Claves sencillas para cambiar la propiedad de tu vivienda

La titularidad de una vivienda puede cambiar no solo tras una compraventa, sino también porque su propietario o sus propietarios han decidido modificarla a través de un reparto distinto con respecto al original. Estos cambios en la escritura de la casa podrían ocurrir también porque los propietarios han dividido físicamente su bien inmueble. ¿De qué forma es posible modificar la escritura de una vivienda y qué consecuencias jurídicas y fiscales conlleva este acto?

Un copropietario se va

Uno de los casos más frecuentes de cambio en la titularidad de una vivienda, según los expertos consultados, se produce cuando uno de los copropietarios decide renunciar a su parte. “Es una práctica habitual”, explica Xavier López, director del área fiscal del despacho de abogados Sanahuja Miranda, “ya sea en los supuestos de herencia o de divorcio”: una persona que vende a sus hermanos su cuota de la casa heredada de sus padres, por ejemplo, o uno de los cónyuges que rompe su matrimonio.

Ya que generalmente estos casos recaen en la figura jurídica de la compraventa, los expertos aconsejan tener muy en cuenta las obligaciones fiscales que una transacción de este tipo genera. En el caso de un matrimonio se tendrá que considerar también “si existe o no una liquidación de la sociedad de gananciales”, añade la socia fundadora del bufete Pelegrí Abogados, Amor Pelegrí. Si este fue el régimen que los cónyuges habían elegido para su matrimonio, se dividirán por la mitad todos sus bienes, incluida la vivienda, independientemente de lo que cada uno haya aportado económicamente.

A veces, en lugar del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales, se tributará por los Actos jurídicos documentados, una modalidad que presenta evidentes ventajas, según la región en la que se aplica. “Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, el tipo para transmisiones patrimoniales es el 10%, mientras que el de Actos jurídicos documentados es el 1,5%”, argumenta Antonio Ripoll, notario en Alicante. Una ganga en muchos casos, aunque hay que considerar que “en el primer supuesto la base fiscal es el valor de la cuota transmitida, mientras que en el segundo es el valor total del bien”.

Si se queda solo uno, mejor

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Cuando se modifica la titularidad de la vivienda, una de las posibilidades es que se aplique la llamada disolución del proindiviso. “Es, grosso modo, una adjudicación del total del inmueble a una de las partes, a cambio de una compensación monetaria a la otra”, dice López. En este supuesto, el precio de la vivienda se basará en su valor real y no se tributará ni el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVITNU, la llamada plusvalía municipal), ni el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

“Las copropiedades suelen ser un nido de problemas cuando hay desavenencias entre los comuneros”, admite Ripoll. Un supuesto no tan infrecuente, puesto que las comunidades de bienes a menudo surgen de forma involuntaria, por ejemplo a raíz de una adquisición hereditaria. “Al legislador le parece mejor que no existan copropiedades y por ello la fiscalidad es más ventajosa cuando la propiedad se la queda uno solo de los comuneros”, remata.

Dividir también físicamente

Otra posible solución para acabar con la copropiedad de una vivienda es dividirla también físicamente. De esta forma, cada uno será finalmente propietario de un único inmueble. “Es un supuesto cuya complejidad depende de si se tienen que ejecutar obras”, afirma Ripoll. Puede que se trate de la división de un piso en dos, por ejemplo, o que se actúe sobre la totalidad del edificio. “Normalmente hay que pedir licencias de obra pero, en el primer caso, es preciso también comprobar si los estatutos de la comunidad de vecinos prevén que se deba pedir permiso previo a su asamblea o no”, añade, y subraya que a veces la intervención de un arquitecto o un arquitecto técnico será necesaria.

El Ayuntamiento verificará entonces la división, después de que se haya efectuado la correspondiente escritura ante el notario y se haya inscrito en el Registro de la propiedad. “La autorización municipal certifica que se cumplen los criterios de habitabilidad mínimos en cuanto a estancias y tamaños”, dice Pelegrí, mientras Ripoll aclara que “la inscripción en el registro realmente no es obligatoria, pero es sumamente conveniente y el notario la aconsejará en cualquier caso”. Se evitarán así muchas trabas a la hora de pedir financiación o acometer una venta.

En este caso, la fiscalidad que se aplica a los bienes resultantes de la división no será distinta de la que se tributaba por el conjunto, pero para la operación misma habrá que liquidar el Impuesto de transmisión patrimonial en modalidad Actos jurídicos documentados.

Añadir un propietario

La situación inversa, es decir, añadir uno o más titulares a una propiedad es mucho menos frecuente, según los expertos consultados, aunque, cuando se trata de compartir con el cónyuge la titularidad de una vivienda adquirida antes del matrimonio, esta decisión “podría estar justificada por la propia organización económica de la pareja”, según Ripoll.

“Si hay una carga hipotecaria que grava sobre el inmueble y se quiere subrogar la mitad del préstamo a la persona que se añade a la propiedad, será necesaria la intervención de la entidad bancaria que concedió la hipoteca”, señala López.

En el caso de que ambos hayan contribuido económicamente en la adquisición de la vivienda pero esta aparece a nombre de un solo cónyuge, “es aconsejable regularizar la situación, para evitar la desprotección tanto en una eventual crisis de pareja como si el propietario falleciera”, argumenta Ripoll. Mientras no se haga, el propietario puede también redactar un testamento que ponga negro sobre blanco “las reglas del juego”.

Finalmente, en el caso de un matrimonio en régimen de gananciales, para compensar los gastos y el esfuerzo realizado por el cónyuge no titular, el otro puede realizar una aportación a la sociedad de gananciales. Si la pareja no está casada, por el contrario, se transmitirá un porcentaje de propiedad, pero se deberán tener en cuenta los mayores gastos en concepto de tributos para la transmisión.