de desenredar los dos nudos de la vivienda. Uno es la compra: el euríbor supera el 2,8%; el esfuerzo financiero escaló hasta el 33,6% en el segundo trimestre del año, según el Banco de España; los precios son cada vez más altos, y para un gran número de jóvenes es imposible ahorrar el 20% de la entrada porque necesitarían al menos dedicar cuatro años de su renta, según el Observatorio de la Emancipación. El alquiler no está mucho mejor: el precio subió un 4% interanual en octubre, según Fotocasa. Y los jóvenes deben destinar una media del 79,2% de su sueldo para arrendar, cuando el límite aconsejable está en el 30%.

El alquiler con opción a compra es una fórmula híbrida. La start-up Rento, de la promotora y constructora Pryconsa, puso en marcha en 2020 un modelo de arrendamiento con derecho a compra a los siete años llamado Gradual Homes que, de momento, solo opera en Madrid. El funcionamiento es sencillo: el cliente debe aportar una cantidad inicial del 5% del precio de la vivienda —es la aportación al contrato de arras de compra futura y se descuenta del precio de la casa—, más el alquiler mensual correspondiente. Tiene hasta siete años para ahorrar lo que necesite para acceder a una hipoteca, aunque pasados tres años viviendo de alquiler podría ejercitar su derecho de compra. Si se echa para atrás, perdería las arras.

El pago de ese 5% inicial abre la posibilidad de compra a más demandantes que hoy están fuera del mercado y que no tienen el 20% de entrada que se les exige para acceder a una hipoteca. “La diferencia es brutal. Con un piso de 200.000 euros necesitas 10.000 euros, frente a los casi 60.000 euros de la fórmula tradicional. Esto cambia totalmente el juego”, dice Guillermo Estévez, director general de Rento. La mayoría de los clientes consigue la hipoteca entre el tercer y el séptimo año. Además, dice Estévez, permite pensar en el futuro. “Al exigir menor entrada, con menos ahorro se puede ir a una casa de más valor. Si solo cuentas con un ahorro de 20.000 euros, te daría para una casa de 400.000″.

El coste del alquiler que va a pagar el inquilino-comprador no es ni superior ni inferior al precio de mercado y se revisa anualmente de acuerdo con el IPC, dice Estévez. La mayoría se sitúa entre los 700 y 1.200 euros mensuales. Hay una opción para no perder todo el alquiler desembolsado durante esos años: de forma optativa puede aportar un 2% extra y obtener un descuento del 30% del alquiler pagado.

El cliente firma desde el principio un contrato de compraventa a futuro, en el que quedan fijadas las cuestiones importantes: renta, descuentos, aportaciones y el precio final del piso (al que se aplica una revalorización anual de un 3,61% de media).

La empresa Rento no tiene un catálogo de viviendas a elegir, sino que es el cliente quien presenta la casa que le gusta, ya sea de segunda mano o nueva. Si encaja con los criterios, un inversor institucional la compra y se convierte en el arrendador y futuro vendedor. Este inversor es quien se hace cargo de los gastos de compraventa, el pago del IBI y la comunidad de vecinos. “No es un escaparate cerrado; esta es la diferencia respecto a intentos pasados y otros actuales de poner en marcha el alquiler con opción a compra porque limitaban mucho las opciones”, afirma Estévez.

Ahora bien, el modelo de Rento también está sujeto a ciertas condiciones. Actualmente, la empresa solo opera con pisos, áticos y dúplex de un valor aproximado de entre 100.000 y 400.000 euros situados en Madrid capital y alrededores, aunque pretende expandirse a otras ciudades. No acepta pisos localizados en bajos, locales reconvertidos en vivienda, terceros y cuartos pisos sin ascensor, viviendas protegidas y obra nueva sobre plano. A los inversores institucionales no les interesa quedarse con este tipo de casas si al final no se materializa la compra. Además, el inquilino necesita tener un mínimo de 1.500 euros al mes de ingresos declarables.

En estos dos años de actividad, con pandemia de por medio, han cerrado en torno a 10 operaciones, analizan 50 cada mes, cuentan con dos inversores institucionales, cuyo nombre no quieren hacer público, y han captado 20 millones de euros. De momento son pocas operaciones, aunque el director general da cuenta del interés por este modelo: “Entran más de 20.000 personas en nuestra web cada mes y más de 1.600 se registran”. Aunque reconoce que hay muchas que se caen por un mal análisis financiero, porque la casa no encaja con los criterios del inversor…

Es difícil que el alquiler con opción a compra se extienda en el mercado de obra nueva, donde las ventas se cierran a muy buen ritmo. “No creo que de forma generalizada sea un camino a recorrer por las promotoras cotizadas y no cotizadas. El sector está focalizado, en su gran mayoría, a la venta y estamos viendo cómo también el built to rent está incrementando su cuota de mercado, pero siempre pensado para que la propiedad sea ajena a la parte promotora”, indica Daniel Cuervo, vicepresidente de APCEspaña.

Entre particulares

Otra cosa es la segunda mano. En el mercado entre particulares la fórmula está más presente. En la agencia Alfa Inmobiliaria, el 5% de su cartera ofrece esta modalidad. “Es una alternativa para comprar vivienda sin ahorros y da la tranquilidad al futuro comprador de que, si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler”, señala Jesús Duque, vicepresidente de la red.

En el portal Idealista hay 5.719 anuncios y en Fotocasa, 269. El alquiler con opción de compra entre particulares permite a las partes pactar libremente las condiciones, aunque es importante plasmar todo el procedimiento de forma clara en el contrato. Hay que detallar el tiempo que el inquilino puede permanecer en la vivienda, el plazo en el que puede ejercer su derecho de compra, el importe mensual de alquiler, a quién corresponde el pago de los gastos de la comunidad o posibles reformas…

En cuanto a la Administración, la Comunidad de Madrid ha anunciado un plan de alquiler con opción a compra para menores de 35 años. El objetivo es que tengan un arrendamiento asequible durante 10 años y, transcurrido ese periodo, poder adquirir la casa descontando las cantidades ya abonadas mensualmente. De esta manera, los inquilinos capitalizarán el alquiler que hayan abonado. En la web de la comunidad aún no hay ninguna promoción que ofrezca esta fórmula.