Comprar un castillo en España no es un cuento de hadas

Sus dueños están sujetos a numerosas obligaciones de conservación y a limitaciones de explotación

Castillo de Butrón, en Gatika (Bizkaia), vendido por cuatro millones de euros.
Castillo de Butrón, en Gatika (Bizkaia), vendido por cuatro millones de euros.Nobilior (Getty Images/iStockphoto)

Vivir en un castillo como los de Disney. Este es el lujo del que puede disfrutar un magnate anónimo que el pasado mes de diciembre compró el Castillo de Butrón en Gatika (Bizkaia) por cuatro millones de euros. El edificio, del siglo XIII y escenario de guerras medievales, fue remodelado al gusto germánico en el siglo XIX, de ahí el parecido razonable con el de Neuschwanstein, en Baviera (Alemania), que sirvió de inspiración para el logotipo del gigante del entretenimiento estadounidense. Pero tener un castillo no resulta tan idílico. El problema no es tanto el precio como las obligaciones legales que comporta tener un bien de este tipo.

Quien compra un castillo en España está adquiriendo un bien de interés cultural (BIC). Ello es así en virtud de un decreto de 1949, posteriormente validado por la Ley del Patrimonio Histórico Español de 1985. Estas fortalezas, cualquiera que sea su estado de conservación, gozan de la máxima protección que ofrece la ley para los bienes del patrimonio nacional. Con independencia, apunta José Méndez, socio director del despacho Méndez Lit, “de que hayan sido declarados BIC oficialmente o no”.

Esto implica que los propietarios tienen que conservarlos y respetar su originalidad. No pueden hacer reformas sin autorización ni dedicar el edificio a actividades que puedan afectar al inmueble. Incluso, pueden estar obligados a facilitar visitas. El motivo, explica Rafael Mateu de Ros, socio responsable del departamento de Arte y Patrimonio Cultural de Ramón y Cajal Abogados, es que, aunque su propiedad sea privada, “la calificación de bien de interés cultural implica una serie de  limitaciones y cargas”.

Cuestión distinta es qué debe entenderse por castillo. Un término genérico que hoy se asimila al de arquitectura defensiva, y que “engloba todos los elementos defensivos desde la Prehistoria hasta el siglo XX: castros, murallas, casas fuertes o edificios religiosos fortificados, entre otros”, señala Pablo Schnell, vocal-bibliotecario de la Junta Directiva Nacional de la Asociación Española de Amigos de los Castillos (AEAC). La asociación tiene inventariados 10.352, aunque hay muchos otros sin contabilizar.

La compra de un castillo está plagada de singularidades. Para empezar, apunta Roger Dedeu, socio fundador de Gabeiras & Asociados, la operación puede retrasarse meses por los trámites con la Administración. Cuando el titular del inmueble decide venderlo, explica, tiene que comunicarlo a la comunidad autónoma en que se encuentra “por si esta, o el Estado, quieren hacer valer su derecho de tanteo (adquisición preferente) por el precio ofertado en el plazo de dos meses, cosa que, normalmente, no ocurre”.

Luego está el tema del mantenimiento y conservación del castillo, lo que supone “un gasto constante y elevado”, señala Dedeu. Las ayudas para la restauración, lamenta Mateu de Ros, “no siempre se conceden o son insuficientes”. El presupuesto se dispara, además, porque deben contar con personal técnico especializado para las obras. Todo se encuentra protegido, advierte Méndez, “desde el tejado hasta el pomo de la puerta”. Es más, si los dueños no atienden a los requerimientos para llevar a cabo algún mantenimiento, se enfrentan a una multa y a pagar de su bolsillo las actuaciones realizadas. Incluso, en última instancia, a la expropiación forzosa del edificio.

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Abierto al público

Tampoco se puede disponer del castillo con la libertad con la que se usa cualquier propiedad privada. Existen unas limitaciones, señala Dedeu, “que tienen que ver con el urbanismo y con el acceso y uso”. Los dueños tienen que permitir inspecciones, y, si así se dispone, las visitas públicas. En Asturias, por ejemplo, deben abrir las puertas al menos cuatro días al mes salvo que se trate “de su residencia continuada”, apunta Mateu de Ros. En 2003, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña multó con 8.932 euros a la propietaria de un castillo del siglo X, ubicado en Talamanca (Bages), por haberse negado a enseñarlo al público.

Poca gente vive hoy en un castillo, por lo que, para mantenerlo, hay que explotarlo. El Castillo de Butrón, por ejemplo, ha aparecido en anuncios publicitarios y programas de televisión. Pero cualquier actividad está vigiladísima. Los dueños deben pedir autorización para colgar cualquier clase de rótulo, anuncio o cartel comercial en la fachada. Además, apunta Méndez, hay una serie de riesgos penales. Como advierte el abogado y colaborador de la asociación Hispania Nostra para la protección del Patrimonio Histórico, “los promotores de una macrofiesta podrían ser encausados si con ella causasen daños en el interior o exterior, o alterasen mínimamente su configuración”.

Lo habitual es que los interesados se pongan en manos de expertos. “Hay que analizar toda la legislación aplicable para saber exactamente qué se puede y qué no se puede hacer a nivel urbanístico, turístico, medioambiental, industrial y comercial”, explica Dedeu. Una prevención relevante cuando se está pensando en destinarlo a bodas y otros eventos. Los abogados también asesoran, agrega Mateu de Ros, sobre otro tipo de dudas como, por ejemplo, “el hallazgo de unos restos arquitectónicos”.

Normalmente, quien compra un castillo tiene dinero para mantenerlo. El problema, apunta Méndez, suele ser de “aquellos que por linaje lo reciben en herencia”. Pese al interés de la población local por conservar un pedazo de su historia, si no hay recursos, muchos terminan abandonados. “Solo los más relevantes por su notoriedad gozan de una protección real a través de la intervención pública”, lamenta. “Muchos son ruinas en lugares de difícil acceso que es raro que despierten el interés de las administraciones”, coincide Schnell. Pero, para los amantes de las fortificaciones, “son tan importantes como los restaurados en el centro de las poblaciones”.

Ventajas fiscales

A cambio de las obligaciones legales que tienen como dueños de un castillo, los titulares pueden solicitar ayudas públicas para obras de mantenimiento o reparación. En ocasiones, los propietarios de un bien de interés cultural también pueden acogerse a la exención del pago del impuesto municipal de bienes inmuebles, más conocido como IBI. Sin embargo, para gozar de esta exención, explica Rafael Mateu de Ros, socio responsable del departamento de Arte y Patrimonio Cultural de Ramón y Cajal Abogados, “el castillo no debe estar afecto a explotaciones económicas”. Es decir, no puede ser un hotel ni tener un restaurante.

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