El complejo de viviendas más exclusivo de Madrid ingresa 93,5 millones por la venta de 22 apartamentos

Centro Canalejas Madrid, la sociedad limitada que gestiona el macrocomplejo de lujo del mismo nombre a escasos metros de la Puerta del Sol, ingresó 93,5 millones por la venta de los 22 apartamentos que alberga el conjunto de siete edificios en cuya rehabilitación se han invertido unos 600 millones de euros. Así lo recogen las últimas cuentas anuales formuladas por la compañía, relativas al ejercicio 2019 y depositadas este mes ante el Registro Mercantil, que también informan de cómo la pandemia ha afectado al proyecto, que tuvo que retrasar cuatro meses, de mayo a septiembre, la apertura del único hotel Four Seasons de España.

Aunque se trata de las cuentas de 2019, cuando la sociedad cerró con unas pérdidas de 6,3 millones frente a los 1,6 millones también negativos de un año antes, la compañía aprovecha en los hechos posteriores al cierre para enumerar algunos hitos importantes que tuvieron lugar en 2020. Es ahí donde las cuentas se refieren a las 22 viviendas de superlujo, que se han vendido en el entorno de los 15.000 euros por metro cuadrado y se encuentran entre las más exclusivas de la capital. Concretamente, el informe señala que fue en abril de 2020 cuando se obtuvo la licencia de primera ocupación por parte del Ayuntamiento. Dos meses después, el 11 de junio, se formalizaron las ventas con la entrega de las escrituras. Los propietarios habían pagado en concepto de anticipo el 30% del importe de los lujosos apartamentos, cuyo activo estrella es un dúplex de 700 metros cuadrados que se vendió en 2018 en una operación valorada en el entorno de los 10 millones.

La venta de los 21 pisos restantes ha reportado a la compañía hasta nueve veces más. Según señalan las cuentas anuales, cuando estas se formularon se había culminado ya la entrega de 20 inmuebles, por los cuales se habían percibido 81,8 millones de euros. El desembolso que tuvieron que realizar los compradores fue superior a esa cifra: las cuentas señalan que esa es la cantidad que obtuvo la empresa una vez descontado el abono del IVA (la compra de vivienda nueva tributa con carácter general al 10%). De los dos apartamentos que quedaban por vender, Centro Canalejas señala que uno estaba previsto que se escriturase en octubre, mientras que el otro estaba pendiente de las comprobaciones a las que obliga la normativa antiblanqueo. No obstante, ambos se encontraban apalabrados por 8,5 millones y 3,2 millones respectivamente. Es decir, que en total la venta de la promoción Four Seasons Private Residence (el propio hotel se encarga de las labores de conserjería de esta exclusiva comunidad de vecinos) ha supuesto algo más de 93,5 millones de euros. Esta cifra está ligeramente por encima de los 90 millones que, en su día, los promotores habían puesto como meta.

La buena marcha de la venta de las casas permitió amortizar completamente el tramo del crédito sindicado vinculado a esas viviendas, que ascendía a 38,8 millones de euros. En principio Centro Canalejas, participada al 50% por la constructora OHL y la firma de inversión inmobiliaria Mohari, no debía amortizar la totalidad de ese préstamo hasta el próximo mes de marzo, pero decidió hacerlo en junio del año pasado. No obstante, antes sí tuvo que pedir un aplazamiento de tres meses (de marzo a junio de 2019) para la amortización del primer 75% de ese crédito. El motivo, según señalan las cuentas anuales fueron “las dificultades que el estado de alarma decretado por el Gobierno el 14 de marzo (…) estaban suponiendo para el cierre de las operaciones de venta de las viviendas”.

5,6 millones por el corte de una línea de metro

No fue esa la única adversidad provocada por el coronavirus. La pandemia forzó a retrasar la apertura del activo más emblemático del complejo: el Hotel Four Seasons. Este establecimiento debía comenzar a recibir turistas de alto poder adquisitivo —las tarifas iban a partir de 750 euros aunque se han rebajado algo con la pandemia y pueden llegar hasta los 18.000 euros por noche en que se calcula la suite real— el 15 de mayo. Finalmente sus 200 habitaciones no abrieron las puertas hasta el 25 de septiembre. Ante el retraso de la operación, la empresa inició un ERTE por fuerza mayor que afectó “a la mayor parte de los trabajadores” (la plantilla la componían 15 hombres y 12 mujeres a 31 de diciembre de 2019). Este contratiempo tuvo un impacto económico que se estima en unos dos millones de euros. En esa cifra, además del hotel, se incluye el retraso del proyecto de las galerías comerciales, donde se debían realizar obras de acondicionamiento exigidas por las marcas de lujo que allí se asentarán. Si la previsión inicial era abrir dichos espacios comerciales a principios de este año, la nueva previsión de la dirección apunta al segundo semestre de 2021.

Más exitosa fue la venta de otro espacio: la oficina arrendada al Banco Santander. A finales de julio se cerró la operación por la que esa propiedad se transfirió a Warburg-HIH Invest. Esta gestora de fondos alemana pagó 29 millones por el inmueble, lo que permitió también amortizar por completo el tramo del préstamo sindicado vinculado a oficinas, que ascendía a algo más de 10 millones. Junto con la venta de las viviendas, esto dejó una situación de caja de casi 59 millones para Centro Canalejas, que aprovechó para amortizar 16,3 millones de préstamos que había recibido directamente de OHL, así como para el pago de otros préstamos y la distribución de una prima de emisión de 10,6 millones a Proyecto Canalejas Group (el grupo que tiene el 100% de Centro Canalejas y a través del cual detentan sus participaciones OHL y Mohari).

Otro incidente relevante del que da cuenta el informe es el que provocó el cierre de la línea 2 de Metro Madrid durante cuatro meses. Los hechos en este caso sí se refieren al ejercicio 2019, cuando el suburbano madrileño vio interrumpido su servicio en el entorno del macrocomplejo, entonces en obras y que incluye un aparcamiento, durante cuatro meses (de enero a mayo). La empresa señala que para solventar ese contratiempo tuvo que poner 4,8 millones de euros que clasifica como gastos anticipados. Si se suman las obras de refuerzo del túnel de metro afectado, los gastos ascendieron a 5,6 millones. De ellos, a cierre de aquel año había recuperado 816.000 euros del seguro. En enero de 2020, Mapfre desembolsó 2 millones en concepto de “importe mínimo del siniestro” que, según las cuentas anuales, “continúa en fase de peritaje y valoración”.