Así funciona el sistema nacional de referencia de precios del alquiler

El Ministerio de Vivienda ha explicado este martes el funcionamiento del sistema nacional de referencia de precios del alquiler durante una convocatoria que coincide con su puesta en marcha. Las que siguen son las principales preguntas y respuestas sobre su diseño, funcionamiento y aplicación.

¿Para qué sirve el sistema nacional de referencia de precios del alquiler? El sistema será la base para fijar los precios de los pisos de alquiler en las zonas que las comunidades autónomas declaren de mercado residencial tensionado, donde la Ley por el Derecho a la Vivienda prevé la regulación de los precios.

¿Dónde se regularán los precios del alquiler? La norma prevé que las comunidades autónomas puedan solicitar declarar zonas de mercado inmobiliario tensionado para controlar los precios y hasta la fecha solo lo ha solicitado Cataluña. La Generalitat ha solicitado declarar 140 municipios como área con una elevada presión.

¿Cuándo entrará en vigor la regulación? La idea es que esa declaración se publique en el BOE el 12 de marzo y entre en vigor el 13, dando al índice 10 días hábiles para cumplir el trámite de información pública. El Ministerio de Vivienda ha publicado el enlace al sistema en su web. Este nos pide la referencia catastral de la casa o la dirección y el número de puerta para calcular el importe.

¿Cómo se aplica el sistema de precios? Para las viviendas que ya están alquiladas, si se debe renovar el contrato o hacer uno nuevo, la referencia de precio del nuevo contrato será el precio del anterior. El precio se podría ajustar al alza si ha habido cambios en el estado de la vivienda: por ejemplo, si se han hecho obras de mejora o si ha mejorado el certificado energético.

¿Y si el casero es un gran tenedor? Cuando el propietario tiene más de 10 pisos (una cifra que Cataluña ha rebajado a cinco viviendas o más), tanto si es una persona jurídica como una empresa, el precio del alquiler será el del anterior contrato o el que fije el sistema de referencia si es inferior. “El menor de ambos precios” ha aclarado el ministerio.

¿Cuál será el precio de una vivienda que antes no estaba alquilada? En este caso la referencia será el índice, el sistema de referencia.

¿Cuál ha sido la metodología para elaborar el sistema de precios? El ministerio ha explicado que el sistema tiene “rigor técnico, solidez jurídica” y que se ha valido de datos oficiales y la aportación de expertos, además de la Generalitat, que ya tiene su propio índice. Las fuentes para elaborarlo son la Agencia Tributaria (con dos millones de contratos de las declaraciones de la ciudadanía del año 2022), el catastro, el INE, el Banco de España, el Colegio de Registradores y además han participado presidencia y el colegio de economistas.

¿Hay más elementos que determinen el precio? Sí, además de la ubicación y la superficie del inmueble, para que el sistema busque contratos comparables en la zona, también se pueden determinar otras características que determinan que la renta sea más cara o más barata. Desde el año de construcción del edificio, si tiene ascensor o piscina comunitaria, hasta la propia calificación energética de la vivienda, en qué planta se encuentra y si tiene “vistas especiales”. Con todo eso, el sistema da un rango de precios.

¿Por qué se dan dos precios? El ministerio defiende que “no hay dos viviendas iguales”, lo que hace el índice es que compara con la información disponible en la zona y elimina los extremos: el 25% de muestras similares más baratas y el 25% más caras. Este rango implica que el casero para cumplir puede tender a poner siempre el precio más caro, que es lo que critica la Generalitat. En Vivienda defienden que, al tener también un carácter informativo, dará a los inquilinos poder de negociación porque en muchos casos uno de los valores, o al menos el más bajo, será más barato de lo que pagan.

¿De qué depende que se aplique el rango alto o el bajo? Básicamente, de la negociación entre el inquilino y el gran propietario (o el pequeño propietario que saca al mercado un piso por primera vez). Es lógico pensar que los caseros tenderán a pedir el precio más alto, como teme la Generalitat, y están en su derecho a hacerlo si encuentran un inquilino que pague ese importe. No obstante, hay que recordar que el rango nunca puede aplicarse por encima del anterior contrato, si el piso ha estado arrendado en los últimos cinco años.

¿Por qué no hay índice para el País Vasco y Navarra? Al tener un sistema tributario propio, el sistema todavía no incluye datos de ambas comunidades, pendientes de contrastarlos. El ministerio está trabajando para incorporar esos datos tributarios.

¿Qué control habrá del cumplimiento por parte de los caseros? El ministerio se ha referido este martes a la propia ley y a un seguimiento con las comunidades, de entrada con Cataluña. Entidades como el Sindicato de Inquilinas han expresado dudas sobre el control que pueda haber sobre el cumplimiento de la ley por parte de los caseros. Uno de los recelos concretos que expresa la organización es cómo podrá saber un inquilino si el propietario de la vivienda que quiere alquilar es un pequeño o gran tenedor. El ministerio insiste, en cualquier caso, en que la competencia de Vivienda está transferida y las comunidades pueden organizar su inspección.

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