Los rusos se quedan fuera del mercado de casas en España: se cancelan operaciones y se rescinden contratos de reserva

La retirada, al menos temporal, del cliente ruso en España empieza a calar en todos los sectores económicos: desde el turístico y el hotelero hasta el mercado de productos de lujo y la vivienda. En este último, el sector inmobiliario se ha parado en seco, salvo en el caso de residentes en España con libertad para mover sus fondos que empiezan a ver en el ladrillo un valor refugio para poner a buen recaudo su capital, a la vista de que la guerra de Vladímir Putin en Ucrania suma ya 22 días.

España no pierde a su principal comprador de casas, un puesto que ocupa el británico, pero sí a un comprador que comenzaba a recuperar las cotas perdidas desde 2014 —pasó del 7% en esa fecha al 3% actual, como consecuencia de las sanciones impuestas por la Unión Europea tras la anexión de Crimea y Sebastopol—. Y, sobre todo, pierde a un cliente que gastaba más (2.182 euros por metro cuadrado) que el conjunto pagado por el resto de los extranjeros (1.863 euros por metro cuadrado), de acuerdo con los datos del Consejo del Notariado.

España llevaba varios años siendo el país preferido por los rusos para comprar una segunda residencia, por delante de Bulgaria y Turquía. Rusia se encontraba en la undécima posición y era el cuarto país extracomunitario en la compra de casas tras Reino Unido, Marruecos y China, según el Colegio de Registradores. Los rusos han adquirido, sobre todo, en destinos de sol y playa. Buen ejemplo es la Comunidad Valenciana, que incrementó las operaciones de compraventa por parte de rusos un 42% desde 2015 hasta 2019, según un informe del ICEX. Por provincias, lideraban Alicante, Barcelona y Valencia. En términos generales, y sacando del cómputo a las mansiones de las grandes fortunas, se decantaban por viviendas de segunda mano con más de 100 metros cuadrados.

Sin embargo, la montaña de sanciones impuesta a Rusia (y sus consecuencias), a causa de la invasión en Ucrania —retirada del sistema bancario SWIFT, cierre del espacio aéreo, inestabilidad de los mercados bursátiles y debilidad del rublo—, han dejado a algunos de esos propietarios rusos con las manos atadas y sin posibilidad de hacer ningún tipo de transacción en España. Ni de venta de casas ni de compra. Por el contrario, los ciudadanos rusos residentes en España, con cuentas en bancos españoles y con capacidad para mover sus fondos, se plantean, dicen los expertos, poner a salvo su capital invirtiendo en ladrillo como valor refugio. Ya en 2019, las compraventas registradas por rusos residentes en España (1.674 operaciones de un total de 3.129) crecieron significativamente, hasta superar el 53%, frente al 37% que representaban en 2014, según el Colegio del Notariado.

“Está claro que este conflicto se va a notar mucho entre los compradores rusos. Las áreas con un alto volumen de demanda y compradores de esa proveniencia van a sufrir el mayor impacto en el corto plazo. Al menos, aquellos que tengan sus fondos en Rusia. Por otro lado, habrá quien busque salir de la región y es posible que veamos un aumento de compradores que buscan residencias en lugares seguros, alejados de la contienda. En este sentido es obvio que España será una opción atractiva”, señala Tom Maidment, socio director de la agencia de lujo Lucas Fox.

Los ciudadanos que pueden mueven ficha. Los que no —la mayoría—, esperan. “La guerra comenzó el 24 de febrero. No ha pasado ni un mes y ya se empiezan a ver movimientos, pero es más por miedo a la congelación de capitales que otra cosa. Además, son movimientos obligados que no nos gustan a los que conocemos el mercado”, destaca Miquel Laborde, de la firma Laborde Marcet.

Barcelona: ni comprar ni vender

Irina Parkhomenko es ucrania y vive en Barcelona. En 2010 fundó la agencia inmobiliaria Uniko Real Estate especializada en inversiones. Hoy tiene una oficina abierta en la parte alta de Barcelona y otra en Ibiza. “Cuando empecé me centraba exclusivamente en clientes rusos. Hoy tengo más nacionalidades pero los rusos, en concreto, lo están pasando mal y ya he tenido que cancelar varias operaciones”, advierte Parkhomenko. La agente inmobiliaria tiene a toda su familia en mitad del conflicto en la ciudad de Odesa, pero es capaz de distinguir entre “Putin y el resto de rusos” e incluso siente empatía por muchos de sus clientes: “Hay que tener en cuenta que culturalmente entre rusos y ucranios no hay conflicto”. Dejando de lado lo personal, a nivel empresarial el conflicto está haciendo mella en su inmobiliaria: “Todas las operaciones con clientes rusos se han cancelado. No pueden hacer nada de nada. No pueden pedir una hipoteca, no pueden comprar, no pueden vender porque no tienen cómo ingresar los cheques. Hay que tener en cuenta que casi todos los rusos que viven en Barcelona no son residentes porque eso implica tener que pagar más impuestos elevados. Por eso, ahora no pueden hacer nada”, advierte. Parkhomenko asegura que, por el contrario, empieza a haber inversión de ucranios. “Los que están llegando a Barcelona son personas de alto nivel adquisitivo y sí que estoy haciendo operaciones, pero no tantas como para compensar la pérdida de clientes rusos”.

Laborde Marcet es una empresa barcelonesa especializada en la gestión patrimonial y en el asesoramiento de inversiones inmobiliarias. Uno de los socios fundadores de la sociedad, Miquel Laborde, asegura que entre los clientes rusos que tiene la entidad se empieza a notar “mucho nerviosismo”. “No imagines una cola de gente en mí oficina. Es más bien un goteo de clientes de origen ruso pero residentes en Cataluña. Les van a congelar sus activos por encima de 100.000 euros y, ante esta situación, están haciendo operaciones de compra de patrimonio para intentar que sus activos no queden inmovilizados. Y eso sin saber si pueden decomisarles los activos inmobiliarios como han hecho con los yates. Al final, no es buena idea ni esperar a hacer operaciones, ni no hacerlas”, lamenta Laborde.

El subdirector de la cadena inmobiliaria Don Piso, Emiliano Bermúdez, admite que la vivienda siempre ha sido un verdadero “valor refugio” ante la incertidumbre de los mercados. “Yo creo que los rusos residentes en España están en una situación de espera. Los que tienen los capitales en Rusia tienen una imposibilidad absoluta de acceder a ellos, pero el que tiene capital aquí sí que está gastando porque es la única manera que tiene de generar riqueza, ya que sobre todos recae el miedo a la congelación de sus activos”, destaca.

Alicante: cuentas bloqueadas

En la provincia de Alicante, el mercado ruso representaba aproximadamente el 5% del total del turismo residencial, tanto de vivienda nueva como usada. En el año 2019 se vendieron 1.279 viviendas a ciudadanos rusos y en el 2020 fueron 750. Están repartidos a lo largo de toda la Costa Blanca y las adquisiciones van desde vivienda usada de 200.000 euros hasta varios millones de euros, según Jesualdo Ros Tonda, secretario general de la Asociación Provincial Promotores Viviendas Alicante (Provia). Desde la patronal cuentan que los propietarios moscovitas no están vendiendo sus casas. Por el contrario, “hemos observado que la población de rusos se ha incrementado en las últimas semanas. Muchos de ellos están saliendo de su país y están utilizando su segunda residencia en la Costa Blanca como vivienda habitual”, añade Ros.

Marifé Esteso, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Alicante, afirma que “algunos de los rusos que tenían casas reservadas con contratos privados los están rescindiendo porque o bien no pueden traer el dinero desde Rusia para terminar de hacer el pago o no quieren gastarlo por si no pueden traer más. Algunos tienen sus cuentas bloqueadas en España. Difícilmente se firmarán esas escrituras de momento”. Mientras dure esta situación, las compras de rusos serán anecdóticas. Aun así, las consecuencias económicas no son destacables, porque se compensará con otras nacionalidades. Según Ros, “se han incrementado mucho los contactos y solicitudes de información para la compra de vivienda por parte de ciudadanos finlandeses, suecos, noruegos, belgas y alemanes”.

Madrid no sufre

En Madrid las compras de viviendas por parte de ciudadanos rusos son poco significativas. Dentro del conjunto de extranjeros pueden suponer el 15%, calcula Jaime Cabrero García, presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid y tesorero del Consejo General de Coapi de España. El comprador de Madrid, dice Cabrero, tiene un perfil socio-económico superior al que compra un apartamento de 200.000 euros en Murcia o Málaga. “Compra como inversión en las urbanizaciones de lujo de La Moraleja, Mirasierra o Puerta de Hierro y paga más de un millón de euros”, añade. Las agencias de lujo consultadas no han detectado de momento ni movimientos de venta ni de nuevas compras por ciudadanos rusos en Madrid. Carlos Rodríguez, director comercial de la agencia de lujo Everyprop, explica que “las compras de rusos en Madrid no son tan altas como en la costa española. Nosotros no hemos tenido ningún interesado ruso en visitar alguna propiedad desde que comenzó el conflicto en Ucrania. Las zonas en las que compraban eran La Moraleja y el barrio de Salamanca. No hemos escuchado de ningún ruso que quiera vender por este tema”.

El portal de información moscovita Azbuka Spain realizó hace algunos años un estudio, recogido por el ICEX, para conocer cuál es el perfil del comprador ruso en varios países. En España, era un hombre de entre 35 y 45 años, casado y con hijos, que desempeñaba una función de directivo o tenía un sueldo medio-alto en Rusia. Muchos de los compradores habían pasado sus vacaciones en España antes de adquirir una segunda residencia vacacional.

Turismo de compras y lujo

Sin embargo, tanto el turismo como las compras de lujo que esos turistas hacían en España también han visto mermada su actividad. En 2021, un total de 134.242 turistas rusos viajaron a España, según el INE, con un gasto de 229 millones de euros. Hasta el próximo agosto se habían programado 123.000 plazas aéreas desde Rusia a siete aeropuertos españoles con conectividad directa, de acuerdo con Hosteltur. Los principales destinos fueron Cataluña (55.529 visitantes), Comunidad Valenciana (21.873) y la región de Madrid (23.627).

Según Cristina Martin Blasi, presidenta de la asociación española del lujo Luxury Spain, “Rusia no representa en términos de volumen uno de los principales destinos emisores para España (su peso es el 1,6%), pero sí destaca por el alto nivel de gasto medio que genera”. Y añade: “En 2021, fue de 1.703 euros, muy por encima de la media que se situó en 1.100 euros. Su estancia media es más elevada: 14,3 noches frente a 8,6 noches de media, y sus destinos favoritos son Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana”. La mayoría pernocta en hoteles y el sol y la compra de productos premium son el principal atractivo para estos turistas. Los rusos eran hasta ahora los segundos clientes del turismo de compras por detrás de los chinos, de forma que “las firmas de lujo tendrán que buscar otro tipo de cliente final, venezolano, chino o americano, para compensar esta pérdida de turismo ruso cuyo gasto medio es elevado”, recalca Martin Blasi.

Los sectores más afectados, además del inmobiliario, son el hotelero, la restauración o la compra de productos de lujo como yates. “A corto plazo, se ha impulsado el negocio de compra de joyas y relojes de lujo por parte de los rusos como reservas de valor; compra de productos que pueden tener un alto valor de reventa y es una manera de preservar sus ahorros. Sin embargo, la dificultad para reabastecer las tiendas por las sanciones y el cierre del espacio aéreo puede acabar dificultando estas compras”, arguye la presidente de Luxury Spain.

Pérdida de turistas rusos en Barcelona, Alicante y Madrid

Los destinos de España más perjudicados por la pérdida del turismo ruso en 2022 son Barcelona, Alicante y Madrid, según Hosteltur. Si existe una zona donde se concentra el mayor número de tiendas de lujo en la capital catalana esa es el paseo de Gràcia. Luis Sanz, el presidente de la asociación paseo de Gràcia, donde se concentran las tiendas más lujosas, asegura que tras la pandemia la ofensiva de Rusia a Ucrania es una pésima noticia: “Dentro del turismo extracomunitario el principal comprador en nuestras tiendas procede de China, en segundo lugar están los estadounidenses y en tercero los rusos. Además, en novena posición estaban los ucranios”. Sanz admite que el turismo ruso era gran consumidor de lujos en sus compras y en los restaurantes que visita. “Nuestra relación con ellos es de hace más de 20 años. Cuando la invasión de Crimea notamos que bajó mucho la presencia de estos turistas que dejaron Barcelona y empezaron a ir a Turquía”, asegura. Sanz reconoce que todavía es pronto para valorar que supondrá la pérdida de estos turistas: “Se empezaba a notar a partir de Semana Santa. Aun así, llevamos años complicados. Estamos saliendo de la pandemia y ya vemos que el turismo ruso y ucranio lo perdemos. Por otro lado, los asiáticos no tienen convalidadas sus vacunas y sus países están más herméticos. Para colmo, me temo que los turistas americanos no elegirán ahora Europa como destino. Piensa que la distancia entre Kiev y Barcelona es menos que la que hay entre Nueva York y Los Ángeles, y eso lo tienen muy presente”.

En 2019 Barcelona recibió a 195.450 ciudadanos rusos, lo que representa el 2,1% de la cuota de mercado, y realizaron 486.785 pernoctaciones, con una media de estancia de 2,5 noches. Hace un año el consorcio público-privado Turismo de Barcelona realizó una misión promocional a Rusia para intentar incrementar en un 10% los turistas de esa nacionalidad . Tras la guerra esa misión fue inútil. La directora de Turisme de Barcelona, Marian Muro, admite que se ha perdido esa oportunidad: “No representan un número muy elevado de turistas, pero sí que gastaban mucho en los comercios y negocios de la ciudad”.