Padres que donan dinero a sus hijos para comprar su primera vivienda (y con menos impuestos)

Nunca se habían transmitido en España tantas viviendas por herencia y por donación como el pasado año. Según el INE, fueron 198.939 casas heredadas y 25.062 donadas en 2021, las cifras más altas desde que el organismo arranca el recuento en 2008. “Evidentemente, la pandemia de la covid está detrás de las heredadas, pues la mortalidad se cebó con las personas mayores, en gran medida con una vivienda en propiedad ya pagada. Como los actos relativos a las herencias pueden llevarse a cabo durante un largo periodo de tiempo, aún estamos viviendo mucha actividad con este tipo de operaciones”, indica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Respecto a las donaciones, Duque achaca el alza a “la incertidumbre sobre el futuro que ha dejado la pandemia y que ha provocado que muchas personas adultas hayan decidido poner en orden sus propiedades”. Y al temor a que se incremente el impuesto de sucesiones y donaciones en las comunidades donde existen mayores bonificaciones. De enero a mayo de este año, se han realizado 66.552 transmisiones por herencia y 9.370 por donación.

A pesar de sus niveles récord, las dos fórmulas están sujetas a ciertos tributos que en ocasiones se convierten en demasiado gravosos. Por esto, familias con ahorros holgados se están decantando por otra vía, que no es ni mucho menos nueva, pero que ha ganado fuerza. En lugar de dejar la vivienda habitual a los hijos (sea en vida o una vez fallecidos), los padres donan dinero para ayudar en la compra. Incluso también para que puedan alquilar casa.

En los despachos de abogados dicen notar un aumento de esta práctica. “Las donaciones de dinero entre padres e hijos siempre se han dado y ahora también se aprecia un incremento de estas operaciones entre hermanos, cónyuges, de abuelos a nietos…”, constata Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, que recuerda que “la gran mayoría de las autonomías tienen establecidos beneficios fiscales para las donaciones de dinero de padres a hijos para la compra de primera vivienda habitual”.

La principal ventaja es evidente. Al donante le permite adelantar en vida el reparto de su patrimonio sin ningún coste fiscal y el donatario recibe el dinero que necesita de un modo rápido y asumiendo una fiscalidad muy baja o inexistente. “La donación de dinero a un hijo para la compra de una vivienda es una operación fiscalmente mucho más interesante que la donación de vivienda, dado que únicamente estará gravada por el impuesto de donaciones (que, si no se superan los límites bonificados, no saldrá a pagar) con cargo al donatario”, dice Salcedo.

Es una forma de solventar la extrema dificultad que tienen los jóvenes para comprar una vivienda por la falta de ahorro (el banco financia como máximo el 80% del valor y los gastos suponen en torno a un 10%, de forma que debe disponer de un 30% previo). La cantidad donada depende de los ahorros que acumulen los hijos. Hay padres que entregan el importe íntegro del piso y otros que ayudan con el pago de la entrada. “También se están dando bastantes casos de extranjeros que residen en España y sus padres les donan dinero desde su país de origen. Y también españoles residentes en el extranjero que reciben el dinero de sus padres desde España”, cuenta el abogado Salcedo.

El importe medio que se suele donar oscila entre 50.000 y 150.000 euros, aunque en algunos casos puede ser superior. Depende de la capacidad económica de la familia y de cuáles sean los límites bonificados en el impuesto de donaciones establecido por la comunidad autónoma en la que haya que tributar (habitualmente en la que reside el donatario). Por ejemplo, en Madrid las donaciones de metálico a favor del cónyuge, hijos, nietos o hermanos se benefician de una reducción del 100% de la donación recibida, con el límite máximo de 250.000 euros, cuando el importe se destine en el plazo de un año a la compra de una vivienda. En Cataluña, en las donaciones de dinero para la compra de la primera vivienda habitual de los descendientes podrá aplicarse una reducción del 95% del valor del importe donado, con una reducción máxima de 60.000 euros (120.000 para los donatarios con un grado de discapacidad igual o superior al 65%).

Antaño existía un menor control por parte de la Administración Tributaria, pero ahora Hacienda puede controlar cualquier donación de dinero, aunque sean pequeñas cantidades, una vez llegue a la cuenta corriente del donatario. No en vano, si no se han realizado los trámites correctamente y presentado la declaración del impuesto de donaciones (con independencia de si sale o no a pagar), podrá considerar lo recibido como una ganancia patrimonial no justificada sujeta al IRPF que se exigiría al donatario. Para poder aplicar los beneficios fiscales, normalmente se exige la formalización de la donación en escritura pública ante notario y el cumplimiento de los requisitos legalmente establecidos. La operación conlleva gastos de notaría (y en algunos casos, el impuesto de donaciones si se superan los límites bonificados).

Otras fórmulas

Las familias que no pueden entregar dinero pueden recurrir a las fórmulas más tradicionales: dejar la casa en herencia o donarla en vida. ¿Qué es mejor? Para decidirlo, hay que tener en cuenta tres impuestos. Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, “es más ventajoso heredar porque no tributa la posible ganancia patrimonial (plusvalía del muerto) que se produzca en este impuesto, que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión, que parte del valor de mercado que tiene el inmueble en el momento de la muerte”, indica Agustín Fernández, presidente del REAF del Consejo General de Economistas.

Si se dona la vivienda habitual —salvo que el donante tenga 65 años o más, en cuyo caso no tributaría—, deberá pagar a Hacienda, en el impuesto sobre la renta, por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de mercado en el momento de realizar la donación. Fernández explica qué ocurre desde el punto de vista del impuesto sobre sucesiones, que deberá satisfacerlo el heredero o el donatario. “Es más ventajosa adquirirla por herencia porque existe en el impuesto sobre sucesiones una reducción del 95% del valor de la vivienda (de 122.606,47 euros en la normativa estatal) y otras reducciones variables según sea el grado de parentesco entre el causante y los herederos. Estos beneficios fiscales no se aplican si la vivienda se adquiere por donación”.

Desde el punto de vista del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal), habrá que ver lo establecido por las ordenanzas del municipio en el que se halla la casa. Será indiferente la adquisición por vía sucesoria o por donación si en el Ayuntamiento no se aplica este impuesto o si no se han regulado las bonificaciones (que pueden llegar hasta el 95% de la cuota íntegra) que la Ley Reguladora de las Haciendas locales permite establecer en el caso de transmisión mortis causa, pero, si se han regulado, será más ventajoso la herencia que la donación, indica Fernández.