Armas legales para impedir que un piso de Airbnb en tu comunidad te amargue la vida

La batalla por los pisos turísticos también se libra dentro de las comunidades de propietarios. Una reciente sentencia de un juzgado de Granada (accede aquí al texto de la sentencia) da la razón a unos vecinos que solicitaron que cesara el uso turístico de dos viviendas de la urbanización en la que vivían. El juez consideró que la actividad que se desarrollaba en estas viviendas era "altamente molesta, al acreditarse que hasta 800 personas diferentes en dos años habían hecho un uso anormal de las instalaciones comunitarias.

Vías jurídicas

Los vecinos pueden utilizar un arma legal contra las molestias que provocan los llamados pisos turísticos, llamada acción de cesación, que viene recogida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho precepto autoriza al presidente de la comunidad, respaldado en junta, a dirigirse contra aquel o aquellos propietarios que estén llevando a cabo cualquier actividad prohibida en los estatutos o que resulte molesta (siempre que tenga cierta continuidad) para el resto de vecinos. Si estos vecinos no atienden al requerimiento de la comunidad, se puede interponer demanda. La sentencia puede llegar a imponer una indemnización por daños y perjuicios a favor de la comunidad de propietarios e, incluso, privar a los vecinos infractores del uso de su vivienda durante tres años.

En algunas comunidades autónomas, como Madrid, los estatutos ya pueden prohibir el uso como vivienda turística. Un Decreto de 2014 que regula las viviendas urbanísticas así lo recoge, de manera que existe un amparo legal para aquellas comunidades de propietarios que quieran blindarse contra las viviendas turísticas.

Sentencias favorables

En los últimos años, esta acción de cesación ha sido utilizada por las comunidades de propietarios para evitar que se usen viviendas para fines turísticos, con distintas suerte.

La citada sentencia del juzgado de Granada, del pasado mes de septiembre (accede aquí al texto), estimó la demanda de la comunidad de propietarios en base a la incomodidad que suponía para los vecinos compartir elementos comunes con más 800 personas desconocidas, turistas que pasaron por las dos viviendas de alquiler en un periodo de poco más de dos años. El juzgado concluyó que la actividad de uso turístico de estos pisos conllevaba una actividad molesta y perjudicial para los vecinos, que debían acceder al portal y compartir espacios comunes con desconocidos. Por este motivo les condenó a cesar inmediatamente la actividad, evitando así el uso anormal de las instalaciones comunitarias.

Por el contrario, una sentencia de 2016 del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (accede aquí al texto) consideró que el uso turístico de alguna vivienda no perjudica en abstracto a la comunidad de propietarios. Según razonan los magistrados, el trasiego de personas y el uso intensivo de los elementos comunes no son exclusivas de esta actividad, sino también, por ejemplo de despachos profesionales. En estos casos, argumente, lo razonable es exigir al propietario en cuestión una mayor aportación económica en el mantenimiento y gastos comunes.

En otras ocasiones, la justicia ha determinado que los apartamentos turísticos eran contrarios a los estatutos o el título constitutivo de la propiedad horizontal. El Tribunal Supremo, en sentencia de 2008 (accede aquí al texto), declaró contario a la descripción que se hacía del inmueble en el título constitutivo, destinado principalmente a uso residencial privado, la explotación de 18 viviendas para actividad hotelera. La sentencia señaló que, aunque la jurisprudencia ha admitido que puede conjugarse el uso que resulta de la propia configuración de la vivienda "sin alterar su sustancia, con otras actividades accesorias", lo ocurrido en el caso era un cambio sustancial y prohibido en sí mismo del destino de las viviendas, que comportaba un uso excesivo de las instalaciones comunes para el que no estaba preparado la finca.

La justicia también ha rechazado el uso de viviendas turísticas que se alquilan por días por suponer un perjuicio y una actividad molesta para los vecinos. Así, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Valencia, en una sentencia de 2013 (accede aquí al texto), obligó a varios propietarios a dejar de utilizar sus pisos para estos fines porque era una actividad prohibida por los estatutos.

Ahora bien, si los pisos turísticos con anteriores a que la prohibición se incluya en los estatutos, no es posible demandar en base a este argumento, porque el acuerdo no puede tener efectos retroactivos. Así lo ha entendido una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.