Un simulacro con alquileres reales sitúa los precios de Madrid por debajo de los de la estadística oficial

No es ningún secreto que al sector inmobiliario no le gustan nada los controles de precios de alquiler que el Gobierno se comprometió a poner en marcha esta legislatura. La elaboración de la futura ley de vivienda, que el Gobierno quiere llevar al Consejo de Ministros este mes, ha dado nuevos bríos a las quejas contra una medida que sus detractores califican (entre muchas otras cosas) como “contraproducente”. Con el fin de demostrar lo erróneo de la medida, Agencia Negociadora del Alquiler (una compañía de intermediación en arrendamientos) publica este martes un curioso simulacro. El estudio compara los precios de algunos contratos reales con los precios que refleja el Sistema Estatal de Índices de Alquiler de Viviendas, la estadística oficial que puso en marcha el Ministerio de Transportes el pasado verano y sobre el que, en teoría, deberían basarse los topes de renta.

“Si ahora mismo el Gobierno quisiera intervenir las rentas de alquiler y tuviera que utilizar este Índice, la mayoría de los alquileres subirían bastante de precio y los inquilinos tendrían que soportar subidas de entre 40 euros y 300 euros”, afirma Manuel Romillo, director ejecutivo de Agencia Negociadora del Alquiler. La comparación hay que tomarla con cautela, porque nadie sabe a ciencia cierta cómo se habilitaría el control de precios: en el pacto de legislatura entre Unidas Podemos y PSOE se mencionaba el índice oficial, pero solo como una referencia para comunidades o Ayuntamientos, que serían los que en última instancia podrían declarar áreas tensionadas e imponer topes en ellas. Pero lo que el estudio sí pone claramente de manifiesto es una de las carencias de la estadística oficial: esta toma como referencia principal las declaraciones de renta, por lo que ahora mismo refleja precios de 2018. Y la próxima actualización se hará con datos de 2019, un tiempo demasiado lejano para un mercado como el del alquiler en tiempos de pandemia.

De las 29 viviendas que Agencia Negociadora del Alquiler ha seleccionado —todas alquiladas el pasado enero en Madrid y su área metropolitana— en 23 casos las rentas de los contratos están por debajo de la media que recoge el índice de precios en su zona. Esto significa que, de tomar dicho dato como referencia, los alquileres de esos inmuebles serían entre 10 euros y 890 euros al mes más caros. Este último caso es un ejemplo extremo, ya que se trata de un chalet en la localidad de Boadilla del Monte (un municipio acomodado del área metropolitana de la capital) que tiene 3 dormitorios y se ha alquilado por 1.450 euros. Al precio medio del metro cuadrado en la estadística oficial, su propietario pediría 2.340 euros. Para los autores, esto demuestra que ni siquiera con información de sección censal (el nivel al que desciende el índice oficial) es posible captar las características singulares de cada inmueble como, por ejemplo, su estado de conservación.

Como las medidas de control de precios suelen contemplar factores correctores para intentar corregir dichas anomalías —es lo que hizo, por ejemplo, el sistema que puso en marcha Cataluña el año pasado, aunque también hubo quejas de las inmobiliarias por su falta de conexión con la realidad en muchos casos— el estudio toma una segunda referencia. La estadística oficial, además de la media, ofrece los valores de los percentiles 25 y 75. Esto es, el precio más alto y más bajo de los inmuebles que se sitúan justo en la parte central de la tabla (el que deja un 25% de casas por debajo y el que deja un 25% por encima). Contando con dicha dispersión, siete de los alquileres analizados seguirían estando por debajo del rango más bajo de precios. Todos sin excepción se sitúan por debajo del precio más elevado que recoge la estadística oficial.

Seis contratos por encima de la media

¿Y cuándo, si se aplicara la media como tope, obligaría la estadística a bajar los arrendamientos? El simulacro recoge que seis contratos están por encima del valor medio oficial. Es difícil encontrar algo en común entre ellos: tres están en la capital, uno en Majadahonda, otro en Alcorcón y un último en Alcalá de Henares. El de Majadahonda (otro municipio acomodado del área metropolitana) es el más caro: 890 euros por dos habitaciones en 70 metros cuadrados. También es el que más se desvía del precio oficial: la renta mensual supera en 162 euros lo que se pagaría a 10,4 euros por metro cuadrado, la media de la sección censal donde se ubica.

Se trata de desfases, por arriba o por abajo (los mayoritarios) que para Romero prueban que “es inconcebible y metodológicamente imposible” usar el índice como referencia para poner tope a los precios. “Entendemos que el mercado del alquiler le está jugando una mala pasada, sobre todo a una parte del Gobierno, cuando su principal y única herramienta para controlar lo que ellos denominan ‘desorbitados precios del alquiler’ es claramente inflacionista”, añade.

Sin más intención que resultar ilustrativo para una situación que, según la visión que tiene el sector, podría producirse de arbitrarse un sistema de control de precios en España, el estudio de la Agencia Negociadora del Alquiler no tiene carácter estadístico. El estudio no incluye datos con las características de cada inmueble (más allá de su ubicación, número de habitaciones, superficie y precio), lo que la compañía cree que no tendría sentido por no existir datos comparables en la estadística oficial y porque podría interferir en la privacidad de los inquilinos. La selección de los ejemplos entre el total de arrendamientos intermediados en enero no obedece a un criterio científico explicitado en la metodología. La firma señala , eso sí, que su selección se realizó con el criterio de que fueran “representativos” de la zona donde se ubican. Estas comprenden casi todos los distritos de la capital y algunos municipios de sus alrededores, que es el área geográfica que abarca la empresa.