Las empresas buscan nueva casa y preparan la mudanza de miles de empleados

La muerte de la oficina tradicional ha obligado a las compañías a buscar con celeridad nuevos cuarteles generales capaces de lidiar con el cambiante mercado laboral. Algunas ya han firmado el contrato de alquiler de la que será su nueva casa los próximos años. Es el caso de ING, que ha protagonizado una de las operaciones de mayor calado, por el volumen de espacio contratado, de las últimas dos décadas. Se trasladará a principios de 2020 de la localidad madrileña de Las Rozas al edificio Helios, situado en la capital, concretamente en Campo de las Naciones, junto a la autopista M-40, en cuya búsqueda ha sido asesorado por la consultora CBRE. Promovido por Therus, tiene casi 35.000 metros cuadrados repartidos en dos edificios gemelos con seis plantas.

El inmueble, a punto de acabar su construcción, está en manos del fondo estadounidense Blackstone, que lo entregará al banco en verano. El traslado no responde solo al crecimiento de la plantilla (se ha duplicado en la última década, hasta sumar unos 1.200 empleados repartidos en cuatro inmuebles). "ING llevaba 25 años en Las Rozas. Empezó a percibir dificultades de atracción de talento por su ubicación, por lo que el traslado se justifica al 100% para favorecer la política de contratación de los mejores profesionales de la industria", comenta Alfredo Collar, socio y director de Business Space Agencia Oficinas Madrid de Cushman & Wakefield, consultora que ha comercializado Helios.

Las empresas están cambiando. "La flexibilidad y la agilidad han cobrado una mayor importancia y muchas firmas se han percatado de que, para poder ser competitivas en la era digital, deben atraer y retener a profesionales cualificados que difícilmente se verán atraídos por un entorno de oficinas tradicional y clásico", dice José Miguel Setién, director de Oficinas de la consultora JLL.

El cambio se refleja en el pujante mercado de oficinas. En el primer trimestre de 2019 se han alquilado casi 290.000 metros cuadrados en Madrid y Barcelona, un 55% más respecto al último trimestre de 2018, según el informe Fundamentales del Mercado de Oficinas de JLL. En el caso de la Ciudad Condal la contratación ha alcanzado 152.300 metros, un 65% respecto al mismo periodo de 2018 y el mejor trimestre del que BNP Paribas Real Estate tiene registros. Si bien el número de transacciones de superficies menores de 500 metros cuadrados sigue dominando el mercado por las características del tejido empresarial español, la demanda de espacios superiores se ha incrementado en los últimos años.

Al creciente baile de sedes corporativas de este año se ha sumado Cellnex Telecom, que acaba de cerrar el contrato con Iberdrola Inmobiliaria para el prealquiler de 8.500 metros cuadrados en Torre Llevant, en el complejo BcnFira District, a la entrada del nuevo recinto de la Fira de Barcelona. Trasladará sus nuevas oficinas a finales de 2021. Esta operación evidencia el peso del prealquiler en edificios en construcción: si durante el 2018 este tipo de operaciones supuso el 21% de la contratación total, solo durante el primer trimestre del año suponen ya el 43%, según CBRE.

También hacen mudanza la operadora MásMóvil, Deloitte, Capgemini, Cetelem, TravelPerk...Y la próxima podría ser Acciona, que baraja instalar su sede social en el complejo de oficinas recientemente adquirido al Santander, el antiguo cuartel general de Banesto, ubicado en la calle Mesena, al norte de Madrid. Se trata de siete inmuebles de 104.000 metros cuadrados.

Retención de talento

Con estos cambios de sede las compañías buscan la eficiencia en el uso de los espacios y dotar de flexibilidad a los trabajadores, así como la atracción y retención del talento, explica José Mittelbrum, director de Oficinas de CBRE España. Y eso se consigue con "buenas conexiones de transporte público, buena calidad de edificios, reformados o nuevos, con mucha flexibilidad y muy eficientes, zonas exteriores y sellos de sostenibilidad. La exigencia es máxima en calidades para dar mucho confort al empleado", narra Hipólito Sánchez, director de Oficinas en Savills Aguirre Newman. Así, el nuevo objetivo de las empresas es el de mimar a sus empleados. "Las compañías gastan entre siete y diez veces más en la plantilla (salarios...) que en costes inmobiliarios", aclara Setién.

Pero no pierden de vista la partida del alquiler de sede, que cada vez pesa más en sus costes operativos porque las rentas no dejan de crecer. Y cuanto más cerca de los distritos de negocios más altas. Las rentas prime en Madrid han crecido un 1,45% respecto al trimestre pasado, situándose en 35 euros por metro cuadrado y mes, según Setién. Han recuperado un 40% desde los niveles más bajos de la crisis. En Barcelona han subido casi un 3% hasta marzo. Los expertos esperan que sigan al alza hasta 2022 y que Madrid esté en el tercer puesto del ranking de crecimiento de alquileres de las ciudades europeas. Por esto, las empresas tratan de sacar ahora la máxima productividad a sus espacios de trabajo pero sin disparar sus costes. Y lo hacen contratando menos metros cuadrados. Los nuevos ratios de eficiencia se sitúan "en torno a un empleado por cada siete metros cuadrados", comenta Fernando Arcos, socio y director de Business Space Tenant Representation de Cushman & Wakefield. En los años noventa superaban los 15 y 20 metros cuadrados.

Las compañías buscan edificios de calidad, nuevos o reformados, con una amplia dotación de servicios para sus plantillas. Y muestran interés por las ubicaciones más céntricas, aunque lo cierto es que casi la mitad de los grandes traslados de 2018 en Madrid y Barcelona se dirigieron fuera del centro, hacia zonas periféricas, debido a la escasez de producto de calidad, indican en JLL. "En Madrid, la periferia cercana, dentro de la M-30, ha tenido un incremento de contratación del 65% en el primer trimestre (Los PAU, Manoteras, primer tramo de la A-2, Julián Camarillo y Campo de las Naciones). Más allá de la M-40, periferia lejana, también se ha incrementado un 29%", dice Sánchez. En Barcelona, el distrito 22@ tira del mercado desde hace más de dos años, con el 33% de la absorción. De este modo, "30 de las 91 operaciones del trimestre se han firmado en el distrito, lo que suma 60.900 metros cuadrados", indican en BNP Paribas RE.

En la búsqueda de sede las empresas no están solas. Lo más habitual, sobre todo en las grandes corporaciones, es convocar un concurso entre tres o cinco consultoras con un pliego de condiciones.