Neinor calienta las fusiones inmobiliarias

El sector promotor no es lo que era. Abrasado por la Gran Recesión, en las cenizas de aquella hecatombe surgieron una serie de compañías. Todas modestas en origen. Todas impulsadas por un fondo de inversión lo suficientemente oportunista como para arriesgar en el maltrecho ladrillo español y comprar una antigua promotora, una cartera de activos o cualquier otro resto del festín que hubiera quedado cautivo en manos de sus acreedores. Neinor Homes ejemplifica como ninguna otra esa nueva realidad. Su embrión es la antigua promotora vasca Neinor, que el fondo estadounidense Lone Star compró a Kutxabank en 2014. Y desde entonces se ha acostumbrado a posicionarse en la avanzadilla. Salió a Bolsa la primera en 2017, lo que permitió el recambio de sus principales accionistas (actualmente, los fondos Orion, con el 28%, y Adar Capital, con más del 17%). Y en 2021 se ha convertido en el perejil de todas las salsas en el baile de fusiones que ha iniciado el sector.

El pistoletazo de salida fue el anuncio de absorción de Quabit el pasado enero. El consejero delegado de Neinor Homes, Borja García-Egotxeaga, hace un balance positivo de aquella operación: “Ha ido bien. Lo hemos hecho rápido, que es importante, y no hemos tenido sobresaltos”, afirma al otro lado del teléfono. Tras la integración, la compañía ha alcanzado la velocidad de crucero prevista. La semana pasada presentó sus resultados hasta septiembre, con cerca de 500 millones de facturación, 58 millones de beneficios y 1.629 viviendas entregadas. “Tenemos estabilizada nuestra operativa en torno a [la entrega de] 2.500 viviendas al año”, explica el directivo, quien prevé un acelerón de entregas a final de año, como en 2020. “El plan es mantenernos en estas cifras, que nos permitan llegar a ebitdas [resultado bruto] de 140 o 150 millones al año”, añade. Pero un tabú sobrevuela la conversación.

El pasado 8 de noviembre, Neinor admitió a la CNMV que está valorando “una posible operación de integración relacionada con Vía Célere”, sobre la que existe un “acuerdo de confidencialidad y exclusividad”. Eso impide al consejero delegado hablar sobre la misma. Así que García-Ego­t­xeaga se limita a relatar que su equipo está trabajando en el plan de negocio de 2022, basado en los supuestos actuales y que “lógicamente habría que modificar” si las circunstancias cambiasen.

Una fusión con Vía Célere serían palabras mayores. Juntas superarían las 4.000 viviendas entregadas por año, un hito que ninguna firma ha visto en España desde la burbuja. “El tamaño de Quabit era una décima parte de Vía Célere”, señala bajo condición de anonimato un analista. “Es muy difícil que haya dos gallos en un mismo corral”, incide otra fuente del sector. Ambos coinciden en calificar la operación como “complicada”. De hecho, El Confidencial publicó este viernes que, ante la falta de entendimiento, la puja por Vía Célere se abrirá en breve a más compradores. Fuentes del mercado recuerdan que eso no implica dejar de hablar con Neinor. “La propia negociación en exclusividad no es una muestra de fortaleza, es que no tienes una pléyade de pretendientes”, apunta el analista.

Sin salida a Bolsa

Vía Célere es la marca que ha acabado por aglutinar el negocio inmobiliario del fondo Värde Partners en España. El plan para Vía Célere era salir a Bolsa, pero las otras tres grandes —Neinor, Aedas y Metrovacesa— se adelantaron y no hallaron la respuesta que esperaban. Todas cotizan lejos del valor de sus activos, lo que cierra el mercado a otras firmas y reduce las posibilidades para Värde. “Estos fondos entran con un periodo de inversión claro y para ellos siempre hay dos vías: la salida a Bolsa o vender la compañía a otra cotizada”, explica Susana Rodríguez, directora de Operaciones de Savills Aguirre Newman.

Rodríguez considera que la ebullición en que ha entrado el sector “es la evolución de natural de cualquier mercado: primero se da un crecimiento orgánico y luego llega la etapa de las fusiones y adquisiciones”. La lógica es la misma siempre: ganar tamaño. Y para las promotoras eso se traduce en tener más suelo donde levantar viviendas. En la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) recuerdan las dificultades para encontrar buenas parcelas desde que, con la anterior crisis, las administraciones dejaron de fabricar suelo. “Es lógico que las grandes intenten crecer comprando otras compañías”, sostiene Daniel Cuervo, secretario general de esa patronal.

En suma, convergen el interés de casi todos por tener más terreno y el interés de algunos fondos por recuperar la inversión que hicieron. De las grandes promotoras, Neinor Homes era, al arrancar el año, la que tenía menos suelo. La integración de Quabit palió ese déficit y en sus últimos resultados apunta tener un banco para 14.800 viviendas. Pero fuentes del mercado recuerdan que Quabit no jugaba en la primera división inmobiliaria. “Mucha cartera con poca salida no sirve para nada”, indica uno de los expertos consultados, que estima que Aedas y Vía Célere tienen “mejores” suelos.

Que una negociación llegue a buen término no depende solo del precio, también del medio de pago. Mantener el endeudamiento a raya es dogma inquebrantable para el sector. Neinor ya absorbió Quabit con un intercambio de acciones y ahora, coinciden varias fuentes, se busca una solución similar. Pero entonces entra en juego otra variable: la compañía resultante debe ser suficientemente atractiva para que Värde, propietario de más del 76% de Vía Célere, venda luego su parte de la firma fusionada y culmine su salida. Porque la lógica del fondo es obtener liquidez lo antes posible.

Vía Célere detalla una facturación hasta septiembre de 385 millones y más de 1.200 viviendas entregadas. La suma de fuerzas con Neinor preconfigura un gigante con suelo para 37.000 viviendas y más de 1.000 millones de facturación. Pero nadie excluye otro resultado en un sector donde, coinciden muchos, todos están hablando con todos. Cualquier fusión que implique a las grandes, entre ellas o con firmas de la segunda fila en volumen (Hábitat, Kronos, Culmia...), se aproximaría a las cifras de lo que a principios de siglo significaban Reyal Urbis o Sacyr Vallehermoso. Pero en el mundo corporativo no siempre funcionan las matemáticas. “Hay que ver que uno más uno sumen dos y no menos”, resume un analista.