Las nuevas hipotecas

Seguimos asistiendo a controversias importantes respecto a las hipotecas. Desde Bruselas se ha urgido ahora a España a completar la trasposición de la directiva sobre crédito inmobiliario aprobada en 2014. No es que se haya querido ser remolón ni obviar esta obligación, pero ha habido sentencias del Tribunal de Justicia de la UE que han obligado a revisiones importantes. Uno puede estar de acuerdo o no con las resoluciones de este tribunal —y considerar si adolecen o no de sesgos retrospectivos y errores técnicos en la valoración de los riesgos hipotecarios— pero deben ser respetadas e incorporadas al ordenamiento jurídico. El problema está, al parecer, en que las propias sentencias utilizan a veces términos ampliamente interpretables. Por ejemplo, se refieren como “significativo” al importe de una hipoteca que debe estar en impago para ser ejecutada. ¿Cuánto es eso?

En España, se está discutiendo el anteproyecto de ley. Existen ya interpretaciones de este texto que sugieren que algunos criterios europeos se están aplicando de forma más “blanda” para los bancos españoles. Considero que esta es una interpretación apresurada.

Hay dos temas particularmente polémicos. El primero se refiere a las comisiones que pueden aplicar las entidades por cancelación parcial o total del préstamo. A priori, parece haber una menor controversia en las comisiones de cancelación —del 0,25% en los cinco primeros años y del 0,5% en los tres primeros años en contratos a tipo variable y del 3% en los diez primeros años y el 2% después en los de tipo fijo— aunque habría que calibrar en qué medida pueden ser más favorables al desarrollo de contratos a tipo variable que a fijo, que es el mercado que ahora se está abriendo paso. El segundo tema se refiere a qué porcentaje de la hipoteca debe estar en mora para que se produzca la ejecución de la misma. Se ha sugerido que tal porcentaje sería menor en España (entre el 3% y el 5% dependiendo del año en el que esté la amortización) que en otros países europeos. Esto, además de no ser cierto en muchas comparaciones, parece obviar otras cuestiones relevantes. Por ejemplo, el mercado español muestra una clara preferencia por la propiedad frente al alquiler. También suelen tratarse de hipotecas con ratios de préstamo/valor de inmueble más elevadas, lo que puede favorecer (con límites y precauciones) el acceso a la vivienda. Por otro lado, a veces se ignora que las negociaciones privadas de las entidades evitan disputas judiciales que lleven a la ejecución y desahucio.

Las hipotecas son como los vinos, dependen de la cosecha. Hay que evitar grandes desastres, como los de las añadas anteriores a la crisis pero las obligaciones son para todas las partes. Lo que no puede pretenderse es concebir hipotecas sin riesgo. La información es fundamental. Resulta difícil de asumir otra crítica oída estos días de que los notarios no ofrecen suficientes garantías informativas. Siempre lo han hecho pero la nueva ley probablemente lo refuerce. No se puede convertir tampoco una ley hipotecaria en un recurso para realizar modificaciones de crédito al margen del riesgo. En Estados Unidos se lanzaron algunas medidas en este sentido durante la crisis (cambiando plazos sin coste, fundamentalmente). No sólo no se redujo la morosidad de los préstamos problemáticos, sino que aumentó la de otros considerados más seguros.