El Gobierno adelanta el registro único para acabar con los pisos turísticos ilegales

El Gobierno acelera su propuesta para regular los alquileres temporales y vacacionales. El Ministerio de Vivienda ha presentado en el Consejo de Ministros de este martes el real decreto con el que se pretende “perseguir el fraude” en estas modalidades de arrendamiento. Según ha explicado la ministra Isabel Rodríguez, el texto irá por la vía de urgencia, lo que implica que ya se pueda consultar en audiencia pública. Como se trata de un desarrollo normativo, no requiere pasar por el Congreso. Cuando se complete su tramitación, regulará dos aspectos de manera interrelacionada: la manera de justificar la causalidad de un alquiler de temporada y el registro único de pisos de corta duración. Esta última medida es una obligación que todos los países de la Unión Europea deberán cumplir en mayo de 2026 y el Ejecutivo se había fijado como objetivo tenerlo listo a finales de 2025. Con el paso dado, ahora se espera adelantar mucho esos plazos.

Rodríguez ha señalado que el asunto “quedó pendiente en la ley de vivienda” aprobada en mayo del año pasado. Esta norma obligaba a constituir un grupo de trabajo para estudiar los arrendamientos de temporada, y el ministerio formó además otro grupo para analizar en paralelo los turísticos. El registro obligará a ambos, ya que lo que señala Europa, más que definir la finalidad del alquiler, es que incumba a todos los inmuebles que se comercializan a través de plataformas digitales. En ese sentido, la ministra ha señalado que también ayudará a controlar el alquiler de habitaciones.

La idea es que cada piso tenga que inscribirse en un registro único a nivel nacional, que técnicamente se llamará Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esto le dará un número de registro o “matrícula”, ha expresado Rodríguez, sin el cual no se podrá anunciar en páginas web o aplicaciones. Para ello se recurrirá al Colegio de Registradores. Cuando estos reciban una solicitud, comprobarán si la casa tiene la preceptiva licencia autonómica y cumple con lo que dicen las ordenanzas municipales para poder ser arrendada a viajeros, así como con otros requisitos. Esto es lo que permitirá, según la ministra, acabar con la oferta ilegal, que en algunas ciudades es mucho más elevada que la legal. También ayudará a las labores de control de comunidades autónomas y ayuntamientos, que son los que regulan esta actividad a través de sus competencias.

El caso de los alquileres temporales (casas que se alquilan por un tiempo determinado, por ejemplo, a estudiantes) o de habitaciones es distinto. En esto el Gobierno central sí tiene competencia porque los primeros están contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de ámbito estatal) y los segundos en el Código Civil. En ambos supuestos los requisitos son más laxos que los del alquiler de vivienda habitual, por eso en los últimos tiempos se considera que se han convertido para muchos caseros en una vía de escape que permite desalojar más fácilmente a los inquilinos o subirles el precio.

La norma europea obliga a registrar todos los pisos que se alquilan por menos de 12 meses y a través de plataformas digitales. Así que estos inmuebles también tendrán que inscribirse en el registro único para poder operar. Y el real decreto reforzará la causalidad. Es decir, que obligará a dejar claro el motivo por el que eso no es un alquiler de vivienda habitual. Actualmente, esto se contempla en la norma de una manera un tanto difusa, lo que hace que cuando un inquilino acepta un contrato de este tipo sin que realmente su caso responda a una necesidad de alquiler temporal, solo tenga como alternativa ir a los juzgados e intentar demostrar que el inmueble es su residencia habitual. Como el registro digital deberá renovarse cada año, los alquileres temporales deberán señalar al cumplir ese trámite qué contratos de alquiler se han firmado en el último año y con qué motivo, lo que podrá dar lugar a que se les requiera aportar documentación acreditativa.

Cataluña es uno de los territorios donde los alquileres de temporada se han disparado, particularmente desde que en marzo se aplican controles de rentas. La consejera de Territorio y Vivienda en esa comunidad, la socialista Sílvia Paneque, ha aplaudido este martes la nueva regulación. “Con esta aprobación en el Congreso de Ministros, sumado al régimen sancionador que queremos crear y el aumento de inspectores e inspecciones, quedará cubierto el fraude que se está produciendo con el alquiler no habitual”, ha afirmado tras la reunión semanal del Govern, informa Clara Blanchar desde Barcelona.

Vigente en 2025, con un periodo de pruebas

La intención del ministerio es que el nuevo mecanismo entre en vigor en 2025, aunque habrá un periodo de pruebas “corto” para garantizar la seguridad jurídica, han explicado este martes responsables de Vivienda en un encuentro con medios para explicar los detalles del real decreto. Ese régimen transitorio se regulará en el texto definitivo, que será distinto del que se ha presentado en audiencia pública porque se enriquecerá con las aportaciones que se reciban y con las que han hecho expertos, Administraciones y otras partes afectadas.

Vivienda señala que el mecanismo tendrá dos herramientas principales. Por un lado está el registro de inmuebles, que obliga a que todos los pisos que van a comercializarse en línea se inscriban en el mismo, solicitando un código para poder alquilarse con fines turísticos o temporales (por trabajo, estudios, tratamiento médico o situaciones que lo requieran). Estos recibirán un código temporal, necesario para no provocar una parálisis de mercado, que a los quince días será ratificado o denegado. Y habrá que renovarlo anualmente. Los motivos de denegación pueden ser que al solicitar licencia como piso turístico el registrador de la propiedad, que es el encargado del proceso a través de una nota marginal, detecte que el piso no cuenta con el preceptivo permiso autonómico o que incumple con los requisitos municipales.

En el caso de los alquileres de temporada, el control se hará a posteriores. Como todos los códigos tienen una validez de 12 meses, transcurridos estos el registrador pedirá un modelo normalizado que fijará el ministerio y en el que constarán todos los alquileres realizados en el año anterior, para comprobar que la causa de temporalidad está justificada. En caso contrario, no se le renovará el código y, con ello, la posibilidad de ofertarse en plataformas.

La segunda herramienta es la ventanilla única, que es en puridad lo que exige Bruselas y que permitirá conectar el registro de inmuebles con las plataformas en línea y con las Administraciones. De esta manera, las plataformas deberán acudir a esta ventanilla para comprobar que un inmueble cuenta con número de registro antes de anunciarlo. Y periódicamente deberán hacer barridos aleatorios entre sus anuncios (lo que se conoce con el anglicismo de web scraping) para comprobar que los pisos se adecúan a la norma y transmitir esos datos al ministerio. Los incumplimientos podrán ser perseguidos a través de la ley de consumidores y usuarios, o con los regímenes sancionadores que las comunidades y los ayuntamientos hayan adoptado con base en sus competencias.

En el caso del alquiler de habitaciones, funcionará igual porque todo lo que se oferte en internet para alquilar por corta estancia, incluidas embarcaciones, deberá tener un código único. Un mismo inmueble puede, por ejemplo, solicitar registro para ser alquilado por temporada o a turistas, pero serán dos procedimientos y en ese caso tendrá dos números de registro distintos. Vivienda está estudiando el coste que tendrá el procedimiento, pero señala que hacerlo mediante nota marginal es la forma “más sencilla y más barata”. E incluirá también los alquileres temporales que superen los 12 meses porque, aunque esa es la referencia temporal que aparece en preámbulo de la normativa europea, esta “no está en la parte dispositiva”, según los responsables ministeriales. Lo que primará será la causalidad de ese contrato, que es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (si por ejemplo alguien se desplaza por trabajo un año y medio a otra ciudad, eso también es un arrendamiento temporal porque no tiene vocación de ser la vivienda permanente del inquilino). Lo que sí quedará fuera es cualquier inmueble que se alquile por medios no digitales, puesto que el paraguas de la normativa comunitaria solo se refiere a esos casos, que actualmente representan la inmensa mayoría del mercado.