Canadá encuentra en los extranjeros el chivo expiatorio de su burbuja inmobiliaria

El mercado de la vivienda echa humo en Canadá. Este quebradero de cabeza para buena parte de los canadienses ha encontrado eco en el presupuesto federal presentado en la Cámara baja el pasado 7 de abril. El Gobierno de Justin Trudeau ha incluido distintas medidas para reducir el problema, como prohibir que los extranjeros adquieran viviendas en los próximos dos años.

De acuerdo con la Asociación Canadiense de Bienes Raíces, el precio promedio de una vivienda en Canadá se situó en febrero en 816.720 dólares canadienses (unos 598.000 euros). Según este organismo, que reúne a unos 130.000 agentes, la cifra fue un 20,6% superior al mismo mes de 2021. El precio promedio nacional disminuye unos 178.000 dólares al dejar de lado Vancouver y Toronto, dos de los mercados inmobiliarios más activos y caros del país.

El precio medio aumentó en Canadá un 44% entre diciembre de 2019 y febrero de 2022. Jean-Philippe Meloche, profesor en la Escuela de Urbanismo de la Universidad de Montreal, señala que este incremento ya se percibía antes de la covid-19, pero la pandemia contribuyó de forma pronunciada. “Muchos canadienses hicieron renovaciones. Al mismo tiempo, el sector de la construcción requirió de mano de obra y materiales que no estaban tan disponibles. Y no pocas personas adquirieron otros inmuebles fuera de los grandes centros urbanos. Esto agravó el problema”, explica.

El presupuesto del Gobierno liberal incluye unos 4.000 millones de dólares canadienses (2.920 millones de euros) para la construcción de al menos 100.000 viviendas en cinco años, el doble de estímulos fiscales para la compra de una primera casa y ayudas mensuales a personas con dificultades para encontrar un alquiler asequible. También aumentan los impuestos para el denominado flipping: la venta de una propiedad adquirida con menos de un año para obtener beneficios.

Chrystia Freeland, ministra de Finanzas, declaró en la presentación del presupuesto: “Nuestra economía la construyen las personas, y esas personas necesitan casas para vivir. El problema es el siguiente: Canadá no tiene suficientes viviendas. Necesitamos más, y las necesitamos rápido”. El documento incluye también la prohibición a extranjeros —o a sociedades foráneas— de comprar propiedades en los próximos 24 meses. Están contempladas exenciones para residentes permanentes, así como para refugiados y titulares de permiso de trabajo o de estudios.

En agosto de 2018, Nueva Zelanda puso en marcha una disposición similar. Asimismo, los extranjeros no pueden adquirir inmuebles en las Islas Aland de Finlandia. Y el debate sobre la presencia de compradores foráneos en el mercado inmobiliario canadiense no es nueva: las provincias de Columbia Británica y Ontario cuentan ya con una tasa de imposición del 20% para estas adquisiciones. Aunque, el Gobierno federal se ha decantado por proponer la prohibición de compra por parte de extranjeros a escala nacional.

Diversas voces se han pronunciado acerca de la eficacia de esta medida. Algunas señalan que es un paso en la buena dirección, en el marco del paquete de iniciativas que se requieren para reducir el problema de la vivienda. Nicola St. John, agente de Bosley Real Estate, comentó a CTV News que las personas que no residen en el país hacen frecuentemente ofertas elevadas, alterando así los precios para los compradores nacionales.

Un plan que no gusta

No obstante, las críticas al plan gubernamental son mayoritarias. Un aspecto reside en que no se han definido de forma precisa los criterios para quienes quedarán exentos, lo que podría dar lugar a operaciones “disfrazadas”. Aunque el mayor argumento para oponerse a este proyecto tiene que ver con su impacto real. Meloche dice que “los compradores extranjeros son poco numerosos para pensar que esto pueda tener un efecto significativo. Me parece una iniciativa más política que práctica”.

Tsur Somerville, profesor en la Escuela de Negocios Sauder de la Universidad de Columbia Británica y experto en economía inmobiliaria, cuenta al teléfono: “La presencia de los compradores extranjeros ha disminuido, aunque nunca ha representado un grave problema. Al mismo tiempo, los precios han subido. La prohibición no es algo que vaya a cambiar el juego”. Un informe publicado por Baker Insights Group muestra que las personas no residentes en Canadá adquirieron el 1% de las propiedades vendidas en 2020. Un año después de que los neozelandeses pusieran en marcha la prohibición, el precio promedio aumentó 12%; en 2020 y 2021, el incremento fue respectivamente del 18% y 23%.

Los parlamentarios canadienses votarán el presupuesto en próximas fechas. La prohibición de compras inmobiliarias para extranjeros fue una promesa electoral de los liberales de Justin Trudeau en los comicios de septiembre. Los conservadores hicieron la misma propuesta en campaña. El Nuevo Partido Democrático (agrupación con la que Trudeau pactó una alianza política) optó por plantear en sus mítines un impuesto del 20% a escala nacional, como el que ya aplican Ontario y Columbia Británica.

“Los impuestos tuvieron impacto, aunque de forma tenue y poco prolongada. Además, los extranjeros compran sobre todo en zonas específicas y no buscan cualquier tipo de propiedad”, apunta Jean-Philippe Meloche. Tsur Somerville coincide: “Ya hemos visto estos impuestos en ciudades con gran interés para ellos, como Vancouver y Toronto. Estos impuestos tienen poco efecto. El problema inmobiliario es, de lejos, un asunto relacionado con factores nacionales, aunque es más fácil apuntar con el dedo a otro que a nosotros mismos”.

Somerville realizó un estudio al alimón con Andrey Pavlov, profesor de Finanzas en la Universidad Simon Fraser. El documento muestra que después de que Columbia Británica decretara este impuesto, los precios disminuyeron en Vancouver solo entre el 3% y el 5% en las zonas preferidas por los no residentes. Según la agencia Re/Max Canadá, el norte y oeste de esta ciudad tuvieron una cifra casi nula de compradores extranjeros en los primeros cinco meses de 2021, pero ahí se vendieron 60 viviendas por un mínimo de cinco millones de dólares canadienses.

Steve Lafleur, analista del Instituto Fraser, centro de pensamiento en políticas públicas, escribió en una nota que el Gobierno liberal, en vez de perseguir a esos supuestos “malos”, debería apostar más por la construcción y reducir las barreras que la dificultan. El Consejo Nacional de Vivienda había recomendado inversiones en el sector por un mínimo de 6.300 millones de dólares canadienses, en vez de los 4.000 millones presupuestados. Asimismo, para la Asociación canadiense de Vivienda y Renovación es una buena noticia que el Gobierno de Trudeau reconozca la dimensión del problema inmobiliario en el país, pero el organismo deplora que el presupuesto contenga “pocas medidas concretas” para sectores con limitado poder adquisitivo.