La rentabilidad de la vivienda de alquiler es mayor en las zonas de rentas bajas, según el Banco de España

Solo el 8% de los arrendadores de vivienda son personas jurídicas, es decir, grandes tenedores o inversores institucionales. La inmensa mayoría de los que ponen sus propiedades en alquiler son personas particulares. El mercado del alquiler ha crecido en la última década en unos 1,3 millones de viviendas hasta sumar un parque total de 3,6 millones de inmuebles a cierre de 2023. Los particulares han estado añadiendo a este mercado unas 100.000 casas al año, ya sea porque han invertido, por herencias o porque las tenían antes como segunda vivienda. Pero este fuerte incremento ha sido incapaz de avanzar al mismo ritmo que la demanda. La oferta de alquiler aumenta a una velocidad insuficiente, y eso ha llevado a un incremento de los precios desde 2015, que ha sido especialmente intenso en las grandes zonas urbanas, donde se concentran los jóvenes en busca de oportunidades de trabajo. Casi el 40% de los hogares en alquiler están en situación de sobreesfuerzo. Y en este contexto, la rentabilidad media de los que alquilan ha sido del 10,8% anual bruta, aunque con cierta heterogeneidad dependiendo de las zonas. Y esta es mayor en zonas donde viven rentas bajas.

Estas son algunas de las principales conclusiones de dos informes que ha publicado este miércoles el Banco de España, uno sobre el mercado del alquiler de vivienda con datos de la Agencia Tributaria, y otro sobre el mercado de vivienda residencial en el que hace una comparativa internacional. El estudio sobre el alquiler advierte de los efectos indeseados de las políticas de control de precios y sostiene que los índices de precios del alquiler que se usan para esos controles presentan “limitaciones metodológicas”.

El diagnóstico del banco es que el mercado del alquiler está “dominado por particulares que no son grandes propietarios”. Estos se han visto atraídos por la rentabilidad que ha ofrecido entre 2015 y 2022. El banco la calcula incluyendo, por un lado, la revalorización latente del patrimonio, y por otro, la renta que se percibe del alquiler, que es alrededor del 5%. Y no están recogidos los impuestos. Eso sí, hay además hasta un 2% de gastos que habría que restar, aunque estos son deducibles y se tendrían que soportar de todas formas en caso de no alquilar. Aun así, el 10,8% anual es un dividendo que no ofrece ninguna inversión de forma consistente: “La elevada rentabilidad esperada del alquiler en relación con inversiones alternativas habría sido uno de los factores que explicarían el notable aumento por parte de los particulares de la inversión en vivienda para alquilar”, dice el informe.

Pero este incremento de la oferta se habría visto limitado, según el banco, por otros usos alternativos de la vivienda, como el alquiler turístico y de temporada, un reducido parque de alquiler social y un modesto peso del sector privado institucional. En una coyuntura en la que las entidades financieras han mostrado una gran prudencia en la concesión de hipotecas, el porcentaje de hogares en alquiler a precio de mercado ha pasado desde 2007 del 10% al 15%, sobre todo jóvenes y extranjeros. Son 3,3 millones más de personas en alquiler. Y este incremento ha sido mayor que el de la oferta. El banco recuerda que harían falta 1,5 millones más de viviendas sociales para equipararse a niveles europeos. Y que buena parte de la vivienda social que existe en realidad es para venta a precios reducidos, pero no para alquiler.

Salarios versus alquileres

Mientras que el salario de los jóvenes ha aumentado en euros un 25% entre 2015 y 2022 sin descontar la inflación, el precio de la vivienda ha aumentado un 42% y el del alquiler un 28,5%. “Los colectivos jóvenes, con unos menores ingresos y una mayor incertidumbre laboral en un contexto de escaso dinamismo de la productividad, habrían experimentado un deterioro en las condiciones de acceso a la vivienda y se habría incrementado el esfuerzo, en términos de renta, asociado al gasto en vivienda de alquiler”, concluye el supervisor. Como ya adelantó en su informe anual, el Banco de España alerta de que estos fenómenos están complicando la emancipación de los jóvenes.

Otro problema añadido es que la rentabilidad del alquiler es más elevada precisamente en aquellas zonas donde viven las rentas más bajas. Aunque una parte podría explicarse por una prima que compensa el mayor riesgo de impago, también podría deberse a las mayores dificultades de quienes viven en esas áreas para lograr una hipoteca, lo que aumenta su demanda. En consecuencia, “los inquilinos con menores ingresos hacen frente, en promedio, a un coste del alquiler relativamente más elevado, en relación con los precios de compra de la vivienda en la zona donde residen, que el de los arrendatarios con mayores ingresos medios”, indica.

Como consecuencia de estas circunstancias, España es uno de los países de la UE donde hay más hogares arrendatarios que se encuentran en una situación de sobreesfuerzo para hacer frente al alquiler de su vivienda. Y estas familias con dificultades se concentran en los hogares con menores ingresos, formados por jóvenes y en áreas donde hay una mayor actividad económica y turística. Según los datos que ofrece el banco y que ya estaban recogidos en su informe anual, casi el 40% de los hogares en alquiler afrontarían un sobreesfuerzo para costear la vivienda. Es decir, destinan más del 40% de su renta al pago de la vivienda del alquiler incluyendo suministros.

En cuanto al impacto de la vivienda turística, este se circunscribe a zonas muy concretas. En el total de España supone el 1,9% del total de vivienda y el 11,8% sobre el conjunto en alquiler. En Madrid se sitúa en el 1,2% y el 5%, respectivamente. En Barcelona, en el 1,3% y el 4,2%. Pero en Málaga supone el 3,2% del total de viviendas y el 23,9% respecto al parque de alquiler. En Sevilla, un 2,3% y un 16,7%. Y en Valencia, un 2,3% y un 12,1%. Es decir, en el total representan poco, pero su presencia está muy concentrada en determinados distritos censales, advierte la institución.

Los movimientos migratorios también importan en la demanda. En 2022, mientras que los extranjeros añadían un 4% más de población, los nacionales restaban un 1%. De ahí los cálculos que se hacían en el informe anual sobre el déficit de vivienda, que el banco situaba en unas 150.000 al año. Si bien ahora matiza que este desfase dependerá en buena medida de los flujos migratorios.

Efectos indeseados del control de precios

En sus conclusiones del informe sobre el alquiler, el banco señala que el elevado esfuerzo para afrontar el alquiler “puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública”. Y añade que para mayor información se vea el informe anual, donde se recomendaba aumentar el parque público de vivienda social, una mayor colaboración público-privada, mejorar la seguridad jurídica y elevar la disponibilidad de suelo.

El documento también afirma, refiriéndose a los controles de rentas: “En un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo”. Este último comentario va en línea con en el informe anual, en el que ya se alertaba de que, de sostenerse en el tiempo, las políticas de control de alquileres, que ha puesto en marcha el Gobierno en la Ley de Vivienda, pueden provocar “un desplazamiento de la oferta” a otros usos como el alquiler de temporada o el de habitaciones.

Respecto a los índices que se usan para establecer los controles de precios, el Banco de España advierte de sus “limitaciones metodológicas”. Básicamente, explica que estas estadísticas van con retraso y no tienen en cuenta los cambios en la composición del stock de inmuebles en alquiler. Es decir, si cambian sus características: por ejemplo, si se da el caso de que son más grandes las que se ponen en el mercado y, por tanto, en realidad el precio no estaría subiendo tanto.