Adiós a la norma anacrónica que frustró muchas compras de vivienda

Eduardo Grau, de 29 años, inició el proceso para comprar una casa en Alfafar, una localidad a las afueras de Valencia de la que es concejal, hace aproximadamente un año. En principio la cosa marchaba bien: a la vuelta del verano tenía ya un acuerdo con la parte vendedora, había hablado con su banco para obtener financiación y todo hacía pensar que en septiembre se convertiría en propietario. Pero entonces surgió un contratiempo: “Era una compraventa que procedía de una herencia de una persona soltera a tres sobrinas”, relata al teléfono. “Ya teníamos el precio cerrado, pero, cuando se pidió la hipoteca, en la hoja del registro apareció que la vivienda estaba dos años bajo los efectos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria”. A partir del próximo 3 de septiembre, ningún otro comprador volverá a pasar por el problema que ha atravesado Grau.

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El artículo 28 forma parte de una de las normas que regulan las transmisiones de bienes en España desde que la Ley Hipotecaria fue aprobada en 1946. Básicamente, impide registrar plenamente, hasta pasados dos años, una finca legada por un heredero no forzoso (es decir, cuando no se transmite a ascendientes o descendientes directos o entre cónyuges). En esos 24 meses, si aparece un heredero legítimo tiene derecho a reclamar para sí la vivienda. La ley ha complicado la vida de compradores, vendedores y entidades financieras durante décadas. Hasta ahora.

Aprovechando una norma de apoyo a personas con discapacidad, el Gobierno dio la puntilla el pasado junio al controvertido artículo. A partir del próximo 3 de septiembre quedará suprimido, un paso que muchos juristas, como José Miguel Tabarés, vicedecano del Colegio de Registradores de España, ven lógico. “Lo normal en el derecho español es que el que adquiere un bien conserve la propiedad, con independencia de los problemas del vendedor”, explica Tabarés. Hasta ahora, desarrolla, lo habitual era registrar la propiedad pero con una nota advirtiendo de la situación: “Si aparecía un heredero que sustituía al que figuraba en el registro, se perdía la hipoteca”.

Esa advertencia, superflua en la inmensa mayoría de los casos porque es extraño que aparezca un heredero de la nada, frustraba muchas operaciones. Normalmente aquellas que no se podían pagar a tocateja y requerían financiación para el comprador. “La hipoteca es el único negocio jurídico que es constitutivo con su inscripción”, indica Abel Marín, socio de Marín y Mateo Abogados, “si te echan atrás la inscripción, el banco pierde su garantía”. Marín, autor del libro Protege tu herencia, señala que en su despacho se ven como mucho uno o dos casos de este tipo al año. Un cuentagotas que, multiplicado por todos los años que lleva en vigor la norma, supone un volumen considerable.

Los bancos normalmente evitaban financiar este tipo de operaciones, por lo que han recibido el cambio como “una buena noticia”, una expresión en la que coinciden varias entidades consultadas. “Las situaciones que protegía el artículo eran residuales si lo comparamos con el perjuicio que ocasionaban las limitaciones que imponía”, destaca una fuente financiera. Entre los juristas este texto se conocía como la “ley de Cuba”, porque fue introducido en su día en la norma pensando en personas que se hubieran marchado a América. Si sus padres fallecían en España, dos años parecía un plazo razonable para poder volver a reclamar su herencia.

¿Qué pasará a partir de ahora ante supuestos similares? “El que va a mantener el bien es el comprador y el heredero que surja podrá litigar contra el heredero no forzoso, pero no se podría quedar con la propiedad”, indica el registrador Tabarés. “Vamos a poder atender y dar respuesta a los clientes que nos venían con esa casuística”, anuncian desde una entidad financiera que, como todas las fuentes de este tipo consultadas, pide el anonimato.

En suma, la vida será un poco más sencilla para compradores como Grau, que, pese a darse de bruces con un obstáculo sobre el que nunca había oído hablar, logró llevar a buen término su compra gracias a una imaginativa solución que propuso su banco y la voluntad de las tres herederas. “Lo que hicimos fue firmar con el compromiso de los vendedores de dejar la parte de la hipoteca en un plazo fijo hasta que se cumpliesen dos años”, aclara. Así acabaron noches de desvelos que retrasaron durante tres meses el proceso. En diciembre del año pasado se convirtió en propietario y el próximo noviembre, si no aparece un heredero legítimo al que nadie espera, podrá decir que ya lo es con todas las de la ley.