CBRE quiere reciclar edificios

El terremoto de San Francisco en 1906, en el que perdieron sus casas más de 225.000 personas, fue el punto de partida de lo que hoy es CBRE. La inmobiliaria comercial y de servicios más grande del mundo ocupa el puesto 122º en el Fortune 500 y está calificada por Standard & Poor’s dentro de las 500 compañías más importantes. En Europa se hizo fuerte desde que en 1998 dio un salto de gigante al fusionarse con la británica Richard Ellis.

Ahora, en el año de su 116º aniversario, el grupo de servicios e inversión, con 105.000 empleados en el mundo y unos ingresos netos (2021) de 22.000 millones de euros, ha anunciado lo que hace dos años parecía imposible: aumentará sus ventas en porcentajes de dos dígitos cada año hasta 2025. Después de tomar una participación mayoritaria en Turner & Townsend Holdings, una firma de dirección de proyectos de construcción (ahora que las desviaciones de precios pueden hacer fracasar cualquier edificación), el grupo se sube a la transición energética integrando negocios complementarios para su cartera de bienes raíces, como el de Altus Power, un proveedor de energía solar para uso comercial y propiedades industriales con el que ha comenzado a trabajar en el mercado norteamericano.

Pero la sede de CBRE en Delaware, ese enclave financiero estadounidense que ofrece jugosas ventajas corporativas y que está poblado por más empresas que personas, queda lejos de Europa, donde Adolfo Ramírez-Escudero, su presidente en la Península, habla de un futuro luminoso para el sector inmobiliario. Aquí la facturación alcanza los 321 millones, con 1.904 empleados en plantilla y márgenes de beneficios de entre el 20% y el 25%. El ejecutivo promete cumplir con las directrices marcadas desde la matriz gracias a lo que califica como “el renacimiento del mercado inmobiliario centrado en la persona”. En una expresión que, admite, puede parecer cursi, viajan sus expectativas. “El sector ha dejado a las personas de lado para producir, pero ahora esas personas esperan algo más que tener una caja de cuatro paredes. Quieren que el inmueble los ayude a trabajar, o que les dé más descanso”.

Con la pandemia han nacido tantas necesidades como individuos en un contexto de escasez. “Somos uno de los sectores que más se benefician del entorno y deberíamos ser los primeros interesados en preservarlo. Hay que recuperar antes de pensar en construir, introducir la cultura de reciclar. Y a la hora de construir —porque vamos a tener que seguir haciéndolo—, entablar un mayor diálogo con el medio ambiente para que se vea afectado lo menos posible”. Lástima que hace 20, 30 o 50 años nadie pensase lo mismo. ¿Y cuánto costará? “¿Cuánto te costaría perder el planeta en el que vives?”, responde. Quizá sea tarde, pero la amenaza del cambio climático es tan poderosa que la retórica de las grandes compañías se ha transformado y hablan más del planeta que de dinero y ladrillos.

Buen contexto

En el terreno más prosaico, Ramírez-Escudero cree que la macroeconomía acompaña en la recuperación del mercado nacional. El año pasado participaron en operaciones por valor de casi 3.000 millones, un 13% más que en 2020. CBRE, que tiene 11 millones de metros cuadrados bajo gestión en la Península, es un fuerte actor en el mercado de oficinas, y ha visto muy impulsado su negocio logístico por la revolución del comercio electrónico. En ese segmento todavía hay, según la firma, 1,2 millones de metros cuadrados de espacio disponible por ocupar. También son la mayor gestora independiente de España en centros comerciales: operan 40 en la Península, un segmento que, dicen, se animará con el fin de las mascarillas en interiores. Otra línea de negocio en crecimiento en la que ya están en el ámbito internacional está en la gestión de los centros de datos, los nuevos templos de la digitalización que albergan las estructuras físicas que necesita la computación en la nube.

Pero las operaciones de toda la vida siguen siendo muy importantes. La mayor de las recientes, por ejemplo, fue la venta de los edificios de una red de funerarias (de la cadena Memora) por unos 130 millones. En el mercado residencial quieren hacerse más fuertes. La demanda de vivienda en alquiler es ahora la estrella empujada por los cambios en los hábitos de vida y la dificultad que tienen los jóvenes para comprar. Ahí el ejecutivo no ve que el establecimiento del tope del 2% en la revalorización de los alquileres haya tenido un gran impacto en sus clientes, la mayoría grandes tenedores de propiedad. “Más que una subida brusca de rentas, lo que quieren son ocupaciones altas sin sorpresas”. Las operaciones de construcción para alquiler (build to rent) han alcanzado los 700 millones de euros en el primer trimestre en España. Tampoco le quitan ojo al segmento hotelero: se espera que abran en el país 130 nuevos antes de 2024 con “una inversión récord”, según cifra el presidente.

El FMI cree que la economía española avanzará un 4,8% este año y un 3,3% el que viene, corrigiendo la fuerte inflación por el camino. “Son expectativas razonablemente elevadas para nuestro entorno”, cree el ejecutivo, que menciona que el negocio se animará gracias al dinamismo de un conjunto de ciudades: cita Madrid y Barcelona, pero también Málaga o Valencia. Las ve como imanes para el empleo por los tópicos de siempre (clima, comida, calidad de vida en general) y por sus cualidades específicas: “Por ejemplo, Barcelona lo está siendo para las start-ups de ciencia”.

Sin embargo, la pandemia y la guerra en Europa nos recuerdan que todo puede cambiar muy rápido. ¿Frenará una subida de los tipos de interés ese escenario con el encarecimiento de la financiación? No lo cree el directivo de CBRE. “Si la inflación se normaliza, que es la hipótesis base, viviremos con intereses nominales altos, pero los reales (entendiéndolos como la diferencia entre los nominales y la inflación) serán negativos o neutros”. Y el ladrillo, confía, seguirá siendo un imán para relocalizar dinero de renta fija y variable.