La vivienda nueva siguió encareciéndose un 5,1% en 2023 pese a la subida de los tipos de interés

Cuando se encarece el precio del dinero vía subida de tipos de interés, el mercado inmobiliario se resiente. Y en poco más de un año, el Banco Central Europeo llegó a incrementarlos hasta en diez ocasiones para hacer frente a la inflación. Con el grifo del dinero cada vez más estrecho, y mayores complicaciones para acceder al crédito, la compraventa de vivienda experimentó una ralentización durante el año pasado. No así su precio, que, de acuerdo con el último informe de la Sociedad de Tasación publicado este martes, se alzó en un 5,1% a lo largo de los últimos doce meses; fijando en 2.871 euros el metro cuadrado de vivienda nueva. Y las previsiones de esta firma auguran una subida del 4,6% en el primer trimestre de este año.

Con la economía congestionada por la incertidumbre —las guerras en Ucrania y Gaza no vislumbran todavía su final—, y en vista de que los bancos tratan de proteger cada vez más su dinero, el resultado se antojaba lógico en el sector inmobiliario: menos ventas, menos compras, menos firmas de hipotecas y menos inversión. “Pese a este descenso en los niveles de actividad con respecto al año pasado, el sector residencial está mostrando resistencia, con volúmenes de compraventas superiores a los registrados en los años previos a 2022″, señala Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, quien recalca que los mayores aumentos se han producido “en los principales núcleos de población, como Madrid o Barcelona y en ubicaciones con fuerte un componente turístico como Málaga, Palma de Mallorca o Valencia”. En su opinión, “el enfriamiento del mercado está ejerciendo cierta presión sobre los precios, moderando su velocidad de crecimiento, pero la tendencia de los mismos, en general, continúa al alza”.

La realidad estadística medida por el Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario (Vivienda Nueva) que elabora la Sociedad de Tasación (ST) —cuyo estudio de campo y análisis de los datos se realizó entre los meses de septiembre y diciembre de 2023, teniendo en cuenta los valores de más de 36.500 viviendas correspondientes a casi 1.900 promociones—, muestra que si bien los precios no dejaron de subir durante 2023, su ritmo fue cada vez más lento en cada uno de los cuatro trimestres (hace un año el precio de este segmento de vivienda se alzó un 7,1%).

Sin embargo, a pesar de que las perspectivas socioeconómicas actuales no pronostican un cambio próximo en el panorama internacional ―por lo tanto, los condicionantes que han venido pisando el freno del mercado inmobiliario seguirán siendo una realidad—, las perspectivas para el primer cuatrimestre de 2024 según la ST son de un nuevo incremento del 4,6%; lo que situaría el precio del metro cuadrado en los 2.898 euros.

Por territorios, todas las comunidades autónomas vieron cómo su vivienda nueva se encarecía respecto a los valores de 2022, dentro de una horquilla de entre el 2,5% de Castilla-La Mancha (el porcentaje más bajo), y el 6,8% de Islas Baleares (donde más se encareció). Aun así, en precio por metro cuadrado, Cataluña (4.569 €/m²), Comunidad de Madrid (4.385 €/m²) y País Vasco (3.180 €/m²) cuentan hoy con los valores más elevados. Por capitales, Barcelona (5.156 €/m²) se presenta como la ciudad más cara con datos de diciembre de 2023, seguida de Madrid (4.385 €/m²) y San Sebastián (4.283 €/m²). Son, además, las únicas capitales que superan la barrera de los 4.000 €/m². Por el contrario, Ciudad Real (1.301 €/m²), Cáceres (1.311 €/m²) y Badajoz (1.322 €/m²) tienen el importe medio más bajo.

Mayor coste, mayor dificultad

El estudio de la Sociedad de Tasación también mide el Índice de Accesibilidad Inmobiliaria —que compara el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma en función de la renta media de los ciudadanos—, que se mantiene a la baja por sexto trimestre consecutivo, lo que entronca con el aumento del precio de la vivienda y el alza de los tipos de interés; y el Índice de Confianza Inmobiliario —que recoge la opinión de más de 550 profesionales sobre aspectos económicos e inmobiliarios de las zonas en las que desarrollan su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las explicativas de este (previsiones para los tres próximos meses)—, que también presenta caídas consecutivas en los últimos seis trimestres.

En cuanto al coste de construcción, en diciembre alcanzó los 1.278 €/m², tras registrar una variación positiva trimestral del 2,2% e interanual del 8,1%. Acerca de la eficiencia energética de las nuevas viviendas, más del 70% de las obras iniciadas en 2023 cuentan con etiqueta “A” en emisiones, mientras que solo el 54% alcanzó la máxima eficiencia en consumo de energía. Estos resultados suponen una bajada de más del 20% en ambos ratios.

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