Así será el nuevo impuesto de plusvalía: dará dos opciones a los ciudadanos y les permitirá elegir la más favorable

El Ministerio de Hacienda ya tiene listo el impuesto de plusvalía después de que la semana pasada el Tribunal Constitucional declarase nulo el método utilizado para calcular la base imponible. El departamento que dirige María Jesús Montero adaptará el tributo a las fluctuaciones del precio de la vivienda para reconocer la ganancia real y la realidad del mercado inmobiliario, como reclamaba el alto tribunal. Creará unos nuevos coeficientes que se aplicarán sobre el valor catastral y que actualizará cada año para recoger la verdadera situación del mercado. Además, ofrecerá a los contribuyentes dos alternativas para calcular el tributo y les permitirá acogerse a la más beneficiosa.

El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), más conocido como impuesto de plusvalía municipal, es un tributo directo que depende de los Ayuntamientos. Se paga cuando una persona vende, dona o hereda una vivienda. Esta figura fiscal grava en realidad la revalorización que han sufrido los terrenos urbanos sobre los que está construida una casa desde el momento de la compra hasta que se ha traspasado.

La nueva norma mejora el cálculo de la base imponible para garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta del inmueble queden exentos de pagar el tributo, según fuentes ministeriales. Hacienda establecerá dos opciones para determinar la cuota tributaria permitiendo que los ciudadanos opten por la que consideren más beneficiosa. Por un lado, se podrá calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, con unos nuevos coeficientes que fijará el ministerio y que reflejarán la realidad inmobiliaria. La otra opción consistirá en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

En la mayoría de los casos será más favorable para los ciudadanos optar por la segunda opción. En cualquier caso, Hacienda actualizará los coeficientes cada año para tener en cuenta las fluctuaciones de valor de los bienes inmuebles.

La normativa dará margen a los Ayuntamientos para que puedan corregir hasta el 15% a la baja el valor catastral del suelo en función de la situación de su mercado inmobiliario solo para este tributo. Lo que permitirá adaptar el impuesto a la verdadera situación de cada municipio.

Penalizar la especulación

También se fijará un coeficiente para gravar las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.

Hasta ahora para calcular el tributo había que multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años que se había sido titular de la propiedad. A esta cifra se le aplicaba un coeficiente anual, en función de los años, que no solía superar el 3,5%. Y a la cantidad resultante se le aplicaba el tipo impositivo, que tampoco podía superar el 30%. Como el valor catastral era el parámetro fundamental del impuesto y los coeficientes tampoco variaban, el Constitucional considera nulo este método objetivo de determinación de la base imponible, ya que presuponía que siempre existe un aumento de valor con independencia de la evolución del mercado.

Por eso, Hacienda sustituye los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral por unos coeficientes máximos fijados en función del número de años transcurridos desde la adquisición. Y actualizará cada año estos multiplicadores.

El real decreto-ley recalca que el método para calcular el impuesto será optativo. Se dejará al contribuyente la posibilidad de elegir el método más favorable. Podrá tributar en función de la plusvalía real obtenida al traspasar el inmueble —la diferencia entre el precio de venta y el de compra— o por el valor catastral y los nuevos coeficientes. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el primer método. La norma permitirá a los Ayuntamientos comprobar estos cálculos para evitar errores o fraudes.

La reforma del tributo era necesaria para no estrangular las finanzas municipales. Esta figura fiscal es la segunda que más aporta a las arcas locales, por detrás del IBI. Los Ayuntamientos españoles ingresaron por este tributo más de 1.700 millones en 2020. En 2019, antes de que la pandemia afectase a la recaudación, supuso 2.519 millones para las arcas locales.

Varias sentencias

Desde el 26 de octubre, fecha en que fue firmada la sentencia, los consistorios no podían exigir la liquidación del gravamen al ser considerado inconstitucional su método de cálculo. No era el primer revés judicial para las plusvalías, ya que otras dos sentencias de 2017 y 2019 habían cuestionado algunos aspectos del impuesto. La reforma de Hacienda intenta ahora solventarlos todos de una vez.

El principal reparo, porque suponía el meollo de la cuestión y fue lo que llevó a la anulación de facto del tributo, era cómo determinar la base imponible del mismo. El reciente fallo señalaba que este era “ajeno a la realidad del mercado inmobiliario”, lo que se había hecho particularmente palpable cuando los precios de las casas se desplomaron durante la Gran Recesión. En esos años, era frecuente que incluso vendiendo una casa a pérdidas (es decir, por menos de lo que había costado) hubiera que pagar el impuesto. Esto ya fue cuestionado por el Constitucional en 2017.

El pasado miércoles, durante el debate del proyecto de Ley de los Presupuestos del Estado para 2022, la ministra Montero sostuvo que la modificación que preparaba su departamento aportaría “tranquilidad y seguridad” tanto a los contribuyentes como a los Ayuntamientos. Estos, que llevan ya 10 días sin poder cobrar el impuesto, tendrán seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal. Lo que han dejado de ingresar desde el 26 de octubre no podrán recuperarlo. Aunque el ministerio ya había estudiado fórmulas para ello, el decreto no será retroactivo. Pero a la vez, los consistorios no se verán obligados a enfrentarse a una avalancha de reclamaciones porque la sentencia del Constitucional estableció un blindaje contra esa posibilidad.

Cuando el impuesto se paga mediante una autoliquidación (como sucede en la mayoría de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo teórico de cuatro años para pedir una revisión de la suma que ha abonado. El fallo judicial, sin embargo, determinó que no será posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia.