El regreso de inmigrantes a España anima el alquiler de viviendas

Los inmigrantes vuelven a España y van a necesitar viviendas. El país ha recuperado en el último año cifras que no se veían desde antes del estallido de la crisis económica: recibió 287.882 inmigrantes en el primer semestre de 2018, un 23% más respecto al mismo periodo del año anterior, según los últimos datos del INE. Su regreso, motivado por la mejora económica y laboral, consigue contrarrestar la sangría demográfica que sufre España, un país en el que cada vez hay menos nacimientos y más fallecimientos.

Además, entre 2018 y 2021 el INE prevé una media de 649.000 nuevas entradas de inmigrantes. El mercado de la vivienda en España vuelve a abrir las puertas a un viejo conocido con el que ya hizo tratos en el anterior ciclo inmobiliario y que durante más de una década fue un pilar básico para el sustento del negocio. Pero, a diferencia de aquellos años dorados del boom, la compra de una vivienda se antoja ahora más complicada y es el alquiler la fórmula a la que tendrán que acudir estos nuevos hogares que vienen a España a trabajar. Los principales beneficiados son los grandes fondos de inversión y Socimis especializadas en el arrendamiento de grandes carteras de pisos.

"Prevemos que esa demanda de vivienda se centre en el segmento de alquiler, ya que actualmente dos tercios de los nuevos hogares en España se decantan por este modelo más flexible en lugar de la compra", indica Eduard Mendiluce, consejero delegado de los servicers Anticipa y Aliseda, ambos propiedad del fondo norteamericano Blackstone, que tiene la mayor cartera de pisos en alquiler del país. "Con la llegada de inmigrantes hasta 2020 podrían llegar a ser el 75% o el 80% de los nuevos hogares", apostilla. Anticipa cierra más de 1.000 contratos al mes, el 45% a jóvenes de hasta 38 años y un tercio ya se está firmando a inmigrantes, sobre todo a latinoamericanos. "Gestionamos viviendas en alquiler con una renta mensual media de unos 500 euros, por lo que gran parte de los inquilinos tiene unos 18.000 euros en ingresos", añade Mendiluce.

También han notado el regreso de este demandante en el último año en Azora, gestora de fondos y activos inmobiliarios. "Ahora comprar vivienda es más difícil porque se necesita el 20% de entrada y eso supone ahorrar durante 12 o 15 años. Un amplio porcentaje de la población española y los inmigrantes tienen y tendrán que ir al alquiler", comenta Javier Rodríguez-Heredia, director de Inversiones de Azora. La firma gestiona 14.000 viviendas por toda España a un precio medio de 500 euros, aunque también las hay por 1.000 euros.

El profesor del Departamento de Economía, Finanzas y Contabilidad de ESADE y experto en temas inmobiliarios, Joan Carles Amaro, calcula que un hogar con dos salarios de 1.000 euros cada uno podría comprar una vivienda de 150.000 euros, pero tendría que aportar 45.000 euros de ahorro, "así que veo más posible que ese mercado de los inmigrantes crezca por la vía del alquiler".

La diferencia con respecto al anterior ciclo inmobiliario, en el que las hipotecas se daban con extraordinaria facilidad, es que las restricciones al crédito no auguran un escenario tan favorable para que este demandante pueda comprar vivienda. "Se aprobaban operaciones con varios titulares, hasta ocho titulares para el mismo piso, y se financiaba hasta el 110%. Hoy esto es impensable porque no se financia más del 80% del valor de tasación y aunque hubiera ocho titulares tendrían que aportar ese 20% de ahorro previo", dice José María Alcañiz, abogado y profesor de derecho bancario en el CEF-UDIMA.

Eso sí, la llegada de este nuevo demandante va a alternar el mercado de pisos de rentas bajas, ese que se mueve entre 500 y 600 euros al mes y ese que también ansían los jóvenes españoles que tratan de emanciparse. Cierto es que no es un mercado amplio, aunque lejos de los centros urbanos deMadrid y Barcelona (superan los 1.000 euros mensuales) hay municipios y ciudades en los que aún se ofertan pisos por esos precios. En esa banda de 500 euros mensuales se mueven los alquileres que gestiona Anticipa en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona (como Vallecas y Hospitalet de Llobregat), las capitales de provincia y las ciudades de 25.000 habitantes, según la compañía.

Pero el mercado institucional apenas representa el 3% del parque de viviendas alquiladas en España. El resto corresponde a pisos de particulares que tratan de obtener la máxima rentabilidad. Así, en el portal Idealista apenas hay 339 anuncios de casas hasta 600 euros en alquiler en toda la provincia de Madrid.

Por eso, la llegada de este nuevo demandante podría aumentar la presión que sufre un mercado ya muy tensionado, en el que falta oferta y los precios siguen al alza (en 2018 subieron un 9,3%, según Fotocasa). "La demanda de alquileres por parte de inmigrantes podría provocar cierta subida de precios pero, sobre todo, se mete más presión a un mercado donde España no ha hecho los deberes que es el de las viviendas a precios asequibles y las viviendas sociales; se va a producir una guerra para intentar ocupar una vivienda", cree Javier Rodríguez-Heredia.

Lo bueno es que el previsible aumento de la demanda será otro argumento más para que las grandes promotoras se metan a construir viviendas llave en mano destinadas al alquiler para los grandes fondos. Metrovacesa, Neinor Homes, Aedas Homes, Pryconsa y Quabit ya estudian oportunidades ante el apetito del inversor institucional. En Blackstone dicen no cerrarse a este tipo de operaciones.

No obstante, que el alquiler sea la fórmula más sencilla para los inmigrantes que están llegando o están por llegar a España no significa que no compren viviendas. De hecho, es lo que están haciendo algunos de los que se quedaron en España durante los años de crisis. Han vivido de alquiler y ahora dan el salto a la compra. Lo empiezan a notar algunas agencias inmobiliarias. "Pagaban de 600 a 900 euros al mes de renta y están comprando pisos de 1250.000 a 200.000 euros", dice Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. En 2018 el 12,6% de las compras de vivienda en España han sido realizadas por extranjeros, con casi 65.500 operaciones, según el Colegio de Registradores. No hay datos desglosados sobre si son segundas residencias en la playa (caso de ingleses, alemanes y franceses) o viviendas habituales. El caso es que rumanos, marroquíes y chinos están entre las diez nacionalidades que más compraron inmuebles el pasado año.