Compraventa, herencia o donación. Si estas son las modalidades que estamos acostumbrados a asociar a la adquisición de una vivienda, existe otra que, pese a ser utilizada con una frecuencia notablemente menor, es una opción más a tener en cuenta: la permuta. Este tipo de contrato no es exclusivo del ámbito inmobiliario, sino que puede formalizarse en todos aquellos casos en los que las partes desean intercambiar uno o varios bienes de valor equivalente. “Aparece en el inicio de las relaciones económicas, cuando los intercambios comerciales se sustentaban en el trueque”, explica Antonio Ripoll, notario en Alicante, quien añade que, en nuestro Derecho, está regulado por el Código civil “de forma anecdótica y como un apéndice del contrato de compraventa”.
De las 49.949 transmisiones de vivienda que se registraron en junio de este año, solo en 94 casos las partes quisieron cerrar un contrato por el que cada una cedía a la otra su propio inmueble, dando lugar de esta forma a un intercambio de propiedades, según los últimos datos provisionales del INE. Es una cantidad muy parecida a las 101 permutas que se efectuaron el mismo mes del año pasado, un período en el que, sin embargo, la cantidad total de transmisiones fue mucho más ingente —79.365— al no descontar el efecto de la emergencia sanitaria por el Covid-19, sobrevenida posteriormente, en marzo. La comparación entre períodos anteriores a la pandemia arroja las mismas proporciones: en febrero de 2020 las permutas representaron apenas 102 de las 86.838 transmisiones de vivienda; un año antes fueron 97 sobre 85.234.
“Podría contar con los dedos de una mano las permutas que he firmado en 10 años”, señala Ripoll, en el mismo sentido. “No son frecuentes por el hecho de que es difícil que concurran las dos voluntades simultáneamente y que lo que posee una parte guste a la otra”, agrega este notario. Por ello, las permutas suelen plantearse en el ámbito familiar o entre vecinos de un mismo edificio. Aun así, en internet existen portales especializados en permutas, como Sepermuta o Teapetecemicasa, que permiten a desconocidos ponerse en contacto con el objetivo de trocar sus viviendas, y en los que se pueden leer anuncios como este: “Ático en Valdemoro de un dormitorio con terraza de 30 metros cuadrados techada, útil todo el año, ascensor, garaje y trastero; cambiaría por vivienda amplia en Madrid Sureste, Corredor del Henares o Madrid capital”.
La hipoteca como obstáculo
En este caso, el valor del inmueble propuesto por el anunciante es de 175.000 euros, un ático que cambiaría por un piso cuyo precio no supere los 240.000 euros. Si el valor de las dos viviendas no es idéntico, nada impide que el contrato prevea “un complemento en dinero”, apunta Ripoll. Por el contrario, lo que sí puede constituir un obstáculo mayor para la finalización de una permuta es la existencia de una hipoteca en una vivienda. El problema es que en una compraventa parte del precio se puede dedicar a la cancelación del préstamo, pero en una permuta la compensación económica suele ser de escasa entidad (ya que las partes buscan intercambiar viviendas de un valor parecido), por lo que posiblemente no exista margen para extinguir la deuda.
“Usualmente, además, quien tiene un préstamo en marcha es porque carece de liquidez para cancelarlo”, apunta Ripoll. Por ello, “si una de las propiedades está hipotecada, habría que obtener información del banco sobre la parte pendiente, pues aunque teóricamente es posible sustituir una garantía por otra, esto es, que el préstamo siga existiendo y se pase a gravar la nueva propiedad, en la práctica, los costes asociados a esta operación la harán inviable”.
La escritura refleja el propósito
En cuanto al procedimiento para realizar una permuta, Ripoll asegura que no es muy diferente al de una compraventa. “Se trata de comprobar el estado jurídico y económico de las propiedades, para que no surjan problemas después de haber perfeccionado el contrato, y aportar información relativa a los títulos de propiedad de cada una de las partes, pedir información registral, demostrar de estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad y el IBI, así como obtener el certificado de eficiencia energética”, detalla.
Cuando dispongan de toda la documentación necesaria, las partes acudirán a la notaría, donde se les informará de lo que falta por aportar u obtendrán del propio notario parte de la misma. Este profesional les preguntará qué propósito persiguen con la permuta: “A veces puede existir algún detalle que vaya más allá de la transmisión mutua de la propiedad y todo ello debe plasmarse en la escritura tras el correspondiente asesoramiento”, destaca Ripoll.
Fiscalidad ineludible
Los gastos notariales y registrales son los mismos que en los de dos compraventas, puesto que en la permuta hay dos adquisiciones, y se calculan por arancel. El valor de cada inmueble será la base del arancel, que se empleará también para obtener los impuestos. “Los interesados deben poner un valor a cada propiedad, sin que valga decir: ‘no lo hemos pensado”, advierte Ripoll.
Por lo que a los tributos se refiere, será imprescindible devengar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía en función de las Comunidades Autónomas. Si hay distintas Haciendas competentes (por ejemplo, si se permuta un chalet ubicado en la Comunidad de Madrid por un piso en Alicante), cada una marcará el tipo del impuesto. Asimismo, cada parte tributará por la llamada plusvalía municipal y por la ganancia patrimonial en el IRPF.
