Prohibido invertir en vivienda: los claroscuros del ‘modelo Ámsterdam’ que Cataluña estudia implantar

El 1 de enero de 2022 entró en vigor en Países Bajos la Ley de Protección Contra la Compra, que pretende frenar la especulación de los inversores inmobiliarios introduciendo en algunos barrios la condición de que el propietario resida en el domicilio durante los cuatro primeros años. La aplicación de la norma corresponde a cada ciudad y en abril de 2022 entró en vigor en Ámsterdam la Ordenanza municipal de Vivienda con ese objetivo. La medida se aplica sobre todo en otras grandes ciudades del país, como Róterdam, Utrecht o La Haya, pero ha captado también atención fuera de las fronteras del país. En Cataluña, la primera comunidad de España que aplicó el tope en los precios del alquiler previsto en la ley estatal de vivienda de 2023, se ha abierto un intenso debate sobre la idoneidad de introducir en España el llamado modelo Ámsterdam y evitar así que compren viviendas quienes tienen la inversión como principal finalidad.

Mientras los ojos de los movimientos provivienda de España miran hacia las ciudades holandesas, la ley antiespeculación todavía no ha provocado efectos claros. En Cataluña, una comisión de la Generalitat con la participación de Comuns, uno de los socios de Salvador Illa, ha empezado recientemente a estudiar la viabilidad jurídica de la prohibición. En Países Bajos, la falta de casas sigue siendo uno de los grandes problemas del país, que tiene 18 millones de habitantes. El portal digital del Gobierno cifra en 900.000 las viviendas que se pretenden construir hasta 2030. La escasez deriva de varios factores: el aumento de la población, que no se haya construido mucho desde la crisis financiera de 2008, y que el tamaño medio del hogar ha disminuido. Donde solía haber cuatro personas ahora viven una o dos, con lo que se necesitan más casas.

En Ámsterdam, la ley obliga a los compradores de inmuebles con un valor catastral de hasta 512.000 euros a vivir allí durante los cuatro años iniciales. La normativa tiene una vigencia de un lustro, y en una primera valoración, relativa al primer ejercicio de aplicación de la norma, el Consistorio reseñaba un aumento de los inmuebles con uso residencial en 459 hasta alcanzar las 131.681. Al mismo tiempo, añadía que se trata de “una subida demasiado pequeña y un periodo demasiado corto como para atribuirlo a la introducción de la medida”.

El próximo enero habrá otra medición para ver si la regulación ha surtido efecto, o si lo que sigue fallando es la oferta de casas de alquiler social, donde ponen el foco algunos expertos. Tim de Boer, arquitecto y urbanista —y miembro de Haagse Stadspartij, un partido progresista con representación en el Consistorio de La Haya— admite que es cierto que los nuevos compradores residen durante más tiempo en el barrio con la norma, “y eso es bueno para la cohesión, porque los inversores prefieren dividir las casas, o alquilarlas incluso por habitaciones, para ganar más dinero”. Pero añade que la medida “no soluciona el problema de los que solo pueden alquilar, así que lo esencial es construir pisos sociales o lo bastante asequibles para todos”, apunta.

Para Matthijs Korevaar, experto en Finanzas de la Erasmus School of Economics, de la Universidad de Róterdam, la desaparición de los inversores o del alquiler de habitaciones no es necesariamente buena. Dice que así “sale perdiendo la población inmigrante, los jóvenes que desean emanciparse y los estudiantes, cuando lo prioritario debería ser al acceso a una vivienda social”. Le parece que la ley “gentrifica la ciudad al atraer a gente con mayor poder adquisitivo, aunque ahuyente a los inversores”. Como también han aumentado los impuestos aplicados a los inversores inmobiliarios, “muchos han dejado de hacerlo a nivel nacional, venden las casas y se marchan a España, por ejemplo, para invertir”, asegura. De este modo, el sector del mercado que ofrece precios asequibles “desaparece si no se invierte al mismo tiempo en alquileres sociales”.

En conjunto, Koveraar sostiene que vale la pena reevaluar la medida porque si bien beneficia a los que compran por primera vez y estabiliza los barrios, “hay que analizar el coste de que desaparezca el inversor sin haber solucionado la escasez de alquileres baratos”. “El que no puede pagar mucho se tiene que ir del barrio”, concluye. Y el experto subraya, además, que “las personas que compran con fines especulativos o para obtener ganancias de capital son más comunes en el segmento superior” del mercado de vivienda.

Varias bajadas

Si bien la eficacia de la regulación está todavía por constatar, donde sí se ha notado algo su efecto es en los datos de transacciones inmobiliarias, según explica el Ayuntamiento de la capital. La proporción de viviendas compradas por potenciales inversores en la ciudad bajó desde el 18% de antes de la introducción de la medida en 2022, al 6% después de su aplicación. En el segmento de la vivienda protegida, cuyo valor catastral es inferior a 512.000 euros, esa proporción era de apenas 4%. “En total, ello afecta a 133 casas, de las cuales 53 seguían desocupadas en el momento de la medición”, sigue la nota municipal que analizó los primeros meses de vigencia de la norma.

En Ámsterdam viven hoy 934.526 personas, según el Ayuntamiento, y hay 575.756 direcciones habitables registradas y 480.852 viviendas en el municipio. El 70% son de alquiler, y en 2023, las de un valor catastral alrededor de 512.000 euros representaban cerca del 60% de la cifra total a la venta en la ciudad. Un precio que no está al alcance de la mayoría. El Consistorio calcula que faltan en estos momentos unas 20.000 casas hasta 2030 para seguir el ritmo del crecimiento ciudadano. La prohibición de arrendar tras la compra no rige si la vivienda lleva alquilada más de seis meses en el momento de adquisición. La orden es aplicable tanto a los ciudadanos neerlandeses como a los residentes de otros Estados de la Unión Europea, y el que compra y luego alquila en contra de la legislación afronta una multa de hasta 21.750 euros.

En Róterdam, la situación es algo distinta, y la obligación de residir en la casa comprada se aplica desde enero de 2022 en casi una veintena de barrios. En su caso, el valor catastral del domicilio que se compra para vivir es de hasta 355.000 euros. En La Haya, está por debajo de los 300.00 euros, y se aplica solo en algunas zonas urbanas, en especial donde haya mucha población inmigrante y con menos ingresos. Utrecht y Eindhoven contemplan algún tipo de ordenación similar y, en conjunto, son más de un centenar los municipios que han estudiado la normativa.