Si quieres tener tu casa, ¿mejor comprarla nueva, de segunda mano, o construirla desde cero?

Aunque la proporción de hogares que viven de alquiler ha pasado del 11% de 2011 a más del 20% el año pasado –la media europea ronda el 30%–, el sueño de ser propietarios de la casa en la que viven sigue siendo mayoritario entre los españoles. Si la compra de una vivienda usada es la principal opción, sobre todo para los que quieren vivir en el centro de una gran ciudad, existen sin embargo otras posibilidades. Cada una presenta unos pros y unos contras que convendrá tener cuidadosamente en cuenta antes de empezar la búsqueda.

Vivienda de obra nueva: impoluta, pero lejos del centro

Un piso impoluto y en condiciones perfectas. Estas son las expectativas de quienes se decantan por una vivienda de obra nueva, de la que esperan modernidad, materiales óptimos y la incorporación de las nuevas tecnologías. La principal ventaja de este tipo de construcción es que no necesita ninguna reforma y disfruta de una eficiencia energética que ayudará a sus ocupantes a controlar los costes, algo que se notará mucho en las facturas a largo plazo. Todo el mobiliario, sin embargo, “suele correr por parte de los inquilinos, por lo que se deberá afrontar un gasto extra para adquirirlo”, señala el director de hipotecas del comparador bancario iAhorro, Manuel Gonzalvez.

La ubicación –es decir, una de las principales características a tener en cuenta si se quiere comprar casa, según el presidente del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga– juega un papel doble. Por un lado, la mayor parte de las viviendas de obra nueva se sitúan en el extrarradio de las ciudades, ya que en el centro solo es posible construirlas en terrenos recalificados o espacios no aprovechados, “algo muy inusual”, destaca Gonzalvez. La ventaja estriba en que suelen contar con un tamaño superior a las viviendas de segunda mano, ya que el metro cuadrado en las afueras de las urbes tiene un precio inferior.

Si adquirimos la vivienda sobre plano –“lo que ayudará a aprovechar un mejor precio”, en palabras de Gonzalvez–, deberemos esperar el tiempo de construcción, que en algunos casos puede llegar a ser de varios años. Además es bastante común que la entrada y los primeros pagos se hagan cuando la vivienda no está todavía acabada, por lo que se estará pagando algo que todavía no se puede disfrutar. Por ello, el subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, Emiliano Bermúdez, sugiere que los potenciales inquilinos cuenten con asesoramiento legal “para verificar que en el acuerdo entre las partes se han incluido garantías que protejan al futuro propietario en caso de incumplimiento del contrato o defectos de obra”.

En lo que respecta a la concesión de una hipoteca, el banco no decidirá en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Por el contrario, “se tendrán en cuenta el importe de tasación u otras características personales del solicitante como empleo, tipo de contrato, ingresos de la unidad familiar, localidad, y ahorros aportados al importe final de la hipoteca”, afirma Gonzalvez. Una condición indispensable para obtener un préstamo será también el hecho de no aparecer en ningún fichero de morosos. “A veces los propios constructores tienen acuerdos con bancos para la concesión de hipotecas a los futuros propietarios, aunque esto era más habitual en tiempos previos a la crisis”, añade el responsable de iAhorro.

Segunda mano: más pequeña, pero entras ya

“En función del tiempo de construcción del piso que adquirimos o del estado en el que se encuentre, es muy habitual que debamos gastar un importe adicional para llevar a cabo una reforma de una vivienda de segunda mano”, señala Gonzalvez. Suele haber dos motivos principales para acometer estas obras: por un lado, adaptar estéticamente el espacio a los gustos del nuevo propietario y, por el otro, hacer aquellas mejoras propias de las viviendas de cierta antigüedad, sobre todo para dotarlas de aislamiento térmico y acústico, y reparar o modernizar el sistema eléctrico y las tuberías. “Una buena recomendación es presupuestar un dinero extra para imprevistos de este tipo”, sugiere Gonzalvez.

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Las principales ventajas de la vivienda usada son la posibilidad de entrar a vivir inmediatamente en ellas –y así evitar tener un eventual doble gasto de hipoteca y alquiler durante un tiempo–, y su ubicación, que suele ser céntrica. Por estar en el centro, sin embargo, el propietario posiblemente tendrá que vivir en una superficie más pequeña de la que obtendría en un piso de obra nueva por el mismo precio.

Desde el punto de vista fiscal, tanto las compras de viviendas de primera mano como de las usadas tributan. Si las primeras transmisiones de inmuebles están sujetas a IVA (el 10%, excepto para las viviendas de protección oficial, por las que es un 4%), la compraventa de una casa de segunda mano está gravada por el Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). “Dependiendo de las Comunidades Autónomas, el ITP variará entre el 5% y el 11%”, destaca Gonzalvez.

Se considera de segunda mano no solo aquellas viviendas que hayan tenido ya por lo menos un propietario, sino también las que tras la construcción hayan sido alquiladas durante dos años y el nuevo propietario no sea el antiguo inquilino.

Autopromoción: hipotecas para construirla tú mismo

Alrededor de un 34% de españoles viven en una casa en lugar de un piso, muy lejos del 92% de los irlandeses (los europeos que más prefieren establecer su hogar en una casa, ya sea adosada o totalmente independiente), según Eurostat. Algunos de ellos, en lugar de adquirirla, han decidido construirla en un terreno de su propiedad. Muchas veces, el hecho de no poder reunir todo el dinero necesario para comprar el solar y edificar su propia vivienda desanima al propietario potencial. Sin embargo, así como hay préstamos bancarios que se conceden hipotecando la vivienda que se quiere adquirir, existen créditos que las entidades otorgan a particulares para su proyecto de casa, con el objetivo de llevar a cabo su construcción.

“Para formalizar este tipo de operaciones es necesario que la finca que corresponde al solar donde se va a ejecutar la obra sea propiedad de los titulares, ya que normalmente el banco no financia el suelo”, subraya Gonzalvez. Al contrario que en los dos casos anteriores, la tasación de una vivienda que no se ha construido todavía se realiza en base al valor futuro esperado de la edificación. Las entidades suelen otorgar el 80% de este valor.

“Lo más peculiar de este tipo de vivienda y la concesión de hipotecas sobre ella es que no existe una única disposición inicial sino que existirá un porcentaje de disposición inicial en base al principal y una serie de disposiciones intermedias”, explica Gonzalvez. Es habitual también que se establezcan periodos de carencia de 12, 24 o 36 meses, que es el lapso de tiempo que suele durar la obra.

Las ventajas de la autopromoción es que el propietario se ahorra los costes del promotor y de la inmobiliaria, puede llegar a un grado de personalización muy elevado y apostar por una vivienda más sostenible y de mayor durabilidad. Por la oferta reducida de suelos libres en las ciudades y sus precios prohibitivos, sin embargo, “la opción es buscar espacios más tranquilos y alejados del centro”, aconseja Gonzalvez. Ya que encontrar profesionales del diseño y de la construcción aptos pueda constituir un “quebradero de cabeza”, en su opinión, “es recomendable que el propietario haga el seguimiento y no delegue del todo el proceso”. Habrá que tener en cuenta también, entre los inconvenientes de este tipo de vivienda, que el tiempo de espera es el más largo de las tres opciones.