Los topes al alquiler

¿Funcionarán los topes al alquiler? Quizá más de lo que temen los tenedores, y posiblemente menos de lo que desean los inquilinos. El paquete Ley de vivienda/Indice de precios de alquiler alberga una ambición compartible: dar estabilidad a este mercado y descrestar los precios. Pero se revelará irrelevante si no se acelera al mismo tiempo la construcción de un parque público de viviendas en alquiler —a medio plazo— y se arbitran estímulos al alquiler a jóvenes, de forma inmediata, las dos medidas esenciales.

Otra cosa es que los medios para servir esa ambición sean exitosos. Porque el proyecto exhibe lagunas fuertes. La primera es que se circunscribe —de momento— a Cataluña, un cierto revés a la unidad del mercado sectorial. Pero eso podría convertirla también en laboratorio para formatear mejor el despliegue de la ley. Como el plazo hasta su revisión es de tres años (aunque tendrá efectos al menos en cinco, la duración mínima de un contrato), puede aprovecharse para estudiar a nivel muy micro sus efectos: y así mantener los que resulten positivos y minimizar los negativos. Convendría que las autonomías recelosas o contrarias participasen en esa auditoría general: el saber no ocupa lugar, y puede ayudar, tanto a auparse como a descartar.

El principal escollo para los inquilinos es la ausencia de mecanismos de control: no hay régimen sancionador de los posibles abusos de los caseros, tampoco de los de sus clientes. El peor, para los tenedores, es el arbitrario deslinde por tramos de propiedad: con cinco pisos, en Cataluña se es “gran propietario”. A notar que Barcelona tendría así la mitad de su parque en manos de grandes tenedores. Si se busca gravar fiscalmente los activos inmobiliarios a efectos redistributivos, lo propio es hacerlo en renta y/o patrimonio. Pero es más discutible que esta seudo-progresividad sea eficaz en términos de estabilizar el mercado. Ahí, la frontera separa a los tenedores familiares (pequeños, grandes o medianos) de los grandes fondos, normalmente internacionales. Aunque siempre se dan excepciones, las familias privilegian la estabilidad de los contratos, el cuidado del activo, el trato personalizado; los fondos priman la rentabilidad a corto plazo, y a niveles mundiales, sin más cautelas.

Luego, quedan incógnitas menores, que a veces pueden ser mayores. ¿Cómo se computan los inmuebles familiares de propiedad indivisa? ¿Qué ocurre en el caso frecuente de que el perímetro de la finca sea inferior en el catastro, lo que en realidad comprime el techo? ¿Tiene lógica útil la horquilla precio mínimo/máximo? ¿Es coherente congelar alquileres y no hacer lo mismo con las figuras impositivas que les afectan? ¿Cómo incentivar la calidad del parque privado, y evitar su deterioro, aparte de la posibilidad de repercutir un 10% en las grandes rehabilitaciones?

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