Comprar casa por un puñado de bitcoins

Por casi 3,5 bitcoins se vende un piso en L’Hospitalet de Llobregat (Barcelona) de 57 metros cuadrados construidos, cuyo valor en euros es de 105.000 (a media tarde del viernes un bitcoin equivalía a 30.332 euros). Por 31 bitcoins se comercializa un chalé en Playa Paraíso, en Tenerife Sur, que cuesta 950.000 euros. Sus propietarios aceptan el pago en monedas digitales: la mayoría en bitcoin, la más popular, y algunos en ether.

Anuncios como estos pueden encontrarse en portales inmobiliarios y en unas pocas agencias, aunque de momento es un mercado bastante marginal. Lo es porque se trata de operaciones de alto riesgo por la tremenda volatilidad de las criptomonedas. De hecho, hay alguna inmobiliaria como Tomás Casas que esta misma semana ha decidido dejar de admitirlas como medio de pago tras desplomarse el domingo el bitcoin casi un 50% desde su máximo del año.

“Sabemos que muy pocos anuncios y agencias inmobiliarias están aceptando criptomonedas”, dice Luis Fernando Cantón, director de Marca de Kasaz, portal inmobiliario en el que solo un 0,03% de los inmuebles en venta aceptan bitcoins. Eso sí, “hace un par de años, eran cero”, recuerda. En el portal Fotocasa aparecen 32 viviendas que aceptan el pago con bitcoins. “En un año se ha doblado la oferta”, dicen. En Idealista se cuentan 53 anuncios. Gino Campa, consultor inmobiliario de la agencia Re/Max Golden Mile, comercializa tres viviendas en Tenerife que permiten realizar el pago con moneda digital y cuyos precios en euros van desde 990.000 a 1,4 millones. “Llegará el día en el que todo será digital y desaparecerá por completo el dinero en metálico”, considera.

Por ahora, parece haber más demanda que oferta. Rebeca Pérez, fundadora y consejera delegada de Inviertis, una proptech (empresas que introducen las tecnologías al sector inmobiliario), dice: “Notamos un gran interés por parte de latinoamericanos que están muy interesados en este tipo de transacción, pero aún no han encontrado el producto inmobiliario de inversión que están buscando”. Vende cinco propiedades en L’Hospitalet, Huesca y Castellón. Ninguna supera los 200.000 euros.

Pérez apunta que quien trata de vender es un inversor particular que tiene, o debería tener, tolerancia al riesgo, que “conoce el funcionamiento de las criptomonedas y que es prescriptor del cambio socioeconómico que ello supone”. “Tiene una o dos propiedades y quiere deshacerse de sus activos inmobiliarios para gestionar sus inversiones en criptomonedas”, añade. El ofrecer la casa en bitcoins u otra divisa digital le permite ampliar sus posibilidades de venta. Y hacer ruido, dice Cantón: “El inmueble no pasará inadvertido en el mercado, aunque sea por curiosidad”.

Quien se plantea comprar busca hacer el camino inverso: hacer tangible su inversión en criptomonedas. Pérez asegura: “Hay personas que compraron dos bitcoins por 2.000 euros hace unos años y hoy pueden adquirir una vivienda”. Cantón añade: “Son inversores que están buscando convertir sus bitcoins en una inversión más segura y menos fluctuante”. Y, para esto, el ladrillo se puede convertir en el mercado casi perfecto.

En España ha habido contadísimas operaciones. Hace tres años un inversor, que compró bitcoins con el dinero de una herencia, adquirió un piso en Tarragona por 40 de estas criptomonedas, que equivalían a 550.000 euros. El pasado febrero, Inviertis puso en venta una vivienda con pago en bitcoins en el distrito de Ciutat Vella, en Barcelona. Finalmente se vendió en euros. Hay que tener en cuenta que no existe ninguna obligación de aceptar una criptodivisa como forma de pago, ya que no es moneda de curso legal. Tampoco cuentan con el respaldo de un banco central y no están cubiertas por mecanismos de protección, como el Fondo de Garantía de Depósitos o el Fondo de Garantía de Inversores.

Volatilidad

Manejar criptomonedas no es un juego de niños. En febrero pasado, el Banco de España y la CNMV advirtieron en un comunicado conjunto sobre el riesgo que suponen debido a su extrema volatilidad, complejidad y falta de transparencia. “Se trata de instrumentos complejos, que pueden no ser adecuados para pequeños ahorradores, y cuyo precio conlleva un alto componente especulativo que puede suponer incluso la pérdida total de la inversión”.

A la hora de comprar o vender una vivienda, el mayor riesgo está en la extrema volatilidad del bitcoin y en que no existe un marco regulatorio común. Cada inmobiliaria que trabaja en este mercado tiene su forma de proceder. La plataforma Inviertis, que aún no ha cerrado ninguna operación, considera importante que “el precio de cierre se pacte en las propias arras, que pueden incluso servir como un contrato privado de compraventa. En ese momento se hace la transición de la moneda hasta el día en que se eleve a público en el notario”, cuenta Rebeca Pérez. “Si el bitcoin fluctúa luego, no se tendrá en cuenta a la hora de escriturar”. De no hacerse así, lo lógico es que, desde el día del acuerdo hasta el cierre del contrato, la criptomoneda se haya depreciado o apreciado. Aunque comprador y vendedor pueden fijar sus propias condiciones.

El pago de la casa se hace con moneda digital, pero la operación debe registrarse en euros. “En la escritura el notario hace constar que se ha recibido la suma en criptomonedas y su valor en euros. Puedes aceptar el pago de cualquier forma, pero el valor tiene que ser declarado en euros, pues es la base que se fija para impuestos o aranceles notariales”, añade.

Es recomendable que vendedor y comprador cuenten con un monedero digital para hacer la transferencia de divisas virtuales a través de un exchange (plataforma de intercambio). Eso sí, el comprador debe rendir cuentas sobre el origen de esos criptoactivos, puesto que están bajo la lupa de Hacienda. Gino Campa señala: “Hacemos mucho hincapié en que pueden hacer la transacción, pero que actúan bajo su responsabilidad en cuanto al blanqueo de capitales”. Aunque Eduardo Valpuesta, catedrático de Derecho Mercantil en la Universidad de Navarra, cree que “nadie se plantea blanquear comprando vivienda con bitcoins porque no hay nada más controlado”.

Ahora bien, el notario Enrique Montoliu informa de que esta operación es, en realidad, una permuta y no una compraventa, al hacerse con una moneda que no es de curso legal. “En las permutas las partes contratantes también dan un valor en euros a los objetos que se intercambian a efectos fiscales, y no por eso deja de ser una permuta”. Por ello, dice, “hay un elevado riesgo fiscal de que en la operación se tribute dos veces en lugar de una. Y lo mismo sucedería si en vez de bitcoins utilizáramos como medio de pago acciones cotizadas, granos de trigo o lingotes de oro. Legalmente la operación es impecable, pero fiscalmente es más cara que una compraventa normal con euros”. El notario da cuenta de que estas operaciones siguen siendo escasas, aunque “cada vez suscitan más interés”.

En cambio, para que se considere una compraventa, el comprador debería convertir sus criptodivisas a euros —no está sujeto a IVA— y pagar al vendedor. El proceso sería como el de toda la vida.

La moneda digital ha llegado hasta el crowdfunding (micromecenazgo) inmobiliario. La firma de inversión RentalT ha cerrado seis compras de pisos —algunos para alquilar con rentabilidades superiores al 10% y otros para reformar y vender con plusvalías del 15%, según dicen— con ether y BNB en Valencia, Gandía y Sevilla. Los inversores pueden aportar desde 100 euros. “Nos pagan en criptomonedas y nosotros pagamos al propietario en lo que decida, en euros o en moneda digital”, remacha Eric Sánchez, cofundador.