Con el desamor estalla la guerra por la casa

El uso de la vivienda es una de las cuestiones más complejas de resolver cuando hay una ruptura sentimental

El grueso de las parejas que se separa plantea disputas por el uso de la vivienda familiar.
El grueso de las parejas que se separa plantea disputas por el uso de la vivienda familiar.skynesher

No son pocas las parejas a las que se les ha agotado el amor. El último año de pandemia y sus meses de estricto confinamiento han sido la puntilla para muchos dúos que ya renqueaban y que ahora deben acordar, más pronto que tarde, qué hacer con la vivienda. Cuando golpea el desamor, la casa es casi siempre una rosa con multitud de espinas.

El pasado año, 95.060 parejas españolas se divorciaron, separaron o solicitaron la nulidad, un 13,3% menos que en el año anterior debido a las crisis sanitaria y económica, según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). El grueso de ellas planteó disputas por el uso de la vivienda familiar. Según los bufetes de abogados, se trata de una de las cuestiones más complejas en las rupturas sentimentales, sobre todo si se dan dos situaciones: “Cuando la vivienda es propiedad de uno de los miembros de la pareja y el uso se atribuye al otro y cuando la vivienda es de ambos y su uso se atribuye solo a uno”, explica la letrada Fátima Galisteo, de la firma Galisteo Abogados. “Cuando todo salta por los aires, las diferencias se centran en el uso y atribución de la vivienda y, por supuesto, en su reparto y en el pago del préstamo hipotecario que ha servido para comprarla”, señala Almudena Velázquez, directora legal de Reclamador.es.

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En caso de que la vivienda familiar sea de ambos y no haya hijos —si existen hijos es el interés de estos el que determina la atribución del uso de la casa—, tanto si se adquirió con carácter privativo por ambos como con carácter ganancial, lo más habitual es su uso por iguales periodos de tiempo hasta la extinción del proindiviso o liquidación de la sociedad de gananciales. En el supuesto de que la vivienda sea propiedad de uno de los miembros de la pareja, no hay discusión: se queda en su poder. Aunque sí hay una excepción y son los “casos de extrema necesidad en los que se produzca un importante desequilibrio económico tras la ruptura y constituya el interés más digno de protección, en los que suele atribuirse al no propietario, al menos temporalmente, el uso de la vivienda”, comenta Fátima Galisteo.

Una de las cuestiones que más preocupa y se trata en los despachos de abogados es si conviene cambiar el testamento otorgado en favor del ex para que no tenga ningún derecho sobre la vivienda. “El divorcio extingue el matrimonio y, por tanto, los derechos hereditarios de los cónyuges entre sí, pues aunque el Código Civil no lo exprese taxativamente, la herencia se transfiere al cónyuge, condición que no tiene ya el divorciado”, apunta Fátima Galisteo. La letrada entiende que, tras el divorcio o separación, no es necesario hacer ningún otro testamento.

Aunque más vale prevenir que curar. Hasta que en 2018 el Tribunal Supremo excluyó al cónyuge divorciado del testamento, la jurisprudencia fue contradictoria. “De hecho, todavía hay quien se atreve a pleitear por tal causa pese a esta doctrina, por lo que lo mejor es modificar el testamento en cuanto se produzca la ruptura de la pareja, y evitar así disgustos y complicaciones a los herederos”, aconseja Velázquez.

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Permiso del ex

Otra de las cuestiones que más angustia provoca en una separación es la venta de la vivienda cuando uno de los miembros de la pareja se niega en rotundo. No se puede vender sin permiso de la otra parte, pero sí se puede ejercitar judicialmente lo que se conoce como actio communi dividundo (acción de división de la cosa común), por la que el juez, tras presentar la demanda correspondiente y si no hay acuerdo entre los ex para que alguno se la adjudique, ordenará la venta en subasta pública o mediante inmobiliarias. “Aquí más que nunca es recomendable el dicho de que más vale un mal acuerdo que un buen pleito, puesto que el precio por el que se venderá el inmueble si se hace en pública subasta siempre va a ser mucho menor que el de mercado”, señala Velázquez. También existe la posibilidad de que la venta se lleve a cabo mediante la intervención de árbitros y no de un juez, aunque es una práctica poco habitual.

Hay otra opción para el que quiere vender, y es transmitir su parte indivisa sin perjuicio del derecho de adquisición preferente del otro condueño. Puede recurrir a inversores que están interesados en adquirir partes de viviendas en proindiviso para después negociar la compra de la parte restante con el otro propietario. El vendedor puede recibir entre el 35% y hasta el 60% del valor de tasación de su parte.

¿Y si uno quiere alquilar la casa y otro no? La vivienda puede alquilarse por cualquiera de los copropietarios, sean cónyuges o estén ya divorciados. Ahora bien, si el arrendamiento tiene una duración mayor de seis años será necesario el consentimiento de ambos. Si no hay acuerdo, decidirá un juez. Desde Reclamador.es, Almudena Velázquez indica que, aunque cualquiera de los dos puede alquilar la casa, el que no esté de acuerdo puede acudir al juez para que decida sobre la validez de ese arrendamiento.

A todos estos puntos se tendrán que enfrentar en algún momento las parejas que han tenido que posponer su separación o divorcio por las crisis sanitaria y económica. Hasta que vengan tiempos mejores, se ven forzadas a seguir viviendo bajo el mismo techo. En 2020, el número de divorcios y separaciones registró la caída más acusada en los últimos años, según el CGPJ. El funcionamiento de los juzgados y tribunales se vio alterado por la irrupción de la pandemia, sobre todo en el segundo trimestre del año, lo que influyó en la presentación y tramitación de las demandas de ruptura matrimonial.

Aunque hay otro argumento de peso. Las crisis frenan los divorcios y las separaciones. La gente se separa menos por motivos puramente económicos. Ya ocurrió en la Gran Recesión de 2008, cuando el número de rupturas matrimoniales descendió un 13,5% ese año, según el INE. La vivienda fue entonces la patata caliente de esas rupturas sentimentales, sobre todo porque en pleno pinchazo de la burbuja inmobiliaria resultaba casi imposible vender un activo que, en la mayoría de los casos, estaba sobrevalorado. Hoy no hay burbuja —el precio de la vivienda cerró con una caída del 1,8% en el cuarto trimestre de 2020, según el Ministerio de Transportes—, pero sí una crisis económica que complica las separaciones y, sobre todo, el encontrar la puerta de salida de la vivienda familiar.

Cerrar capítulos

Las muertes por covid notificadas en España superan las 76.000. Muchas de estas personas han fallecido de forma tan inesperada que no han tenido tiempo de dejar solucionados ciertos asuntos, como el vender la vivienda familiar que aún les ataba a sus exparejas con las que un día se casaron en régimen de gananciales. En los casos en los que el piso se compró durante el matrimonio debe liquidarse la sociedad de gananciales adjudicando el piso bien al ex, bien a los herederos (hijos de la persona fallecida), pagando el adjudicatario al otro su parte en dinero o bien adjudicándolo por mitades indivisas. Lógicamente la hipoteca se adjudicará en la misma proporción”, explica Fátima Galisteo, abogada especialista en herencias de Galisteo Abogados.

Sobre la firma

Sandra López Letón

Redactora especializada en el sector inmobiliario, del que informa desde hace más de dos décadas. Ha desarrollado la mayor parte de su carrera profesional en EL PAÍS. Actualmente, escribe en el suplemento de información económica 'Negocios'. Es licenciada en Periodismo por la Universidad Complutense de Madrid.

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