Caseros que pagan para cobrar el alquiler

Cada vez más propietarios con viviendas alquiladas están dispuestos a pagar para protegerse ante posibles impagos de sus inquilinos. Les mueve el miedo, que no es nuevo, pero que se ha acrecentado ante las noticias que hablan de un alza en las tasas de morosidad. Unos recurren a agencias que gestionan todo el alquiler y garantizan el cobro de la renta; otros, a seguros de impago. La contratación de ambos ha crecido en los últimos meses, aunque los clientes no siempre tienen claro qué cubren y cuánto cuestan.

Esta misma semana la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se ha posicionado, advirtiendo de que las agencias especializadas en alquiler de viviendas “no siempre son la mejor opción para asegurarse el cobro de rentas”. Recomienda a los propietarios que se informen bien de las garantías aportadas, más allá de los reclamos publicitarios, y que comparen el coste de recurrir a ellas en lugar de gestionar por su cuenta el arrendamiento suscribiendo un “buen seguro de impago de rentas”.

Varias son sus argumentaciones. Una es que la renta propuesta por estas empresas —ha analizado Alquiler Seguro, Agencia Negociadora del Alquiler y Renta Garantizada— es entre un 9% y un 21% inferior a la de mercado y que esto “supone para el propietario una pérdida de ingresos que puede ser muy relevante”. A esto hay que añadir las comisiones que cobran y que se mueven entre el 5% y el 6,5% de la renta mensual más IVA — 7% si se cubren los daños en la vivienda —.

La OCU también considera que la cobertura frente al impago es inferior a la que otorga un seguro de impago. Las que acuden a la vía arbitral —solo la Agencia Negociadora del Alquiler lo hace—, garantizan las rentas hasta la resolución del laudo arbitral. “En caso de que el inquilino se niegue a ejecutar el laudo, habría que ir al juez para tramitar su ejecución, lo que conlleva otros trámites más caros y más largos”, dice Enrique López, portavoz de OCU. Así las cosas, la organización recomienda al propietario que se gestione por sí mismo el alquiler y contrate un seguro de impagos que complemente su póliza de hogar.

Como una bomba. Así ha caído este informe en las agencias que garantizan el cobro de la renta. “La OCU pierde su neutralidad apostando por los seguros y fomenta el incremento de las rentas de alquiler un 21%”, denuncian en la Agencia Negociadora del Alquiler, que gestiona más de 3.500 viviendas en la Comunidad de Madrid. Su director general, José Ramón Zurdo, explica que los “seguros no son especialistas en alquileres, solo cubren riesgos, desconocen el precio de los alquileres y su gestión”.

Cuestión de rentabilidad

Zurdo, que niega esa rebaja sistemática del 21% y habla de moverse en la “banda de precios más competitiva”, cree que se está aconsejando mal a los propietarios al animarles a alquilar la vivienda por su cuenta y, además, incrementando los precios, lo que va en contra de sus propios márgenes. Porque, apunta, “con precios más competitivos los propietarios logran una mayor rentabilidad y un alquiler de larga duración; muchos inquilinos se marchan porque la renta es alta”.

Esta agencia ha pasado de gestionar unas 100 casas mensuales a 180 tras la pandemia. La propia empresa se responsabiliza de ingresar la renta al propietario antes del día 8 de cada mes, sin retrasos. Por eso, porque su estabilidad económica está en juego, se encargan muy mucho de seleccionar inquilinos solventes. Lo hacen analizando nóminas, rentas y ficheros de morosos. Aunque una gran parte de los problemas de los alquileres, dice Zurdo, no vienen de ahí, sino que se originan “por una deficiente gestión”, por ejemplo al no resolver un problema con la caldera o las humedades. Es la chispa que propicia muchos de los impagos. Y eso no lo “arregla un seguro”, añade el director general de esta compañía cuya tasa de morosidad, dice, es del 0,5%.

En otra de las agencias a las que se refiere OCU, en Alquiler Seguro, marcan distancias respecto a los seguros: “Ofrecemos medidas preventivas para evitar la morosidad y los seguros de impago son paliativos”, cuenta Antonio Carroza, consejero delegado. Asegura que en estos últimos meses los clientes han crecido un 20% respecto al año anterior.

La agencia, con 14.000 contratos activos en España, selecciona al inquilino consultando los ficheros de morosidad y realizando un score financiero propio. Dicen tener morosidad cero, aunque sí hay devoluciones de recibos. "En estos casos buscamos soluciones financieras o habitacionales —realojando a la familia en un piso más barato—. “Un particular no puede hacer estas cosas”, sentencia Carroza. En este caso no se recurre al arbitraje, sino a los tribunales de justicia y hasta que el propietario recupera la vivienda recibe la renta que le abona cada mes la empresa.

Seguros de impago

Respecto a los seguros de impago del alquiler, esos por los que se decanta la OCU, son un producto cada vez más demandado por propietarios. Desde marzo la contratación ha aumentado un 70%, constata el Observatorio Español del Seguro de Alquiler (OESA). Garantizan el cobro de las rentas en caso de incumplimiento por parte del inquilino. “Tienen un mes de franquicia, lo que significa que el primer mes de incumplimiento lo asume el propietario y la aseguradora cubre a partir del segundo mes hasta el máximo de cobertura contratada (6, 9, 12 o 18 meses)”, explica Javier Íscar, presidente de OESA. La cobertura más contratada es la de 12 meses, con el 76,18% del total. También proporcionan defensa jurídica para iniciar el desahucio, el impago de suministros, protección frente a los daños vandálicos...

El precio se sitúa entre el 3% y el 5% de la renta anual. En un alquiler de 1.000 euros mensuales implica un coste de entre 360 y 600 euros al año. “Hay que recordar que es muy importante contratar una aseguradora reconocida por la Dirección General de Seguro y Fondo de Pensiones”, advierte Íscar.

Las compañías con más recorrido son Arag, Das, Allianz Assistance y Mutua de Propietarios. El coste del seguro en esta última es el 4,25% de la renta anual del piso, lo que representa media mensualidad de alquiler. “Si se contrata este seguro deja de tener sentido exigirle al inquilino depósitos para garantizar su solvencia”, comenta César Crespo, subdirector general de negocio de Mutua de Propietarios, que comercializa este producto desde hace más de 12 años. Das comenzó a vender el seguro de impago en 2004. Dicen que se ha disparado con la crisis, llegando a doblarse o triplicarse en algunos segmentos o tipos de clientes. El precio de la póliza es el 4,8% del alquiler anual.

En Caser, que lanzó en julio un nuevo seguro a todo riesgo, “las contrataciones han experimentado un crecimiento de dos dígitos en lo que llevamos de año”. El coste de su póliza depende de varios factores como la capacidad financiera del inquilino, la renta mensual del alquiler y el periodo asegurado, pero ronda los 300 euros anuales.